核心要点：
一、始版桥未来社区，怎么建？
二、两宗出让地块的特殊性以及场景建设要求
三、百亿销售货值如何构成？
附：地块出让指标
好地网5月15日讯（研究员 徐路加）浙江首批未来社区试点地块出让进程继续提速，今天（5.15），杭州望江始版桥未来社区和台州心海未来社区同日挂牌。
其中始版桥未来社区是未来社区创建唯一的省长联系点，位于杭州望江新城核心地段，是首批24个试点项目中区位条件最好的项目。
心海未来社区，是目前试点项目中事实上建设进展速度最快的一个项目：
早在2019年7月23日，万科就以总价39.31亿元拍下董家洋两宗地块，一个多月后，浙江省才公布未来社区首批24个创建试点名单，相当于实际意义上最早出让的未来社区地块。
本文重点围绕杭州始版桥未来社区，展开解读——
一、始版桥未来社区，怎么建？
根据始版桥社区建设实施方案，社区实施单元面积23公顷（约345亩，规划地上建筑面积70万方，地下建筑面积40万方）。
社区将实践“新坊巷街区”模式，营造立体市井、立体花园、立体联接的美好模式，建设未来感的城市形态，构建未来社区生活场景。
实施单元功能结构：一心一环三带
一心：社区邻里公园
一环：环绕社区邻里公园的城市复合功能环
三带：贴沙河运动休闲带、健康运动休闲带、新开河市民休闲带
实施单元功能结构图
其中实现未来社区特色的“九大场景”建筑要求大部分落在出让地块外：
邻里场景构建依托娃锅炉厂的烟囱，建设成为邻里文化的标志，并建设复合邻里公园，南站纪念广场等，建立以立体绿色网络为特色的“新港城”社区文化公园。
教育场景中的托幼所、小学等，也落实于出让地块外。
社区配套分布图
二、两宗出让地块的特殊性以及场景建设要求
据好地产城研究院了解，今天挂牌的两宗地块是该社区实施单元内唯一公开出让的地块，其他地块将设置为安置房、娃哈哈总部、人才公寓等用地及“三化九场景”部分落实，均由做地单位及娃哈哈集团自主建设。
该出让地块，在市场方面有两个特殊之处：
①出让地块面积不大，但总货值超百亿。
两宗公开出让地块总出让面积52115㎡（78.17亩），地上总建筑面积270119㎡。
实施单元总出让面积仅78.17亩，是近期挂牌及成交项目中最小的（今日挂牌的心海地块面积略小，但实施单元内此前已有地块出让）。
但2宗地块起价达到56.68亿元，平均楼面起价达到22212元/㎡，是近期挂牌及成交的未来社区项目中最高的。据好地产城研究院测算，该项目销售总货值将超过100亿。
其中，商住地块（望江单元SC0402-R21/B-05地块、SC0402-B1/B2-11地块）出让面积43652㎡（55.48亩），地上建筑面积21.3万方，地块住宅建筑面积73480㎡，占比仅34.5%；其中商业部分中包含41760㎡由受让人自持。
商业地块出让面积8463㎡（12.69亩），容积率5.0，建筑面积42315㎡。其中包含地上建筑面积21250㎡10年内不得转让，10年后可分层转让；其余建筑面积在通过用地复核验收后可以分层转让。
实施单元用地
地块指标表
②未来社区建设要求，但是住宅限价与周边普通项目持平。
本次出让的商住地块（望江单元SC0402-R21/B-05地块、SC0402-B1/B2-11地块），起始地价509564万元，起始楼面价23938元/㎡；住宅未来上限精装均价达到69800元/㎡（含装修6000元）；
商业地块（望江单元SC0402-B1/B2-12地块），起始地价57248万元，起始楼面价13529元/㎡。
在未来社区的九大场景建设方面，始版桥未来社区大部分场景不落在本次出让地块中，如邻里场景的菜市场，教育场景的托儿所、幼儿园，健康场景的社区医疗站等。
本次出让地块中需要建设的场景要求有：
1、建筑场景：规划条件要求建筑应综合设置立体绿化、屋顶布置公共绿化场地；
2、健康场景：配建不少于1200㎡的体育用房；
3、交通场景：设置公共连廊并由受让人建设维护，且不计入建筑面积。
因此，我们可以理解，这两宗地块与传统房地产开发相比，最大的不同是，在建筑场景上，要参照未来社区的建设要求，而与普通出让的地块相比，住宅销售限价一致（均为69800元/平米）。
社区概念图
三、百亿销售货值如何构成？
今天挂牌的1宗商住地块和1宗商业地块中，可售商品住宅面积73480㎡，自持商业面积41760㎡，自持10年后可分层转让商业面积21250㎡，可售商业面积117495㎡。
好地产城研究院分析这些业态的市场货值：
1.住宅部分：可售体量7.35万方，预计以上限精装均价69800元/㎡销售将实现快速去化，计算车位部分后，总货值为56.2 亿元。
周边纯宅地重点可对标2019年4月14日滨江竞得的望江单元SC0402-R21-08地块，成交楼面价45325元/㎡，溢价率封顶并自持22%。
新房市场，地块南侧已经售罄的滨江金地·御品项目，高层精装均价69800元/㎡，去化速度快。
2.自持商业部分：该部分有两类组成，自持40年的41760㎡，自持10年的有21250㎡，由于有自持的要求，需要后续出租物业来产生收益。
未来社区处于整个杭州最核心的望江新城，参考钱江新城平安金融中心租金收益4.5元/㎡/天计算，按两年后建设完成并全部出租，该部分每年租金收益将达到1.0亿元。
3.可售商业部分：总可售面积为11.75万方，占了总建面的43.5%，这部分价值实际上是决定了这个项目的盈亏。
以底层（3.81万方）作为商业，其他部分（7.94万）作为办公用房计算，参考东侧2公里钱江新城在售项目迪凯城星国际商业80000元/㎡、办公产品售价47500元/㎡，预计总货值为66.2亿元。
4.配建部分：地块内要求配建的内容不多，明确要求的是需建设空中连廊和1200㎡体育用房。
根据以上测算，该项目预计可实现销售收入122.4亿元，同时，自持部分预计每年可获得租金收益1亿元，其中自持10年后可销售部分，以目前售价测算，还可产生销售收入10亿元。
该宗地块楼面起价为22212元/㎡，地块总起价为56.68亿元，住宅部分的货值（56.2亿）刚好与地块起价基本持平。
这意味着，整个项目的建设资金，需要通过可售商业部分的快速回笼来承担，这对于最终摘牌拿地的房企来讲，无疑是一个挑战。
附：地块指标
一、杭政储出[2020]35号望江单元商住地
望江单元SC0402-R21/B-05地块、SC0402-B1/B2-11地块，东至规划凯旋路、规划莫邪塘路，南至规划绿化、规划始版桥路，西至规划始版桥路直街，北至规划绿化、规划凯旋路。规划为住宅兼商业服务业设施用地、商业商务用地。
地块出让面积43652㎡，地上出让建筑面积212871㎡，地下出让建筑面积5000㎡。
其中，望江单元SC0402-R21/B-05地块用地面积27215㎡，容积率≤4.5，建筑面积122467.5㎡，住宅和商业建筑面积比例为6:4；
望江单元SC0402-B1/B2-11地块为商业商务用地，用地面积16437㎡，容积率≤5.5，建筑面积90403.5㎡。其中地上4.176万平方米建筑面积由受让人自持，自持年限40年。
SC0402-G1-41地块地表及地下4米以上不纳入出让范围，由受让人有偿代建；地下4米以下为出让范围，用于建设出让地块需配建的机动车位，地下建筑面积5000平方米，地下二、三层各2500平方米。
地块勘测定界图
地块起价509564万元，起始楼面价23938元/㎡，设上限价格661564万元，上限楼面价31078元/㎡。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于63800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。
三、杭政储出[2020]36号望江单元商地
望江单元SC0402-B1/B2-12地块，东至杭州娃哈哈集团有限公司，南至规划始版桥路，西至规划莫邪塘路，北至规划绿化。规划为商业商务用地。
地块出让面积8463㎡，容积率5，建筑面积42315㎡。地上建筑面积2.125万平方米自通过用地复核验收之日起10年内不得转让，10年后可分层转让；其余建筑面积在通过用地复核验收后可以分层转让；该条款由上城区人民政府落实监督。
地块起价57248万元，起始楼面价13529元/㎡。
地块勘测定界图