文/好地网 徐路加
今天的成交结果与本网前瞻预测一致——封顶并自持3%，滨江集团竞得，成交总价49.7亿元，成交楼面价17388元/㎡。
本宗地块计算配建成本，自持部分地价按可售部分价值的6折计算，按照新房上限均价2.98万元/㎡（含装修3000元）销售，预期销售利润率7.16%。
地块成交情况
地块位置分布
这是滨江集团今年在杭州市区竞得的第5宗限房价地块，今年在公开市场总拿地金额高达157.7亿元，占今年杭州十区总出让金（861.4亿元）的18.3%。
这一比例，与去年下半年的比例相近，也就是说去年7月29日出让首宗限房价地块以来，滨江集团已拿了杭州1/5的地，总金额达到360.6亿元。
而2017、2018、2019年上半年，占比分别为5.3%、6.3%、7.4%，限房价政策出来之后，平均占比上升了近200%，年度拿地金额也上升100亿以上。
那么，滨江集团为何在杭州限房价后拿地这么猛？
一、两个红利
好地研究院认为，背后有2个红利支撑：
1、亚运红利
杭州，人口导入多，去年人口净流入达到55万人，排名全国第一。
2022年亚运会前，大量基础设施将建设完成，地铁总里程数达到618公里，城市能级快速提升，这是杭州城市基础设施的“亚运红利”。
基础设施的快速发展与人口的快速导入，使新房的需求大增，可以称之为楼市的“亚运红利”。
2、限价红利
2019年7月实施的地块出让时设定新房限价的措施，直接带来了限价红利——
一二手价格低倒挂刺激了购房欲。今天的南部卧城地块，限价较周边最近成交的二手房价格低了1500元/㎡左右，而在上城区钱江新城、余杭区北部新城等板块，价差达到5000元/㎡左右。新房比二手房便宜使大量的购买力优先选择新房市场。
其次是快销红利。在限价下，热门板块新房普遍摇号，网红盘不断出现，限房价以来摇号中签率持续走低，较多项目实现了快速销售，如本次地块东侧的桂语朝阳项目，四开四罄。
滨江集团还具有独特的红利：
①规模效应。
拿地金额第一，形成规模效应，管理、营销、建设成本均能下降，同样的拿地成本，相比别的房企，滨江集团的利润率更高。
②快销优势。
滨江集团的优势还在于运营效率高，限房价后周转速度更快，已开盘的4个限房价地块，平均开盘时间仅6个月，其中，御虹府和拥翠府两个项目，从拿地到开盘仅仅4个多月，是杭州速度最快的项目。相比此前的9.1个月，缩短了3.1个月，从而提高了资金利用效率。
③民营企业机制灵活的优势。
滨江集团作为民营房企，利润考核指标体制更灵活，相对于主流的全国性房企，滨江集团薄利情况下也能做，而大多数房企因为有利润指标要求而出价能力不高，从而不得不放弃很多薄利项目的机会。而滨江集团竞得项目之后，又建立起与众多房企合作开发的机制，体现了民企灵活经营的优势。
滨江集团限房价以来竞得地块位置分布（共12宗）（2019年7月29日到2020年5月11日）
滨江集团限房价以来竞得地块情况
二、各方议论：风险大吗？
滨江集团持续重仓杭州，成为杭州限房价政策实施以来最大得利者，但是这些项目普遍薄利，未来会有较大风险吗？
注：剔除2宗商业占比较大的商住地外，余下10宗宅地平均预期销售利润率为6.42%
对此，市场的议论比较多，比较多的一种意见是：
1）滨江把鸡蛋放在一个篮子里，风险较大。
今年滨江集团拿到的所有涉宅地，全部在杭州，去年杭州也占了91%，在一个城市集中度太高，一旦市场下行，无论是房价下跌，还是成交量下跌，都将使滨江利润下降，回款速度减缓，进而造成资金链高度紧张，从而引发降价潮的发生；
对此，也有不同意见认为，滨江集团目前的负债率在房企中并不是最高的，大多数项目都有两三家甚至更多的合作方，以此可以分散风险，降低负债率。
好地研究院认为，滨江集团经营机制比较灵活，在市场下行阶段，会降价或者开盘价较低跑量，像前几年的曙光之城，万家名城都是如此，但是，现在合作项目多了，情况可能会变化，当一个项目有多家房企合作操盘之后，与以前独家操盘比，碰到下行阶段时，决策效率会下降，要像过去那样，看行情不好迅速降价跑量，难度增加。
2）对消费者来说，尽管滨江的品质不错，但是，不同的购房者有不同的偏好，如果滨江产品占有率太高之后，尤其是几乎垄断高端项目之后，让消费者缺少选择。
整体说来，自从限价出现之后，目前滨江拿了12宗涉宅地，其中4个项目已经开盘，销售额达到了73.2亿元，目前运行情况良好，加上目前利息降低，银根宽松，问题不大，但是这个模式如果一旦形成，将形成惯性，如果不断拿地，不断向更高的市占率去奋进，风险将逐渐凸显：
滨江集团本身的净资产和自有资金都属于中型房企，目前每个项目都是微利的，全部依靠限价制度支撑带来的快销红利在支撑。
一旦支撑基础发生变化，如：
1）再次出现严厉调控；
2）限价政策改变。
而此时，滨江集团可能出于一个销售额规模的高点，容易发生资金紧张等经营压力。就像目前2000多点的股市，可能风险不大，一旦涨到4000点，如果届时又有新调控措施出现，风险将凸显。