文/好地网 徐路加

今天，大学城北两宗宅地顺利出让，成交总价44.97亿元，均由祥生竞得。

土拍结果符合本网昨天前瞻《大学城北板块两宗宅地争夺将激烈》一文中的预计：

在报名房企相似情况下，为何相邻地块预期利润率会有较大差异？祥生又为什么能“梅开二度”？

今天的拍地顺序对成交有较大影响：

11号地块首先出让，考虑到地块需配建公租房，且后续还有17号地块作为备选，在到达封顶后，拍自持时房企出价较为谨慎。而祥生在杭州出手一贯较为坚决，多次以高自持拿地。最后祥生获得。

祥生在竞得首宗地块后，具有了明显的先发优势，在11号地块有利润保障下，较其他房企能够承受更低的利润率，再次拿下第二宗地块（17号）。

地块成交情况

地块位置（来源：好地大数据）

一、获利与跑量的矛盾

自杭州市区实行限房价以来，加预期拿地的情况不再，市场进入明牌比拼阶段，比的是各房企的利润承受能力，成本控制能力，市场营销能力。

2020年以来，我们可以看到土地市场热度有所上升，杭州市区宅地平均预期销售利润率由去年下半年的5.44%下降到今年的4.35%（含今日两宗）。

从今年3月杭州市区出让的5宗宅地，或许可以代表目前4种拿地的类型：

①存在明显限价红利的热门区域：良渚新城地块

万科竞得的良渚地块，实际成交地价已达到项目盈亏临界线。在存在明显限价红利的“万人摇”频发区域，房企想以高预期利润率拿地难度极大，只能降低盈利要求，“找活干”的思路，充实营销额。

②跑量不错，但由于一段时间没出地而有点沉寂的区域：大学城北地块

大学城北板块是属于刚需区域，去化较快，去年该板块主要销售两个盘：

龙湖·春江天越高层是24300元/㎡价格，中签率17%；

都会钱塘是2018年中首开，高层中签率是54%，后来小高层、洋房流摇但都卖完。

由于去年没有推地，前年仅仅推了1宗宅地（即尾盘在售的春江天越项目），板块库存仅仅剩下20多套洋房。

库存见底的情况，让众多房企高度关注，但是，这个板块不算是大热门区域，加上11号地块要配建公租房。

并且，这两宗地的限价红利也比较小，目前设定的房价为26200元/㎡，与周边的二手房价26691元/㎡，价差仅仅791元/㎡。

所以，今天的争夺不及良渚万科地块激烈。

③有待检验的新兴区域：新塘地块

萧山新塘板块由于长期断供，新房市场的热度有待检验。旭辉竞得的新塘地块由于起价较低，虽然拍至自持阶段，但预期利润率仍达到12.5%，房企在自持阶段也表现较为谨慎。

④去化速度不快的区域：塘栖地块

塘栖地块最终以底价成交，可能是受住宅去化和自持商业运营双重顾虑的结果。对于去化速度不快的区域，房企拿地较为谨慎，需留足预期利润率，以时间换空间。

从三月的几宗地的结果看，一个项目的利润率与去化跑量的速度成反比，愈是快销，最终的预期销售利润率愈低，如良渚万科地块；利润率高的区域，比如塘栖，则去化较慢。

可以从以下图表中充分显示出来——

如何解决利润与去化速度之间的矛盾？

今天祥生试图在这个矛盾中做平衡：

竞得的17号地块预期销售利润率为4.35%，与2020年以来成交宅地的平均水平相当；11号地块起价低，且需要配建公租房，考虑到已进入到自持阶段，7.1%的预期销售利润率相对较高。

两宗地平均利润率为6.25%，高出平均水平2.11个百分点。

但是，能否在设定的26200元/㎡的价位上迅速跑量？就看祥生的操盘能力了。

二、祥生首入大学城北，将作为其第四个深耕区域？

祥生首入大学城北，但对于这一区域并不陌生。在本次地块西北角1.4km处属于海宁市的区域，2016年祥生已拿下一宗宅地，项目案名祥生钱塘新语，已售罄。可以认为，此次连下二子，则是首次正式进入大学城北板块。

至此，祥生在杭州已进驻了4个板块，为西湖之江转塘板块，余杭崇贤板块，富阳银湖板块、钱塘新区大学城北板块。截止目前，可售体量达到100万方。

祥生一旦计划进入一个版块，出手较为坚决，在每个区域竞得的宅地中，均有拍到自持现象。而深耕是这家房企的特点。以崇贤板块为例，自2016年首入以来，已累计竞得4宗地块，合计建面54.81万方，平均溢价率达到63%（2017年地块自持17%）。

通过有序的拿地节奏，板块内得到持续供应，形成品牌认同度，也是降低营销成本的一种较好方式。

祥生会将大学城北作为其在杭州的第四个深耕区域吗？有待于时间来证明。

祥生各版块拿地统计表

祥生杭州拿地分布图（数据来源：好地大数据）