文/好地网 徐路加

明天，萧山区将出让2宗纯宅地，分别位于戴村镇和杭州南站单元，总出让面积7.69万方，总建筑面积16.36万方，总起价17.59亿元。

地块指标

地块位置分布

通过地块周边在售项目及地块成交情况分析，好地研究院认为2宗地块土拍结果或将出现分化。

预测如下：

一、戴村地块：自持比例能拍多高？

本次地块起始楼面价仅5500元/㎡，新房上限销售均价16100元/㎡（含装修2500元）。

截止发稿（4月8日15点30分），已经有5轮报价，溢价率已经达上限，自持比例为3%。

未正式开拍就已经到自持，这是杭州实施限房价后，继阳光城大江东地块后的第二例。

戴村萧政储出[2020]9号宅地报价情况（来源：浙江省土地使用权网上交易系统）

房企热度这么高，可以从房价和地价两个方面来分析：

1.设定价格与周边在售项目价格相近，此前中签率低于15%

目前周边在售项目有2个，均紧邻本次出让地块，属性上南侧德信·时光之宸项目与本次地块更为接近。

德信·时光之宸项目，最近一次领出预售证为今年3月13日，小高层精装售价16800元/㎡，摇号中签率23.82%；之前3月3日领出的预售证，高层精装售价16100元/㎡，中签率13.76%。

另外一个项目，城南银泰城去年12月27日高层毛坯预售证均价13600元/㎡，开盘两次，摇号中签率分别为5.64%和7.03%。

本地块上限精装销售均价16100元/㎡，预计将快速去化。

2.对比周边成交宅地：本地块以上限价格成交，实际地价仍低于南侧德信地块

本地块起始楼面价仅5500元/㎡，封顶成交，实际地价为7708元/㎡，仍低于南侧德信地块成交楼面价8018元/㎡。若封顶成交，本地块预期销售利润率仍有6%。

地块所处的戴村镇，随着时代高架南延，与市中心、滨江区的通勤道路大为改善，同时随着银泰城、威雅公学建设，区域配套进一步完善。与大江东一样，戴村镇是杭州市区范围内两万以下单价的刚需热销区域。

据本网了解，本次戴村地块有近30家房企报名，而目前已达到封顶并自持3%，可见房企拿地决心很大。但自持比例能拍多高，将考验各房企对于资金沉淀的承受能力，最终是否能超过阳光城大江东地块的6%，敬请关注明日好地网土拍直播。

周边地块、在售项目及配套情况（来源：好地大数据）

二、杭州南站地块：限房价高出周边售价2300元/㎡，溢价率或在9%左右

地块限高60m，容积率2.4，新房上限销售均价32000元/㎡（含装修3500元/㎡），最高毛坯单价31350元/㎡。

1.参考周边在售项目：高层精装售价均为29700元/㎡，较本地块设定房价低2300元/㎡

地块所在南站板块目前有2个在售项目，高层精装售价均为29700元/㎡，较本地块上限精装销售均价32000元/㎡，低2300元/㎡。从销售情况来看——

与本地仅隔彩虹快速路的奥克斯·金宸玖和府项目，销售情况一般。高层房源去年9月29日领出预售证，精装售价29700元/㎡，截止目前，供应199套房源仅签约75套。

前期洋房产品，精装售价35000元/㎡，供应42套房源仅签约2套；而该项目排屋产品去化较好，供应49套房源，已签约40套，毛坯销售均价48700元/㎡。

但是本地块西侧500m，重庆华宇的世纪金宸项目去化较好。去年8月26日首开，高层精装售价也为29700元/㎡，供应260套房源，摇号中签率46.85%，目前已去化近9成。

从地块位置来看，本地块重点对标南侧奥克斯地块，均受彩虹快速路高架干扰，且较重庆华宇地块更远离城区，未来或对项目销售产生一定影响。高层精装售价参考目前价格29700元/㎡，或可通过洋房、叠墅产品设置来提高项目整体均价，但预计去化速度不快。

2.对比周边成交宅地：重点对标南侧奥克斯地块

地块所在的南站板块，近两年来已出让三宗纯宅地：

地块南侧奥克斯地块，2018年7月11日出让，实际地价18400元/㎡。两宗地块仅间隔彩虹快速路，属性接近。若按照奥克斯地块实际地价成交，本地块名义楼面价17280元/㎡，溢价率9.37%。

地块南侧1.3公里，2019年6月24日出让两宗宅地，分别由众安和赞成竞得，两宗地块自持达到16%和15%。若将自持部分按6折计算，实际地价分别为18873元/㎡和18815元/㎡。若本地实际地价参考以上两宗地块，名义楼面价将分别达到17729元/㎡（对应溢价率12.21%）和17674元/㎡（对应溢价率11.86%）。

而众安和赞成地块有水系包围、也无城市主干道路近距离干扰，也更接近未来南侧东广场，无疑较本次出让地块更优。

预计本地块实际地价接近南侧奥克斯地价18400元/㎡，对应名义楼面价或在17280元/㎡左右，溢价率或在9%左右。

该地价成交，若项目以精装均价29700元/㎡的测算，预期销售利润率6.81%；若项目以精装均价32000元/㎡的测算，预期销售利润率13.26%。

好地研究院认为，本次出让的南站单元地块，限房价水平较周边售价偏高，一定程度上为房企产品开发预留较大发挥空间，未来有望以差异化的住宅产品打造实现溢价。

若最终溢价率明显高于本网预测的9%，可以认为房企对南站板块建设积极看好，对项目销售有较大信心；若地块最终低溢价率成交，则表明房企现阶段对项目去化顾虑较大。

周边地块、在售项目及配套情况（来源：好地大数据）

附：地块指标与测算分析

1.戴村镇市政路恒达路交叉口东侧住宅B区块

地块指标：

萧政储出(2020)9号地块，东至规划校前大道，南至恒达路，西至规划市政路，北至桥前大道。规划为居住用地（含配套商业）。

地块出让面积42167㎡，容积率1.9，建筑面积80117㎡。需配建面积为4006平方米的公租房。

地块起价44065万元，起始楼面价5500元/㎡；上限价格57065万元，上限楼面价7123元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于13600元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于14960元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于2500元/平方米。

周边房价：

地块南侧在售项目德信·时光之宸最近一次领出预售证为2020年3月13日，小高层精装售价16800元/㎡，摇号中签率23.82%；之前3月3日的高层精装售价16100元/㎡，中签率13.76%。

地块东南侧项目城南银泰城，高层毛坯售价13600元/㎡，两次摇号中签率分别为5.64%和7.03%

周边地价：

2018年以来，戴村共计出让3宗涉宅地。

2018年7月11日，银泰&云南城投联合体底价竞得地块东南侧商住地，现为城南银泰城项目，楼面价4500元/㎡。

2019年3月29日，德信竞得本次地块南侧宅地，即为在售项目德信·时光之宸，楼面价8018元/㎡，溢价率45.78%。

另外，银泰还于2019年3月29日竞得本次地块西南侧2Km一宗宅地，楼面价6628元/㎡，溢价率10.48%。

库存：

目前板块总库存18.2万方，均为2018年后出让宅地库存量，前期断供。

测算：

以零利润率测算：对应住宅实际楼面价8645元/㎡，名义楼面价8013元/㎡，溢价率45.69%，超过上限溢价率，进入自持阶段。

以上限楼面价价7123元/㎡测算，对应住宅实际楼面价7708元/㎡，预期销售利润率6.0%

2.杭州市铁路萧山站综合交通枢纽区XSCQ1802-62地块

地块指标；

萧政储出(2020)16号地块，东至新城路，南至彩虹大道，西至下潦路，北至横一路。规划为居住用地。

地块出让面积34767㎡，容积率2.4，建筑面积83440㎡。需代建面积为4172平方米的公租房。

地块起价131835万元，起始楼面价15800元/㎡；上限价格170835万元，上限楼面价20474元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于28500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于31350元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

周边房价：

地块南侧奥克斯·金宸玖和府项目，2019年9月29日发布预售证，高层精装售价29700元/㎡，精装洋房35000元/㎡，总供应241套，无需摇号，目前签约去化率33%（洋房供应42套，签约2套；高层供应199套，签约75套）；排屋毛坯售价48700元/㎡，供应49套，签约40套。

地块东侧世纪金宸项目，2019年8月26日首开，高层精装售价29700元/㎡，摇号中签率46.85%，签约去化率90%。

二手房方面，周边次新二手房如中誉现代城和得力名望府，成交价格在27000元/㎡左右

周边地价：

地块南侧，即为在售的奥克斯·金宸玖和府项目，该地块由奥克斯于2018年7月11日竞得，楼面价18400元/㎡；

2019年板块内，本地地块南侧不到1.5公里处，2019年6月24日出让2宗宅地。众安以上限价格16.4亿元竞得南站综合交通枢纽D-56号地块，楼面价16460元/㎡，自持16%；赞成以上限价格10.1亿元竞得南站综合交通枢纽D-60号地块，楼面价16496元/㎡，自持15%。自持部分按6折算，众安和赞成地块实际地价分别为18873元/㎡，18815元/㎡。

库存：

目前板块内有2个在售项目，3个待售项目，总库存26.8万方。

测算：

以周边高层精装价格29700元/㎡测算，零利润时，实际地价20364元/㎡，对应名义楼面价19146元/㎡，溢价率21.18%。

以奥克斯地块计算，实际地价18400元/㎡，对应名义楼面价17280元/㎡，溢价率9.37%；

以南站新城众安地块实际楼面价18873元/㎡测算，对应名义楼面价17729元/㎡，溢价率12.21%；

以南站新城赞成地块实际楼面价18815元/㎡测算，对应名义楼面价17674元/㎡，溢价率11.86%。