文/好地网 徐路加

今天，萧山区的2宗宅地顺利出让，成交总价20.89亿元。

戴村地块由金地竞得，楼面价7123元/㎡，封顶并自持22%。配建公租房成本按照4000元/㎡、自持部分按照地价6折计算，实际地价为8578元/㎡。其中，22%的自持比例为杭州实施限房价政策以来最高的。

杭州南站单元地块由阳光城竞得，楼面价18197元/㎡，溢价率15.17%。公租房成本按4000元/㎡计算，实际地价达到19365元/㎡，创板块新高。

地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

2宗宅地的成交结果，略高于本网前瞻预期，总体反映市场较热：

1、戴村地块，由于未正式开拍已到自持，本网预计开发商对于自持部分资金沉淀会有较大顾虑，但最终自持比例达到22%，可见热度之高。

2、杭州南站地块，考虑到对标项目——南侧奥克斯项目去化一般，本网预计地价或接近奥克斯地块18400元/㎡（溢价率9%左右），以高层精装均价29700元/㎡销售，预期销售利润率6.81%。最终实际地价达到19365元/㎡，若销售均价仍以29700元/㎡测算，预期销售利润率仅3.5%。

今天较为激烈的土拍，有以下3个看点——

看点一：戴村地块创下2个新纪录，这个账怎么算？

戴村地块报名家数达30余家，创下报名数新高；自持比例达到22%，创下去年7月底杭州实施限房价政策以来自持比例新高。

这个高比例自持的项目的账这么算？我们可以从两个维度考察：

1、自持部分打折计算：

若配建公租房成本按照4000元/㎡、自持部分按照地价6折计算，实际地价为8578元/㎡，若按照上限价格（16100元/㎡含装修）销售，成本为16031元/㎡（精装含车位利润），预期销售利润率0.4%，基本达到盈亏平衡线。

对比南侧德信·时光之宸项目，若计算幼儿园及公租房成本，实际地价达到8957元/㎡，本次地块实际地价仍较德信地块低379元/㎡。但德信项目通过设置小高层，实现部分产品溢价，而本次地块由于严格的限房价要求，预计将全部设置为高层，缺乏产品创新提升溢价的空间。

受益于时代高架南延、杭州中环建设及周边配套快速完善，项目预计将实现快速去化，年内即可贡献销售额。但自持部分需资金沉淀，项目能实现资金平衡吗？

该地块未来将有三部分组成：可售住宅59366㎡，自持住宅16745㎡；公租房4006㎡。

2、若将自持与可售部分分开计算：

可售部分（59366㎡），以上限价格销售，将实现利润966元/㎡（含车位利润），总利润0.57亿元，销售利润率为6%。

自持部分（16745㎡），综合土地成本及建安、装修后，需沉淀资金2.29亿元。扣除可售部分0.57亿元的利润，实际自己持有1.67万方住宅，成本为1.72亿元，即每平方住宅成本为1万元，未来可通过租赁形式逐步实现资金回笼，并长期获得租金收益。

这不是金地第一次拿自持地块。据好地大数据统计，2015年以来的五年里，金地在杭州竞得的11宗涉宅地，有6宗地块达到自持，累计自持面积已达到17万方。

但是这些自持的资产如何处理？是作为自有资产持有获取长期经营收益（金地旗下拥有长租公寓品牌），还是走资产证券化或是整体打包转让的方式？就目前来看，金地方面还未给出明确的答案。

金地此次之所以果断拿地，主要原因是手上“余粮”日益紧缺：

作为在杭州深耕房企，金地目前可售的住宅项目仅有三个：未开盘的祥符东单元地块项目（2019年4月竞得）、在售的临平北江山风华项目和湘湖单元悦虹湾项目，可售库存面积仅21.58万方，不到金地2019年在杭州销售面积的37%。

而戴村项目能够为金地提供的货值有限，要继续保持在杭州的市场占有率，金地的补仓压力依然很大。值得一提的是，戴村地块是金地今年在浙江的“第一单”。

2015年以来金地在杭州竞得涉宅地分布

2015年以来金地在杭州竞得涉宅地情况

看点二：南站地块价格创板块新高，上浮的2000元房价给了阳光城机会与挑战

阳光城南站地块楼面价达到18197元/㎡，溢价率15.17%，计算公租房成本，实际地价达到19365元/㎡，高出紧邻的奥克斯地块965元/㎡，超过板块之前最高价——众安地块实际地价18873元/㎡，创板块新高。

若按照周边高层售价（29700万元/㎡含装修）销售，成本为28671元/㎡（精装含车位利润），预期销售利润率仅3.5%，明显低于限房价以来萧山区宅地的5.26%平均利润水平；

但若按照上限价格（32000元/㎡含装修）销售，预期销售利润率将达到10.2%。

由于设置了比周边高出2000元每平米的限价上限，也给了阳光城通过努力提高预期利润的机会，当然也是一次挑战。

在萧山东部，阳光城此前已有布局，区域内具有一定的品牌认同度。2016年9月，以楼面价12760元/㎡，溢价率325.31%竞得新街单元宅地，即为2018年售罄项目阳光城·翡丽公园，距本地块仅2.8公里。该项目实现热销，后期摇号中签率仅3%。

考虑到项目去化预计将不快，本网前瞻预测溢价率或在9%左右。超出预期结果，或可认为是房企对杭州南站区域的建设较为看好，将带动后期销售。本次地价创新高，表明对于杭州东翼的南站板块，区域价值仍在快速拉升。

2015年以来阳光城在杭州竞得涉宅地分布

2015年以来阳光城在杭州竞得涉宅地情况

看点三：城市骨架拉升下，哪些区域值得关注

今天的戴村镇，已由原先的萧山南部乡镇，成为了承接滨江区等购房客群价格外溢的主要承接区域之一，最为关键的就是在这轮杭州城市基础路网建设中，与主城区的距离明显在拉近，同时在限价下，具有明显的价格优势。杭州南站板块也在彩虹快速路东延、地铁建设下，价值进一步拉升。

好地研究院认为，原本与市区较远的区域，在城市骨架拉升下，区域价值将凸显。同样逻辑下，房企还可关注以下区域：

①空港区域：受益于地铁7号线、地铁1号线3期、艮山东路东延；

②大江东区域：受益于地铁8号线、地铁7号线、艮山东路东延；

③新街区域：受益于地铁7号线、机场高速；

④萧山南部乡镇：受益于时代大道、风情大道南延，杭州中环建设； 

⑤富阳杭富城际沿线：受益于杭州城际、彩虹快速路西延；

⑥临安地铁16号线沿线：受益于地铁16号线即将开通；

⑦余杭仁和板块：受益于地铁10号线；

⑧余杭东湖板块：受益于地铁9号线、秋石高架、望梅路等路网建设。