核心提要：

一、心海社区，怎么建？

二、出让地块解读

三、销售及租金收益评估

文/好地产城讯 卢丹 徐路加

今天（5.15），浙江首批未来社区试点项目之一——心海未来社区地块挂牌。

地块出让面积51537元/㎡，综合容积率2.2，建筑面积114272㎡。起价57200万元，起始楼面价5006元/㎡。

地块整体指标

地块为位置图（来源：好地大数据）

心海未来社区，是目前试点项目中事实上建设进展速度最快的一个项目：

早在2019年7月23日，万科就以总价39.31亿元拍下董家洋两宗地块，一个多月后，浙江省才公布未来社区首批24个创建试点名单，相当于实际意义上最早出让的未来社区地块。

据好地网了解，万科在拿地之后，严格按照未来社区的建设要求申报方案，落实部署未来社区的场景建设。

一、心海社区，怎么建？

根据规划方案，心海未来社区实施单元总面积约450亩，分为北、中、南三期。

中部即为万科2019年7月23日竞得的两宗地块，实施单元内总占地面积179.1亩，建筑面积31.32万方。

北部为TOD综合体+邻里中心，即为此次出让的地块，占地面积84.38亩，建筑面积11.43万方。

南部为双创中心，占地面积59.35亩，建筑面积11.23万方，用地性质为商住，主要建设办公和人才公寓。

社区实施单元范围

从实施方案中，我们可以解读出心海未来社区重要场景的落位情况：

1.交通场景：依托市域S1轻轨开发大道站及公交站，便捷通达各大交通枢纽及周边核心区域；社区内推行“无界社区理念”，单元地块内慢行交通无缝衔接；

2.教育场景：依托规划单元内幼托一体幼儿园、镇海中学、和合书院等，构建全年龄段学习空间；

3.邻里场景：以邻里中心地块为中心，构建“一中心多组团”的共享结构，邻里中心建筑面积达到2.19万方。

4.创业场景：双创中心地块内将建设双创基地，面积约2.3万方，邻里中心内配置创客学院等创业教育功能，面积约0.27万方，整个实施单元内将提供人才用房1594套，双指标人才房575套。

二、出让地块解读

本次出让地块分为地块一、地块二和代征道路用地4714㎡，总用地面积51537㎡，地上建筑面积114272㎡。两宗地块具体指标如下：

从用地结构来看，地块一内，将设置有商品住宅、商业用房、办公用房、酒店等；

地块二内设置有综合商业、菜市场、综合服务设施用房、卫生服务中心等。

各业态产品分解如下：

两宗地块各业态结构

地块定界图

三、销售及租金收益评估

今天挂牌的地块包含一块TOD子地块和一块邻里中心建设主体的子地块。

其中可售商品住宅建筑面积59915㎡，需要自持商业商务建筑面积32500㎡，由政府回购邻里中心一个，商业体量19007㎡，此外还需要无偿移交服务中心等面积2850㎡。

好地产城研究院分析这些业态的市场价值：

1.住宅部分：可售体量不到6万方，周边在售楼盘高层精装价格为18500元/平米（参考1公里范围内中南远洋樾府和碧桂园保利·玖樟府售价），若未来社区项目按照价格上浮15%的预期，则售价可达21275元/平米，另外，按照110㎡配置一个车位计算，售价20万/个，住宅部分总货值为13.84亿元。

2.自持商业部分：总面积3.25万方，包含有酒店、办公、商业等业态，由于有自持的要求，需要后续出租物业来产生收益。周边办公用房租金在1-2.15元/㎡·天，考虑到本项目业态复杂，但为TOD项目且人才集聚，综合以2.5元/㎡/天计算，预计项目建成后能实现租金收益0.3亿元/年。

3.邻里中心回购：回购部分建筑面积1.9万方，回购单价为8000元/㎡，回购金额为1.52亿元。

4.地下商业及地下车库：地下商业计4000㎡，回购单价为5000元/㎡，回购金额0.2亿元。地下车位按45㎡/个计算，建设一层，计320个，以9万元/个计算，回购金额0.29亿元。

综合以上四部分收入，预计项目销售完成并投入运营后，可实现收入15.85亿元（含回购部分），自持商业部分预计可实现租金收益0.3亿元/年。

该宗地块起价57200万元，起始楼面价5006元/㎡，住宅部分的总货值大幅超过地价支出，此外1.9万方的邻里中心将采用回购的方式，拿地方的角色是代建。

因此，开发企业对该项目的出价评估，主要将在于：

1.对3.25万方自持商业如何考量；

2.对住宅可售部分的售价评估，能够或允许多少的价格销售，既能够提升利润空间，又能符合快速去化的要求。

当然，该宗地块总价低，位置好，对于想要涉足试水未来社区的房地产开发企业来说，也不失为一个机会。对于已经抢占时机的万科而言，如果拿下，则可以为其从心海未来社区的部分开发拓展至全面开发奠定基础。