文/好地产城讯 寿梦治

核心提要：集新未来社区地块区位优越，体量大，开发总价高，分为三期挂牌出让。本次一期地块中可售住宅面积168023㎡，可售商业面积109278㎡，可售住宅/商业面积达到27.73万方，占总建筑面积61%。城西是未来温州发展重心，住宅用地需求量大，地块周边市场现阶段供应量不足，供不应求。

近期温州市鹿城区集新未来社区地块用地挂牌，作为浙江省首批24个未来社区之一、省内第二个开始挂牌出让的未来社区地块吸引了大量目光。本文将对该地块进行分析解读。

集新未来社区效果图

一、未来社区1-3期简介

集新未来社区位于温州市核心片区广化单元，原址是黄龙商贸城所在地块，2019年底已完成主体拆迁，是近几年温州体量最大的整体出让商住地块。

地块区位优越，往东通过鹿城路融入鹿城旧城区，往北通过东欧大桥与瓯北区相接，往南通过景山隧道与瓯海区相连，距鹿城区政府2.7km，距温州市政府7.4公里。

地块位置 图片来源：好地数据库

集新未来社区地块规划用地达到67公顷，将分为三期用地挂牌出让开发。

本次挂牌的温州市核心片区广化单元黄龙商贸城街坊一期地块出让面积135834平方米，地上总建筑面积454738平方米，起始楼面价552800万元。出让地块包含5块子地块，其中C-04、C-09、C-15是商住地块，C-13是安置住宅地块，C-02-1是商业办公地块。连同代建的3.97公顷的道路用地以及中小学用地，是未来社区实施单元的主体。

二期地块早于一期地块挂牌，挂牌时间为4月13日-4月24日，商住用地，出让面积8.87公顷，挂牌起始价43.22亿元。

三期地块还未挂牌，同样是商住用地，出让面积大概在4公顷左右。

图片来源：好地数据库

二、一期新挂牌地块指标解读

五块子地块概况：

C-04是住宅兼容商业商务用地（兼容B11零售商业用地、B13餐饮用地、B2商务用地），总建筑面积35452平方米。地块容积率为1.5-3.5，计入容积率的地上总建筑面积≤124082平方米（地块内含政策性住房<人才住房>一处，27800平方米≤建筑面积≤39000平方米），其中各兼容功能的面积≤37224平方米。

C-09是住宅兼容商业商务用地（兼容B11零售商业用地、B13餐饮用地、B2商务用地），总建筑面积21331平方米。地块容积率为1.5-3.5，计入容积率的地上总建筑面积≤74658平方米，其中各兼容功能的面积≤22397平方米。

C-13是安置住宅用地，总建筑面积21484平方米，地块容积率为1.5-3.1，计入容积率的地上总建筑面积≤66600平方米，其中各兼容功能的面积≤19980平方米。该地块可售部分专项用于鹿城区范围内棚户区（城中村）拆迁安置户的安置，政府回购暂定10.8亿元价格。地上部分以15000元/平方米价格筹集，地下部分以3000元/平方米价格筹集。

C-15是住宅兼容商业商务用地（兼容B11零售商业用地、B13餐饮用地、B2商务用地），总建筑面积41936平方米。地块容积率为1.5-3.1，计入容积率的地上总建筑面积≤130001平方米，其中各兼容功能的面积≤39000平方米。

C-02-1是商业用地，总用地面积15631平方米。地块容积率为1.5-3.8，计入容积率的地上总建筑面积≤59397平方米，其中B14建筑面积≥27000平方米，15000平方米≤B2≤17819平方米。 

子地块分布位置

项目重要指标汇总

指标解读：

可售住宅总建筑面积168023㎡，其中C-04地块39410㎡、C-09地块39432㎡、C-15地块89181㎡。

可售商业建筑小于等于109278㎡，其中C-04地块≤37224㎡（其中需要≥2000㎡的菜市场只能整体转让，不可分割转让）C-09地块≤22397㎡C-15地块≤39000㎡C-02-1地块≤10657㎡。C-13安置地块的兼容商业部分属于政府回购范畴，不计入可售商业部分。

自持商业建筑总面积大于等于42000㎡，都在C-02-1地块内，需要集中设置，15000㎡≤商务办公（B14）≤17819㎡；旅馆用地（B2）≥27000㎡。自持商业部分招商由持有人负责。10年内不得分割销售（转让）、不得整体转让，10年后不得分割销售（转让）、可整体转让。

人才住房建筑总面积大于等于27800㎡，小于等于39000㎡，位于C-04地块内。人才住房要求及相关：

1）户型建筑面积90平方米的占比60%、120平方米的占比30%、140平方米的占比10%，设计户型建筑面积可在2%范围内上下浮动。

2）政策性住房（人才住房）品质应不低于地块内商品住房品质，按幢集中布置（不足一幢的，按一幢楼内纵向集中布置），并按相关要求实施住宅全装修，全装修标准不低于1000元/平方米。

3）配置的政策性住房（人才住房）在取得预售许可证后12个月内以指定价格（户型建筑面积90、120、140平方米分别按照备案价<核定价>的70%、60%、50%确定<不含装修价格>）销售给市、鹿城区政府指定销售对象；逾期未完成销售的，由市、鹿城区政府指定单位以上述价格标准加全装修价格一次性予以回购，回购款30天内支付。

4）引入人才需符合《温州市人才住房租售并举实施办法》。

5）当竞买人报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上竞报政策性住房（人才住房）面积的程序，每次竞报面积增幅为200平方米或200平方米的整数倍，并以竞报面积最高者确定竞得入选人，最高竞报面积为295200平方米。首个竞报最高配建面积的竞买人直接确定为竞得入选人（竞报的政策住房面积将从可售住宅部分转化）。

安置房建筑总面积小于等于66100㎡。计入容积率的地上可销售部分建筑面积由鹿城区政府或承接筹集安置房工作的企业向地块受让人筹集，专项用于鹿城区范围内棚户区（城中村）拆迁安置户的安置。地上部分以15000元/平方米价格筹集，地下部分以3000元/平方米价格筹集。

公共设施建筑总面积大于等于45170㎡。公配设施不实施全装修，建成后移交政府。

三、项目周边市场解读

地块周边在售楼盘只有新希望玉锦麟地块，高层均价29284元/㎡，总户数800户左右，2019年11月5号开盘，至今剩余户数80户左右，去化迅速。

今年第二个季度开始，会有一批新楼盘首开，包括龙湖坤和天境、绿城桂语江南、江滨ONE、九山金茂府等，库存总量超70万方。

周边楼盘状况 图片来源：好地数据库

其他特别约定如下：

1、未来社区管理运营方面由政府单位收回自营。

2、C-04、C-09、C-15、C-02-1在签订土地出让合同后，12 个月内开工建设，48 个月内完成竣工验收并移交给甲方，54 个月内完成不动产权证办理（因非乙方原因除外）。

3、C-13地块在签订土地出让合同后，6个月内开工建设，15个月内完成±0.000，28个月内完成所有主体结顶，42个月内完成竣工验收并移交给甲方，48个月内完成不动产权证办理（因非乙方原因除外）。

4、出让地块结建的地下空间首先要确保和满足人防等公建配套设施建设的需要，地下空间部分需设置两层地下室，单层地下室建筑面积不得少于地块总用地面积的70%。地下室、半地下室的建筑面积按建筑工程实际建筑面积计算，除作为车库及消防、人防等配套设备用房外，其余功能建筑面积另行单列建筑面积指标。

1）非兼容地下机动车位。地块非兼容地下机动车位按规定另行缴纳地价款后，可由竞得人销售或出租，住宅附属部分地下一层非兼容机动车位楼面地价871元/平方米，地下二层按436元/平方米执行，地下三层以下（含三层）免收出让金（不含市政基础设施配套费）；C-02-1地块地下一层非兼容机动车位楼面地价553元/平方米，地下二层按277元/平方米执行，地下三层以下（含三层）免收出让金（不含市政基础设施配套费），使用权出让年限为40年。

2）地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的，地下首层部分出让金按1544元/平方米，地下二层楼面地价按772元/平方米执行，地下三层以下（含三层）免收出让金。

3）地下空间用于其他用途的，结建地下空间经规划核定单列建筑面积指标的，土地出让价款按平均成交楼面价在项目复核验收时结算收取。

4、地块竞得人须同步代建：

1）温州市核心片区广化单元黄龙商贸城街坊C-14-2地块（24班制小学）建设用地面积11531平方米，计容建筑面积不大于11531平方米；温州市核心片区广化单元黄龙商贸城街坊C-02-2地块（42班制初中），建设用地面积 48128平方米，计容建筑面积不大于57753平方米，地下室面积不大于40000平方米。预计总投资 6.44 亿，正式方案确定后（地下室可能从一层调整至二层），建筑面积有可能会增加到132000 平方，总投资也会增加到 9.24 亿。

2）以及总用地面积39728平方米的道路用地：商贸城北路（翠微大道至C-13 地块）和商贸城西路（鹿城路至商贸城南路）、商贸城东路（商贸城环路至商贸城南路）、商贸城北路（C-13 地块至商贸城环路）、商贸城环路（商贸城西路至商贸城北路）。

附表1 公共设施主要经济技术指标

附表2 五个子地块主要经济技术指标

附表3 用地指标表