好地网5月28日消息（研究员 徐路加）明天（5.29）萧山区所前板块、临安区锦北板块将各出让一宗宅地，总建筑面积15.6万方，总起价14.5亿元。

地块指标

地块位置（来源：好地大数据）

好地研究院预测：

1、萧山所前地块，溢价率或超过20%；

2、临安锦北地块，溢价率在22%左右。

具体分析如下——

一、萧山所前地块，溢价率或超过20%

地块核心指标：地块建筑面积12.82万方，容积率2.5，建筑高度不超过80米，需无偿配建6412㎡公租房，起始楼面价9500元/㎡，新房限价21400元/㎡（含装修3000元）。

1、以上限价格21400元/㎡，预计去化速度较快

①限价与在售项目相当

地块所在的所前板块，目前尚有一个项目在售，为地块北侧的800米的碧桂园·前宸府，项目仅在2018年6月开售一次，后续无加推，当时高层精装均价21230元/㎡，摇号中签率仅19%。

该售价与本地块限价基本相当。

②与北侧南部卧城板块至少存在4200元/㎡价差

与周边板块对比来看，所前板块限价与北侧南部卧城板块有较大价差。

北侧紧邻的南部卧城块，临近地铁的绿城城九龙仓·桂语朝阳（距离3公里）高层价格在29800元/㎡，与本地块价差达到8400元/㎡；其他项目如国宸府（距离3.4公里）等，售价至少在25600元/㎡，与本地块价差也达到了4200元/㎡。

好地研究院认为，2万多售价的区域，还是以刚需为主，购房者对单价敏感，3公里范围内，与北侧板块4000元以上的价差，本地块还是具有较强竞争力。板块内可售的也就碧桂园一个项目，库存不到3.4万方，竞争压力不大。

另外，地块周边目前虽然以农民房、厂房为主，但是从规划看，以商业商务+住宅为主，未来具有很强的居住氛围，地块两面有河道包围，景观资源也不错。

预计项目未来能以上限价格较快速度去化。

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、溢价率或超过20%

基于以上对项目未来销售形势的分析，在目前行情下，本宗地块预期销售利润率不会太高。

若参考今年杭州市区宅地平均预期销售利润率5.22%，本地块名义楼面价将达到11487元/㎡，对应溢价率为20.92%。

溢价率达到上限时，预期销售利润率为1.90%。

好地研究院认为，所前板块新街板块格局相似，均与周边板块存在一定价差，开发商对于快速销售有较大预期。

预计，本宗地块最终溢价率或超过20%，竞争激烈下不排除有更高溢价率的可能。

3、谁将出手

目前临安区销售形势有进一步改善，预计锦北板块深耕的地上、中天、佳源等，仍有望再次出手补仓。

二、临安锦北地块，溢价率或在22%左右

地块核心指标：地块建筑面积2.77万方，容积率2.0，建筑密度不大于30%，建筑高度不超过36米，起始楼面价8500元/㎡，新房限价26000元/㎡（含装修3500），毛坯最高单价33750元/㎡。

1、以上限均价26000元/㎡销售或能实现，去化速度有待检验

①板块内小高层毛坯售价已达到26000元/㎡

本宗地块容积率2.0，建筑高度要求不大于36米，预计以小高层为主。

从周边500米范围内在售项目来看，如中天雅境、中天万科·启宸、融创金宸·十锦台等，多为18层以上的高层产品，毛坯售价在20000元/㎡左右，精装售价在22000元/㎡。与本地块限价26000元/㎡存在较大价差。

而近期周边项目——地上北樾府，价格却有跳涨。

4月30日，地块东侧350米的地上北樾府项目，一下子领出15张预售证，总计1322套房源。

其中，高层毛坯售价仍与周边项目一致，为20200元/㎡左右；而12/13层的小高层产品，毛坯售价达到26000元/㎡，较高层产品价格上升5800元/㎡，已与本项目上限精装限价一致。

本宗地块限高36米，预计以小高层产品为主，但要实现26000元/㎡的精装均价销售，难度较大。

②上限价格销售，去化速度存疑

从目前销售形势来看，随着地铁十六号线开通，临安的去化速度有加快，以地块所在的锦北板块为例，5月份已成交8.69万方，创近年来单月最高成交量，比今年前四月总和8.15万方还多。

而近期的地上北樾府项目，小高层销售情况仍不佳，截止5.28日，开售近一个月，仅签约去化31套，去化率7.3%，且成交的多为单价较低房源。

可见，对比高层项目，小高层产品在品质上略有提升，但是价格跳涨5800元/㎡，购房者仍持观望态度。未来本项目以26000元/㎡的精装价格销售，较目前高层精装售价上涨4000元/㎡，市场接受程度仍有待检验。

综合以上分析，好地研究院认为本项目限高36米，产品以小高层为主，未来有望超过周边精装22000/㎡的价格，但去化速度存疑。

周边地块、在售项目情况（来源：好地大数据）

2、参考板块最近成交地块，溢价率或在22%左右

限房价以来，锦北板块仅出让有一宗涉宅地，距离本地块仅300米，或可作为重点对标。

今年4月24日，佳源竞得本次地块西侧的临政储出[2020]8号地块，成交楼面价9942元/㎡，计算配建成本后，实际地价为10364元/㎡。

对比佳源地块，本地块体量更小（佳源为7.98万方，本地块为2.77万）、容积率略低（佳源地块为2.2，本地为2.0）。

若本地实际地价与佳源地块一致，楼面价为10364元/㎡，溢价率为21.93%。以上限价格销售，预期利润率为23.9%。

好地研究院认为，目前行情与一个月之前变化不大，地价有望达到佳源地块水平，对应楼面价10364元/㎡，溢价率在22%左右。

由于地块体量小，容积率更低，地价超过佳源地块也是有可能的，即溢价率超过22%。

3、谁将出手

所前板块可作为南部卧城板块的延伸，在萧山南部布局的碧桂园、德信、融信、旭辉等可能会出手。

附：地块指标与测算分析

萧山区所前单元XSCQ3005-38地块

1、地块指标：

萧政储出(2020)25号所前单元XSCQ3005-38地块，出让面积51295㎡，容积率2.5，建筑面积128237㎡。其中，需配建面积为6412平方米的公租房。

地块起价121825万元，起始楼面价9500元/㎡，上限价格157825万元，上限楼面价12307元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于18400元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于20240元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

2、周边地价：

地块所在的所前镇，上一次拍地是在2017年8月16日，碧桂园以上限价格44163万元竞得所前单元D-15-2地块，楼面价10200元/㎡，溢价率70%，竞配自持面积比例9%。

3、周边房价：

地块北侧700米处，碧桂园·前宸府项目在售2018年6月19日首开高层精装售价21230元/㎡，与此次出让地块新房限售均价（21400元/㎡含装修）基本持平。

4、测算：

若参照今年以来杭州十区纯宅地预期销售利润率5.22%，这个销售利润率倒推，地块名义地价为11487元/㎡，溢价率20.92%。

若拍到上限楼面价12307元/㎡，则实际地价为13166元/㎡，按照新房上限价格（2.14万元/㎡含300元装修）销售，成本为20995元/㎡（精装含车位利润），此时销售利润率预计1.89%。

临安区锦北单元D-R2-10地块：

1、地块指标：

临政储出【2020】10号锦北单元D-R2-10地块，北至北排街，东至防护绿地，南至城北四路，西至平山路。出让面积13841㎡，容积率1-2，建筑面积27682㎡。

地块起价23530元/㎡，楼面价8500元/㎡；上限价格30530万元，上限楼面价11029元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于22500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于33750元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

2、周边地价：

地块西侧不到300米处，就在上周（4月24日），佳源以总价79309万元竞得临安区锦北单位C-R2-13、C-R22-02、C-R22-03地块，楼面价9942元/㎡，溢价率16.96%。地块需配建幼儿园和邻里中心，住宅部分实际地价为10364元/㎡。新房限价26000元/㎡（含装修）与此次挂牌地块一致。

3、周边房价：

地块西侧项目中天雅境今年5月7日新领预售证，高层毛坯价格为20203元/㎡。

临安北樾府今年4月30日首开，1322套高层、小高层毛坯备案均价22095元/㎡。其中，小高层毛坯价格普遍在2.4-2.6万/㎡。

4、测算：

若参照最近成交的佳源地块实际地价10364元/㎡，则预期溢价率将达到21.93%。此时销售利润率23.9%。