文/好地网 徐路加

明天（5.7），杭州市区将有5宗宅地出让，总建面30.45万方，总起价52.95亿元。

地块指标

地块位置（来源：好地大数据）

好地研究院预测：

1、余杭区数字商贸城单元两宗宅地，溢价率高低将体现房企的偏好

2、西湖区龙坞单元地块，溢价率不超过24%

3、拱墅区桃源单元地块，大概率封顶

4、拱墅区祥符单元地块，溢价率不超过26%

具体分析如下——

一、余杭区数字商贸城单元两宗宅地，溢价率高低将体现房企的偏好

本次两宗地块紧邻，两宗地块起始楼面价均为16000元/㎡，新房限价均为30000元/㎡（含装修3000元）。区别主要集中在04地块容积率为2.0，总建面8.62万，体量略大；05地块容积率为2.2，总建面5.72万。

余杭区数字商贸城单元这次推出2宗宅地，而距离本次地块 1.2公里的位置，在上个月27日已经出让一宗宅地，最终由广州房企敏捷竞得，溢价率封顶并自持2%，实际地价20913元/㎡。

与同属丰收湖板块的敏捷地块对比，互有优劣。本次地块仅距离丰收湖700米，环境更优，但距离最近的地铁口有1.2公里；而敏捷地块紧靠地铁一号线乔司南站，但受高架干扰。

1.以上限价30000元/㎡销售，预计具备一定去化速度

我们有两点理由可以支撑，理由如下：

①限价与板块内最近成交的敏捷地块一致，但去化或不及敏捷项目

本次两宗地块与敏捷地块对比的劣势在于较地铁较远，距离达1.2公里左右，但本次地块更靠近丰收湖，距离仅700米，居住氛围更好。

考虑到3万元的单价预计对地铁的需求更大，预计销售情况可能略不及敏捷项目，但仍将具备较快的去化速度。

②较东侧中南·春溪集项目限价低3000元/㎡，未来具备竞争优势

本次两地块西侧紧邻的中南·春溪集项目（属于江干区），新房限价达到33000元/㎡，较本次两宗地块限价高3000元/㎡。限价的差异主要是因为行政区划的差异。

但随着两个区共同合作开发，资源将更趋平衡，未来若均以上限价格销售，本次两宗地块限价低3000元/㎡，有望更具销售优势。

周边地块、在售项目情况（来源：好地大数据）

2.最终溢价率高低将体现房企的偏好

我们选取出让时间最近和距离最近的两宗地块作为对标：

①对标4月27日成交的敏捷地块，本次两宗地块溢价率均将封顶

敏捷地块，实际地价为20913元/㎡，预期销售利润率3.13%。

若本次两宗地块达到敏捷地块地价，溢价率均为30.7%，达到封顶并进入自持。

若达到封顶，04地块上限楼面价为20755元/㎡，预期销售利润率为3.56%；05地块达到上限楼面价20717元/㎡时，预期销售利润率为3.67%。

②对标西侧中南项目地价，本次两宗地块溢价率为20.74%

本次地块西侧的中南地块，为2019年9月底价成交，实际地价为19318元/㎡。

若本次两宗地块达到中南地块地价，溢价率为20.74%，以上限价格30000元/㎡销售，预期利润率为7.51%。

好地研究院认为：

1）25%的溢价率可以作为最后成交的最低线。这是因为以目前行情，拿下的项目预期销售利润率可能达到不7.51%，甚至有可能低于今年杭州市区平均水平的5.3%，对应楼面价为20123元/㎡，此时溢价率为25.77%。

2）与敏捷地块的比较，可能体现出房企的偏好，最后影响溢价率。

在意地铁溢价的房企，明天出价最高不会超过敏捷地块的水平，即不会到封顶；而追求居住氛围的房企，因靠近丰收湖，无敏捷项目在高架边的困扰，那么，接近或者到达封顶的可能性是有的。

3.谁将出手

全新打造的丰收湖板块，预计仍将吸引有较多开发商参与，如在周边区域已有布局的中南、金辉、大家等，最终房企能否包揽两宗姊妹地块也值得期待。

二、西湖区龙坞单元地块，溢价率不超过24%

地块起始楼面价18455元/㎡，新房限价37100元/㎡（含装修3500元），另需配建10%公租房。

根据规划条件，住宅建筑层数不得低于4层且建筑檐口高度不超过15米，容积率仅1.2，预计设置为叠墅类产品。

1.限价优势与配套劣势并存，快速去化存疑

限价优势——37100元/㎡仅相当于板块内在售项目的高层精装价格

目前之江转塘板块在售项目主要集中在之江度假区单元内，距离本地块约4公里。

本地块新房限价37100元/㎡，仅相当于东南侧4公里的在售项目仁恒祥生·珊瑚世纪雅园和祥生·云境的高层精装价格，但上述项目叠墅精装售价达到53000元/㎡，且摇号中签率不足25%，均属于热门的快销项目。

由于本地块不得设置为高层，未来预计以叠墅产品为主。即若均以叠墅产品价格对比，仅为珊瑚世纪雅园和云境项目叠墅价格的70%，仅相当于上述在售项目的高层精装价格。

配套劣势——配套欠缺、交通不便

龙坞单元内，地块周边的目前商业配套较为欠缺，交通也不便利，从配套角度来讲，与上述两个在售项目所处的之江度假区单元配套对比，劣势较为明显。

虽然都属于之江转塘板块，但之江度假区单元配套齐全，具有更好的城市界面。而本地块所在的龙坞单元，目前居住氛围尚未全面形成，配套也较为欠缺，或也是本次地块新房限价较低的原因。

基于以上优劣势分析，地块限价较低，未来具备明显的价格优势，但是配套的欠缺且产品均为改善的低密产品，快速去化存疑。

2.溢价率不超过24%

地块周边3公里范围内，近年来仅出让一宗宅地，为地块南侧2.5公里，2017年8月杭州世腾竞得转塘单元XH1808-R21-01地块，地块容积率1.5，可售住宅实际地价为21672元/㎡。

若本地块地价达到杭州世腾地块地价，名义楼面价为19105元/㎡，对应溢价率为3.52%。若以上限价格37100元/㎡销售，预期利润率为14.49%。

鉴于本地块优劣势明显，以目前行情，可以将今年杭州市区宅地平均预期销售利润率5.3%作为价格上限来参考，对应楼面价22830元/㎡，对应溢价率不超过24%。

周边地块、在售项目情况（来源：好地大数据）

3.谁将出手

地块适宜于打造低密产品，预计善于此类产品打造的绿城小镇将会积极参与，另外，之江转塘板块此前拿地的大家、德信、祥生等也有望出手。

三、拱墅区桃源单元地块，大概率封顶

桃源单元上次出让地块即为今年4月28日合能竞得的桃源单元R21-02地块，与本次地块紧邻。

首先来看这两种地块核心指标对比——

合能地块与本次地块指标对比

可以看到，本次地块体量略小，容积率略高，起始楼面价高了3元/㎡，实际差距不大。考虑到出让时间间隔仅一周，或可重点参考。

合能地块成交楼面价为22595元/㎡，若自持部分地价以可售部分地价六折计算，可售部分实际地价为23246元/㎡。

若本地块达到合能地块地价，溢价率为33.66%，将封顶并进入自持阶段。

若本地块溢价率达到封顶，楼面价为22518元/㎡，新房以上限价格34000元/㎡销售，预期利润率为6.43%，略高于合能地块的4.67%。

好地研究院认为，鉴于本地块与4月28日出让的合能地块属性相近，本地块大概率将封顶，也有望进入自持阶段。

周边地块、在售项目情况（来源：好地大数据）

3.谁将出手

本宗地块与4月28日成交的合能地块紧邻，预计合能将继续出手，而上次报名的滨江、金瀚、天阳、中海等也将再次加入本宗地块的争抢。

四、拱墅区祥符单元地块，溢价率不超过26%

地块位于祥符板块，容积率2.4，起始楼面价21679元/㎡，新房限价40000元/㎡（含装修4000元）。根据出让条件要求，不得设置低于24米的低密住宅，且另需配建幼儿园8200㎡。

1、每平米限价涨了4000元之后，快速去化存疑

我们以祥符板块内的两个项目来对比：

①对比东北侧600米的绿都金科·和宁文华府，本项目高了4000元/㎡。

和宁文华府高层精装售价为36000元/㎡，最近开盘均流摇，去化率在78%左右；小高层（8层）精装售价在40800元/㎡，亦流摇。

而本次地块限价在40000元/㎡，2.4的容积率，预计仍将以高层产品为主，即整盘需以和宁文华府的小高层价格销售，单价上涨4000元/㎡后能否快速去化存疑。

②对比东侧1.4公里的万科中城汇，属性略差

本地块东侧的万科中城汇项目，为2019年6月售罄，高层精装售价40000元/㎡，小高层（10层）精装售价43000元/㎡，最后一期为2019年6月开盘，摇号中签率为70%。

即，本地块限价与中城汇项目高层部分售价一致。但与中城汇项目对比，本地块距离最近的地铁二号线三墩站距离有1公里，而中城汇为地块口项目，且紧靠拱宸桥板块，明显中城汇属性略优。

综合以上分析，本项目虽可以通过设置一部分小高层产品以提高部分产品价格，从而实现整盘以40000元/㎡的均价销售，但快速去化存疑。

2.溢价率不超过26%

基于本地块预计通过合理产品配置能实现整盘以上限价格销售，但快速去化存疑的判断，我们认为房企需保留一定的利润率。

可以将今年杭州市区宅地平均预期销售利润率5.3%作为价格上限来参考，对应楼面价不超过27708元/㎡，对应溢价率不超过25.66%。

好地研究院认为，本地块总建面仅3.78万，体量较小，未来去化压力不大，且地块呈东西向狭长展布，有利于产品配置，预计溢价率不超过26%。

周边地块、在售项目情况（来源：好地大数据）

3.谁将出手

预计在大城北区域此前拿地的荣安、远洋、德信等房企会参与。

附：地块指标与测算分析

1.杭州市数字商贸城单元JG1807-04地块、杭州市数字商贸城单元JG1807-05地块

地块指标：

杭州市数字商贸城单元JG1807-04地块：

地块至九华路、南至冯金街、西至九堡二号河、北至农垦路，出让面积43112㎡，容积率1.8-2.0，建筑面积86224㎡。

地块起价137959万元，起始楼面价16000元/㎡，上限价格178959万元，上限楼面价20755元/㎡。

杭州市数字商贸城单元JG1807-05地块：

地块东至九华路、南至九环路、西至九堡二号河、北至冯金街，出让面积26019㎡，容积率2.0-2.2，建筑面积57242㎡。

地块起价91587万元，起始楼面价16000元/㎡，上限价格118587万元，上限楼面价20717元/㎡。

2宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于27000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于29700元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

周边房价：

丰收湖板块内，金地·玖峯汇（江干区内）最近一次开盘是在2019年5月10日，此前小高层精装备案均价约3.4万元/㎡。

周边地价：

距离此次挂牌地块最近的成交地块在江干区范围内，2019年9月24日，江苏中南以底价25亿元竞得国际商贸城单元JG1804-03地块，楼面价16986元/㎡。

临平新城范围内，距离最近的则是广州敏捷4月27日竞得的杭州数字商贸城单元JG1808-08地块，楼面价20746元/㎡，溢价率29.66%并自持2%。未来新房限价30000元/㎡（含装修3000元）。

库存：

丰收湖板块内，有4个待售项目及金地·玖峯汇1个在售项目，总库存53.74万方。

测算：

若本次两宗地块达到敏捷地块地价20913元/㎡，溢价率均为30.7%，达到封顶。而达到上限楼面价20755元/㎡时，预期销售利润率为3.56%。

若本次两宗地块达到中南地块地价19318元/㎡，溢价率为20.74%，以上限价格30000元/㎡销售，预期利润率为7.51%

若本次两宗地块预期销售利润率为5.3%，对应对应楼面价为20123元/㎡，溢价率为25.77%。

2.西湖区（龙坞单元XH1602-R21-14地块）

地块指标：

杭政储出[2020]30号龙坞单元XH1602-R21-14地块，东至长埭路，南至青山路道路工程、葛衙庄社区、慈母桥村，西至公园路道路工程，北至上城埭溪整治工程。

地块出让面积42610㎡，容积率1.2，建筑面积51132㎡。其中，不少于5113.2平方米作为配建公共租赁住房。地块内不得设置别墅类建筑。

起价94365万元，起始楼面价18455元/㎡，上限价格122365万元，上限楼面价23931元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于33600元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于36960元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

周边房价：

地块周边无新房项目，若以之江转塘板块来看，东南侧4公里左右的仁恒祥生·珊瑚世纪雅园高层精装成交均价达37366元/㎡，叠墅精装均价达52891元/㎡，叠墅摇号中签率仅16%；祥生·云境高层精装38600元/㎡，叠墅精装均价53000元/㎡，摇号中签率均不足25%。

周边地价：

地块周边3公里范围内近年来仅出让 1宗宅地，为地块南侧2.5公里，2017年8月杭州世腾竞得转塘单元XH1808-R21-01地块，地块容积率1.5，成交楼面价18205元/㎡，溢价率为70%并自持40%，目前项目尚未开售。

库存：

地块周边3公里范围内库存仅杭州世腾项目，可售面积4.75万方。

测算：

若本地块地价达到杭州世腾地块地价，本地块名义楼面价为19105元/㎡，对应溢价率为3.52%。若以上限价格37100元/㎡销售，预期利润率为14.49%。

若按照今年杭州市区宅地平均预期销售利润率5.3%计算，地块名义楼面价为22830元/㎡，溢价率为23.70%。

3.拱墅区（桃源单元R21-03地块）

地块指标：

杭政储出[2020]31号桃源单元R21-03地块，东至半山路以西区块B，南至规划金星街，西至规划康园路，北至半山路以西区块B。

地块出让面积26234㎡，容积率2.9，建筑面积76078.6㎡。

起价132316万元，起始楼面价17392元/㎡，上限价格171316万元，上限楼面价22518元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于30500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于33550元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

周边房价：

地块南侧300米处，融创金成·臻蓝府去年10月21日领出的预售证，高层毛坯均价27195元/㎡，小高层毛坯均价31410元/㎡。

周边地价：

地块西侧紧邻的桃源单元R21-02地块，4月28日由合能竞得，成交楼面价22595元/㎡，溢价率封顶并自持7%。

库存：

目前周边仅联发和合能三个项目待售，总库存 20.49万方。

测算：

若地块达到合能地块实际地价23246元/㎡，溢价率为33.66%，达到封顶。而达到上限楼面价22518元/㎡时，预期销售利润率为6.43%。

4.拱墅区（祥符单元GS0905-R21-02地块）

地块指标：

杭政储出[2020]32号祥符单元GS0905-R21-02地块，东至祥符水厂，南至三墩路，西至花园桥港，北至灯彩东街。

地块出让面积14079㎡，容积率2.4，建筑面积33789.6㎡。地块内配建21班幼儿园，用地面积不小于8200㎡，容积率不大于1，以划拨方式供地，建成后无偿移交。

起价73253万元，起始楼面价21679元/㎡，上限价格94753万元，上限楼面价28042元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于36000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于39600元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米。

周边房价：

地块东北侧600米，绿都金科·和宁文华府在售，今年3月17日预售证高层精装售价36000元/㎡，小高层精装售价40800元/㎡。

地块东侧1.4公里，2019年6月售罄的中城汇，高层精装40000元/㎡，小高层（10层）精装售价43000元/㎡，最后一期2019年6月开盘，摇号中签率为70%。

周边地价：

祥符板块内最近一次出让地块为今年4月28日，大家竞得的祥符东地块（本地块东侧1公里），成交楼面价22087元/㎡，溢价率19.15%。新房以上限价格36000元/㎡销售，预期利润率为4.34%

与本地块最近的地块为2019年5月17日出让的荣安地块，案名荣安招商祥宸府（本地块北侧300米），成交楼面价24023元/㎡，溢价率封顶并自持5%。

库存：

以祥符板块统计，目前总库存为47.8万方，前期由于供应量较少，板块去化月均去化量仅0.91万方。

测算：

以今年杭州市区宅地平均预期销售利润率5.3%测算，对应楼面价27708元/㎡，对应溢价率在25.66%。