文/好地网 徐路加

今天，富阳区两宗涉宅地顺利出让，成交总价31亿元。

绿地香港竞得富春商住地，楼面价11777元/㎡，溢价率22.99%，也是该房企首入富阳区；

绿城竞得银湖宅地，楼面价9600元/㎡，溢价率11.63%。

地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

今天两宗地块成交结果均超过本网前瞻预测：

绿地香港富春涉宅地，本网预测或将低溢价率成交，实际溢价率达到22.99%，成交楼面价11777元/㎡；

绿城银湖宅地，本网预测溢价率或者5%以内，实际溢价率11.63%，成交楼面价9600元/㎡。

如何看待今天两宗地块的成交结果？或可以从两家竞得房企分析——

一、绿地钟爱TOD，愿意高溢价

绿地拿下富春地块，算是高溢价拿地，计算过程如下：

绿地富春地块，若本地块商业商务部分地价简单按照北侧1.6公里商地3981元/㎡，售价按照地块北侧500米复地国际中心最新售价11000元/㎡计算：

住宅部分实际楼面价为15793元/㎡，成本房价达到24649元/㎡，若住宅以上限精装均价27000元/㎡销售，整盘预期销售利润率8.1%；

若住宅部分精装售价按周边在售价格22000元/㎡销售，整个项目预计销售利润率为-7.89%，面临亏损。

目前周边项目销售价格仅22000元/㎡，而本地块设定房价为27000元/㎡，高出5000元/㎡，能实现吗？

好地研究院认为，绿地香港以如此高价拿地，主要是看好地块作为TOD项目（为杭富城际线桂花西路站上盖），未来将对产品销售有较高溢价：

①对商业商务部分溢价：地铁口的办公、综合体项目，较一般区域能产生较好的溢价。商务方面具备较好的租金回报率，商业综合体杭州销售额前几的项目如武林广场、金沙湖天街等，均为地铁口。而本地块位于富阳城区核心区域，未来商业商务部分价值将得到提升，从而提升整盘利润率。

②对住宅部分的溢价：随着杭富城际线即将开通，富阳的同城化脚步进一步提速，带动区域价值提升。若西侧金茂项目以上限均价29800元/㎡价格得到支撑，本地块作为TOD项目，绿地香港或对住宅未来以27000元/㎡的价格销售有较大信心。

作为绿地香港的母公司—绿地集团，擅长操盘这样的综合性项目，本地块也非杭州第一个TOD项目。

绿地2018年9月在临安区地铁16号线八百里站，竞得两宗商住地，也为TOD项目，总商业面积达到6万方；另外，绿地还于今年3月竞得塘栖商住地，商业面积达到4.6万方。

绿地集团近两年在杭州竞得商住地块分布（来源：好地大数据）

绿地集团近两年在杭州竞得商住地情况表

二、绿城继续高举高打

作为本土房企，绿城在杭州房地产占有较大的市场份额，同时拿地较为果敢。据好地研究院统计，2018年以来，绿城在杭州竞得9宗涉宅地，平均溢价率到达31.3%。

本次银湖地块，计算幼儿园及公租房成本后，实际地价为11822元/㎡，按照上限精装均价20500元/㎡销售，预期销售利润率仅0.8%，项目预期盈利空间已不大，可见绿城此次拿地之坚决。

从市场层面来看，今年的涉宅地市场较热，对于能在年内能提供销售额的项目，房企拼抢均较为激烈，预期销售利润率较低，也是本宗地块竞争激烈的基础。本次绿城地块仅0.8%的预期利润利润率，是创富阳区限房价以来新低的。

而从绿城自身来看，在现阶段拿地也是企业的迫切需要。2019年，绿城在杭州拿地金额达到133亿元，居第二位；权益销售金额达148亿元，居第三位。但今年此前，绿城仅在下城区东新单元拿下一宗宅地，目前具有较大的土地储备要求。

据好地大数据，目前绿城在富阳板块有两个项目在售，分别为绿城七里香溪和绿城·云栖桃花源，通过本次地块，将为绿城在富阳区提供较为充足的住宅供应。

绿城2018年以来在杭州竞得涉宅地地块分布（来源：好地大数据）

绿城2018年以来在杭州竞得涉宅地地块情况表

好地研究院认为，今天的成交结果或可反映目前杭州土地市场的几个特征：

1.整体市场热度高

绿地香港地块，即使以限房价销售，整盘预期销售利润率仅8.1%；绿城地块，预期销售利润率仅0.8%。而之前富阳区出让的所有限房价涉宅地，预期销售利润率最低的也有9.9%，平均达到15.7%，本次房企的利润大幅下降，可见竞争激烈，热度有上升。

从杭州市区来说，今年以来热度也在整体上升，相应预期销售利润率在下降，已由年前的5%，下降至3.85%。

2.房企拿地饥渴程度大

限房价以来，若项目能够实现较快速度去化，在年内能为房企贡献销售额的项目，房企也能够接受较低的预期利润率，这些地块往往拼抢激烈。而对于年度排名有较高要求的房企，在上半年这个时间点拿地，显得尤为迫切。

3.TOD项目价值得到重塑

地铁上盖商住地块，往往占据了区域较核心的位置，但原先受制于地铁轨道交通线路建设及运营技术能力要求，一般房企较难参与。

但若对地铁方面的硬性要求降低，这些TOD项目往往符合了港资等大型综合性房企的投资要求，即地块具备了在区域的核心位置，商业部分可作为优质资产获得长期受益。近年来，港资企业在杭州已拿下了包括新世界望江地块、新鸿基&平安江河汇地块；而内地企业中，也有坤和&融创&开元的金沙湖地块、合景泰富笕新路站地块等。

未来，不仅仅是杭州主城核心区的TOD项目，随着轨道交通、高铁站建设，更多的TOD项目价值也将得到重塑。