文/好地产城讯 寿梦治

核心提要：经历杭州退地事件的雅戈尔，近几年一直淡出市场的视线。昨天，在温州鹿城黄龙集新未来社区二期地块的竞拍中，雅戈尔却赚足了眼球——

经过55轮报价，雅戈尔从保利、中海、绿城等实力强劲的房企手中抢下这宗未来社区地块。

雅戈尔抢地的背后是什么因素在支撑？拿地的代价高不高？本网进行分析解读。

一. 地块成交情况

昨天（4月24日），温州鹿城黄龙集新未来社区二期地块竞价55轮，参与竞拍的有国鸿、保利、中海、宝龙、雅戈尔、新希望、绿城等多家开发商，最终，雅戈尔（宁波市雅拓商务服务有限公司）以总价48.62亿元竞得该地块，成交楼面价约为18279元/㎡，溢价率12.49%。

地块位置图（来源：好地大数据）

二. 雅戈尔抢下未来社区地块，却卸下了两个“包袱”

该宗地块是未来社区地块，需要按照三化九场景的要求来建设，从配套条件、建筑要求、社区服务等角度，要高于普通的社区，这是未来社区对项目带来的附加值。

但是，坐拥未来社区附加值，雅戈尔拿地后却解决了两大包袱：

一是三化九场景后期运营的包袱

根据出让条件，黄龙集新未来社区二期地块的建设与运营分开：开发商基本实行代建模式，无自持地块；而且本地块九大场景营造体量较小，仅0.35万方，并且三化九场景建成后移交政府，无需开发商运营。

二是商业部分开发的包袱

据悉，雅戈尔或将与宝龙合作开发该宗地块，而宝龙擅长商业地产开发，与雅戈尔在商住综合体方面有过合作开发的经验。

2019年，雅戈尔与宝龙联合拿下宁波五江口综合商业体。

如果无需运营要求、商业部分开发运营压力也得到转移，雅戈尔充分发挥品质开发的优势，“吃螃蟹”拿地也在情理之中了。

  三. 测算：雅戈尔拿地压力大不大？

据好地研究院分析，该宗地块可售部分体量共26.25万方，包括住宅16.95万方，商业7.98万方，人才住房1.31万方（未售出部分会由政府回购）。

需要代建的体量共有0.35万方，包括公共设施建筑部分成本（包含三化九场景，无偿移交政府）0.35万方。

另外，地块还有划拨城镇村道路面积3.82万平方米，以及划拨公园绿地1.37万平方米。

据此，我们测算，项目的总成本为74.52亿元。

销售方面，若住宅部分按照33000元/平米，总货值为55.94亿元；

人才住房按照19800元/平米（以普通商品房60%的售价），总货值为2.59亿元；

地下车库销售总货值为4.24亿元（以120㎡配置一车位，销售25万元/车位）。

可售住宅+人才住房+地下车库总货值合计约63亿元，无法覆盖项目的全部成本，缺口在11个亿以上。减少缺口的办法：一是提高售价（根据周边项目的销售情况，有难度）；二是商业部分变现（由于需要建设体量达近8万方的商业综合体，都用来销售不现实）。

由于项目地价总额高，开发投入大，还需要商业部分销售产生现金流来覆盖成本，并产生利润。基于此，对于得主雅戈尔来讲，压力应该不小。

备注：

①可售住宅售价未明确限价，根据相关部门前期了解情况，不明显超出周边在售项目价格即可，以上浮10%以内为宜。

②地下车位配比按照每120平米一个，配比1：1.2。

③由于有九大场景建设要求，建安成本要比普通住宅高，此处按照4500元/平米的建安成本测算。精装修成本按照1500元/平米。