文/好地网 徐路加

明天，余杭区临平新城数字商贸城单元将出让1宗宅地，建筑面积9.9万方，起始楼面价16000元/㎡，新房限价30000元/㎡（含装修3000元）。

值得注意的是，该宗地块所处板块具有特殊性：曾经是与江干区跨区共建的九乔板块，如今则是以丰收湖为核心，打造集聚数字时尚总部、商业文化中心、居住配套服务为一体的丰收湖板块。

作为杭州跨越行政区一体化发展的典型代表，两大区域在配套方面共同投入，在规划上相互衔接，然而，由于行政区划的原因，房价限价却存在3000元/平米的价差：

此次出让的地块位于余杭区临平新城，距离丰收湖约900米，新房限价为30000元/平米（含装修3000）；

而与此地块位置仅1.45公里的中南春溪集项目，限房价则为33000元/平米。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、以上限均价30000元/㎡销售有较强支撑

根据地块出让条件，限高46米，容积率2.2，建筑密度22%，预计未来产品以高层、小高层为主，设定的新房售价为30000元/㎡（含装修3000元）。

本地块有以下看点：

1）、离地铁口仅仅250米

本地块东侧为东湖高架，西侧也为地铁1号线地面段，或成为不利因素，但地块距离地铁1号线乔司南站仅250米，或是更大的价值点。实际上，3万元的单价处于目前杭州市区的均价线上，更偏向刚需性质，对地铁的需求更为重要。

另外，地块方正，无需配建安置房、建面9.9万方体量适中，也有利于项目品质打造。

本地块与丰收湖核心区仅0.9公里，同时能受到全新板块打造的利好。

2）、3万的售价有购买需求支撑

临平新城南区块内，目前地块周边无在售项目。

而去年，板块内已出让两宗地块，为本次地块南侧1公里的新希望地块和港中旅地块，目前均未开盘。

其中，新希望地块为2019年3月出让，当时并未实施限房价政策，而港中旅地块为2019年9月出让，新房限价也是30000元/㎡，即时隔半年，限价并未上涨。而对比港中旅项目，本地块邻近地铁的优势，或更支撑3万的售价。

二手房方面，地块北侧300米的佳兆业君汇上品，最近成交价也达到了30000元/㎡左右（精装），与本次限价基本一致，说明未来以上限价格销售是具有市场认同度的。

并且，相距1.45公里的中南春溪集项目，限价为3.3万元/㎡（含装修3500元），虽然目前还没有开盘，但是两个项目在一个板块，现在价差3000元/㎡，而且中南项目与近期地铁较远，需要依靠远期规划的新线路。这也从另外一个侧面证明，本地块30000/㎡左右的定价，有相对的价格与地铁优势。

基于以上分析，地块未来以上限价格30000元/㎡销售是具有市场基础的。

那么最终地价能到多少呢？

二、溢价率或在25%左右

板块内限房价后，仅出让过一宗纯宅地，距离本次地块仅1公里，或可作为重点对标：

2019年12月15日，港中旅竞得科卫路以南、杭乔路以西地块，计算5%公租房成本后，实际地价19387元/㎡，新房限价也与本地块一致，均为30000元/㎡，销售利润率为7.32%。

参照港中旅项目的利润率水平，本地块大约溢价率为21.17%。

周边地块、在售项目情况（来源：好地大数据）

对比港中旅地块，本次地块虽处于更北侧，但由于靠近地铁口，属性或略优，且目前的行情也较去年9月更热。即，地价有望超过港中旅地块的19387元/㎡，对应溢价率有望超过21.17%。

好地研究院认为，预期销售利润率或可参考今年以来纯宅地平均预期销售利润率5.76%，对应楼面价或在19957元/㎡左右，溢价率在25%左右。

如果竞拍激烈，不排除接近封顶，此时利润率为3.59%，略高于4月20日出让的萧山市北西两宗地块利润率。

三、谁将出手

本地块处于余杭区与江干区合作开发的数字商贸城单元，未来发展前景较好，且地块属性优，感兴趣的房企也较多。

预计在板块及周边区域深耕的金辉、新希望、大家等房企将参与，还有一些急于想进入杭州拿地的外来房企也有望积极出手。

附：地块指标与测算分析

地块指标：

数字商贸城单元JG1808-08地块，出让面积45017㎡，容积率2.2，建筑面积99037.4㎡，46米。

地块起价158460万元，起始楼面价16000元/㎡，上限价格205460万元，上限楼面价20746元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于27000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于29700元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

周边房价：

地块所在临平新城南区块板块内，3公里范围内无新房项目在售。

二手房方面，地块北侧300米，佳兆业君汇上品，最近精装成交价30067元/㎡（81方，高层/14），基本与限价水平一致。

周边地价：

2019年3月29日，新希望竞得的科卫路以南、杭乔路以东地块（案名新希望美的长粼府），成交楼面价21008元/㎡，溢价率31.3%。

2019年12月15日，港中旅竞得科卫路以南、杭乔路以西地块，成交楼面价18218元/㎡，溢价率13.86%。计算5%公租房成本后，实际地价19387元/㎡。

库存：

目前板块内与地块距离较近的项目主要为新希望和港中旅项目，2个项目总库存29.3万方。

测算：

若参照港中旅地价19387元/㎡，本地块溢价率为21.17%，预期销售利润率为7.32%。

若地块预期销售利润率参考今年以来平均的5.76%，楼面价或在19957元/㎡左右，对应溢价率在24.73%。

若封顶成交，预期销售利润率为3.59%。