核心提要：
一、三堡商住地的财务账怎么算？
二、项目低利润率成为杭州新常态
文/好地网 徐路加
今天（4.28），杭州主城区公开出让的8宗地块全部成交，总土地出让金135.2亿元。其中4宗涉宅地总建筑面积37.4万方，成交总额100.6亿元，分别由滨江集团、大家、星创、合能竞得。
其中合能为首次在杭州拿地的外来房企，这也是继昨日敏捷之后，今年第五家首入杭州的房企，可见杭州土地市场之热。
地块成交情况
涉宅地分布（来源：好地大数据）
今天的成交结果总体符合本网前瞻预测：
三宗涉宅地地块，预测将封顶，最终均封顶进入自持；唯一预测不封顶的是祥符东地块，预测溢价率在18-25%区间内，实际为19%。
封顶并自持，在这样的状态下竞得土地，项目还有利润空间吗？
这几宗地块中，对项目利润最有争议的是，滨江集团竞得的景芳三堡地块，我们先来看一下——
一、三堡商住地的财务账怎么算？
据此前好地网协办的“春风拂面钱江岸，共话钱江新城2.0”钱江新城发布会上，滨江房产总裁朱慧明表示，钱江新城2.0以内的所有项目，包括商业模式的，都会积极参与。
今天，滨江集团如愿以偿竞得了景芳三堡商住地，但代价也不低，自持比例较高，达到11%，即14565平米，这部分仅土地金额就需6.2亿元。
那么这宗地的预期利润如何呢？我们来分析一下：
首先来看这块地的3个组成部分：
1、自持部分
自持部分面积为14565㎡，这部分的商业价值测算很难，一些房企按照可售地价的六折估算其价值。
2、可售住宅部分
可售住宅面积为78084㎡，如果自持部分地价打六折，那么自持部分土地成本的40%将转移至住宅可售部分，若商业部分地价以南侧新鸿基&平安商地13156元/㎡计算，则可售部分实际地价为58956元/㎡。
预计将以上限精装均价68500元/㎡快速去化。
3、商业部分
商业部分面积为39758㎡。
本项目利润测算中，住宅因为限价，相对简单，关键在于商业部分如何测算。
昨天我们在测算中，按照写字楼售价4万计算，但是，按照这个地段与滨江集团的风格，商办部分可能会有更高的价格定位，如果参考钱江新城蓝城·澜宸售价56400元/㎡（约为周边房价8折），本地块商业部分售价估算为54800元/㎡，按照这个价格测算如下——
可售住宅部分：预计亏损1.5亿元；
商业部分：计算装修成本后，利润为6.79亿元。
按照以上的测算，两部分的综合利润为5.29亿元，销售利润率为6%，但须长期持有价值近10亿价值的住宅，这部分的每年租金收益或在较低的2%左右，如果计算这部分资金长期沉淀的成本，销售利润率将下降。
因此，这个项目盈利与否的关键在于商业部分如何打造？如何提升价值？如果商业部分售价超过54800元/㎡，收益可能更高；如果达不到，则收益率也将下降。
二、项目低利润率成为杭州新常态
拱墅区的纯宅地竞得者分别为大家、星创、合能。3宗地块平均预期销售利润率仅2.73%，远低于今年杭州市区宅地平均利润率5.66%，甚至不到其一半，继续维持今年以来利润率持续走低趋势。
3宗宅地具体简评如下：
①大家祥符东地块
地块成交楼面价22087元/㎡，计算公租房成本后，实际地价24986元/㎡，新房以上限均价36000元/㎡（含装修4000元）销售，预期销售利润率为4.34%。
大家在大城北区域早有布局，周边就有合作的德信大家·运河云庄、融创大家金茂·运河ONE在售，目前，大家在杭州的可售货源不多，此次可视为在熟悉区域的补仓操作。
大家杭州市区在售项目分布
②星创铁路北站地块
地块成交楼面价22553元/㎡，溢价率封顶并自持3%，计算公租房成本、自持按地价六折计算，可售住宅实际地价26244元/㎡，新房以上限均价36000元/㎡（含装修4000元）销售，预期销售利润率为1.46%。
以目前好地研究院测算公式计算，星创地块预期利润率1.46%，是去年7月29日实施限房价以来利润率第三低的，仅高于金地戴村地块（1.06%）和万科良渚新城杭行路东地块（0.45%）。若此低的利润率，也体现出星创拿地的决心。
星创在杭州拿地并不多，本次为第二宗涉宅地，去年9月，星创与宝龙、杭州地铁联合拿下了余杭区良渚新城勾阳路站地块，目前尚未开盘。
星创杭州拿地分布
③合能桃源地块（后附合能简介）
地块成交楼面价22595元/㎡，溢价率封顶并自持7%，计算公租房成本、自持按地价六折计算，可售住宅实际地价24186元/㎡，新房以上限均价34000元/㎡（含装修3500元）销售，预期销售利润率为2.39%。
值得注意的是，合能此次是首入杭州，此前未在杭州有项目，也成为了继昨日敏捷之后的今年第五家首入房企。
合能首入的地区选择在杭钢板块桃源单元，也符合本网昨日余杭地块点评中的首入途径分析——以杭州重点发展的新兴板块作为首入区域。
小结：
今天的土地市场仍然呈现较高热度，宅地利润率持续走低。而近来，敏捷、合能陆续以低利润拿地，也表明对进驻杭州有极大决心，也体现对后市继续看好。
好地研究院认为，杭州土地市场或将进入新常态——进入到高流量、低利润率时期。
实际上杭州土地市场热度上升，更代表的是杭州这座城市的快速蜕变。
杭州已由以西湖、钱塘江为代表的民生资源优势城市，快速发展为以阿里为代表的新经济城市。
东侧的大江东区域，从远郊区域成为“再造一个杭州工业”的承载地；
南侧的滨江区，起步较早，高新技术企业集聚；
西侧的未来科技城，以阿里为代表的互联网企业，成为高层次人才创新创业新高地；
北侧的大城北区域，老工业快速转型升级，以智慧网谷为代表的新产业快速腾飞。
附：合能集团简介
合能集团于1992年创建于香港，是一家专注地产开发、商业运营、物业服务三大领域的美好居住综合服务商。公司以成都为集团总部核心,辐射深圳、西安、长沙、重庆、宁波、郑州等核心城市,开拓杭州、武汉、南宁等一、二线城市。
2019年合能地产荣获“中国房地产住宅开发专业领先品牌价值TOP10”，2020年荣登“中国百强房企”；2018年，合能物业荣膺“全国物业服务企业综合实力百强企业”。