好地网5月13日消息（研究员 孙航海）昨天（5月12日），宁波象山县丹城成交了2宗宅地，总出让面积130亩，总建筑面积14.4万方，成交总价61047万元。

竞得单位分别是绿城和象山县旧城区改造建设有限公司。

其中，值得关注的是象山港路与丹阳路交叉口西南角地块，绿城以楼面价5457元/㎡竞得，溢价率39.92%。

地块出让面积40252㎡，容积率1.5，建筑面积60378㎡，其中临街商业建筑计容面积不大于3000㎡。

绿城地块成交情况

地块位置图（来源：好地大数据）

绿城拿地楼面价、溢价率均是象山县2020年以来成交涉宅地最高的，好地研究院分析，绿城高价背后拿地逻辑有以下几点：

一、绿城早已布局象山

今天并非绿城首次在象山拿地，早在2014年5月，绿城就以总价6.18亿元包揽南部新城东谷路与丹山路交叉口西北角两宗宅地，楼面均价2759元/㎡。案名绿城兰园。

最近一次拿地是在2015年12月30日，以底价3460万元竞得白沙湾地块三、地块四。2宗地块爵溪板块沿海位置，且容积率仅1，打造的项目白沙湾玫瑰园均为别墅类产品。

据瑞达思显示，兰园仅二期少量联排双拼和三期高层在售，剩余住宅房源212套。该项目截止目前联排成交均价29170元/㎡，高层成交均价12823元/㎡。

可售库存的减少，促使绿城亟需补仓，保持市场份额。

绿城在象山县项目位置关系

二、周边在售高层价格测算，有超过20%的预期利润

地块北侧，中梁玖墅最近高层成交均价为14321元/㎡，荣安·涌清府高层成交均价14727元/㎡。

其中，荣安·涌清府首开时间为2019年4月，截止目前已经推出高层、洋房房源608套，网签296套，交易面积3.5万方，去化率接近50%。

两个项目相距仅1.3公里，分别靠近主干道象山港路和巨鹰路。

若未来绿城地块项目以较高的14727元/㎡（高层毛坯）销售，成本为11519元/㎡（毛坯，含车位利润），有21.8%的预期销售利润率。同时地块容积率仅1.5，可以配比一定的洋房、排屋提升利润。

地块周边在售项目情况

测算方式：成本=土地成本*（3%）+建安成本（4000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润

三、象山的前景与吸引力

象山，地处长三角南翼宁波市南部，北临象山港，东濒大目洋，南接猫头洋、三门湾，国家中心渔港石浦港即坐落在大目洋与猫头洋的中心区，拥有“三面环海，一线穿陆”的独特资源景观。

目前，宁波至象山城际铁路已计划列入浙江省第二轮城际铁路建设规划。规划轨交线路将北起鄞州区，南至象山县大目湾新城，沿途共设13个站点。待项目建成运营后，将缩短象山与宁波“城心”至1小时。

象山区位图

同时，城市形象也是日新月异。大型商业中心万达广场、爱琴海广场、同恒奥特莱斯等集中入驻布局；象山影视学院按照办学计划，至2023年全日制在校生将达4000人；象山县中医院拆建项目13栋单体建筑全部结顶，初具规模；“阿拉的海”水上乐园、浙江省海洋运动中心（亚帆中心）等明星休闲项目顺利推进。此外，大目湾城市综合广场工程、宝海路地块综合楼、象山中心地标项目等城建工程遍地开花。

交通配套不断优化，各种服务配套不断晚上，象山县镇处于发展高速阶段，这也是绿城看好象山，再次补仓拿地的缘由。

此外，据好地大数据，2020年以来象山新房市场，丹城高层成交均价仅1.3万/㎡，南部新城约1.2万/㎡，已经是象山县内房价最高的区域了。

相比相邻的宁海市新城（1.56万/㎡）、城西（1.53万/㎡），以及奉化区岳林街道（1.62万/㎡）、东郊（1.56万/㎡）、锦屏（1.39万/㎡）等区域，最高差价在3000元/㎡以上，目前仍处于价格洼地。

象山城区与周边县市房价情况