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核心提要：
一、大学城北两宗地块26200元/㎡的均价比周边房价涨了吗？
二、11号地块或将封顶，17号地块预计溢价率可能在18%附近
三、谁将出手？
文/好地网 徐路加
明天，钱塘新区下沙大学城北将出让2宗宅地。
2宗地块总出让面积136926㎡，总建筑面积350276.7㎡，总起价364749万元。商品房均价为2.62万元/㎡（含装修3000元）。
下沙大学城北单元JS0603-11地块（以下简称11号地块）要求配建59310㎡（占总建面28.65%）；
下沙大学城北单元JS0603-17地块（以下简称17号地块）无配建公租房要求。值得注意的是，该地块在2019年10月8日已挂牌过，后终止出让，与目前出让要求唯一不同的是，当初要求配建10%公租房（14327.25㎡），而本次出让已取消此项要求。
地块指标
地块位置（来源：好地大数据）
注：龙湖春江天越项目距17号地块约1.0Km，金地宋都都会钱塘项目仅与11号地块一路之隔
一、大学城北两宗地块26200元/㎡的均价比周边房价涨了吗？
目前，大学城北板块库存极低，板块内仅龙湖·春江天越项目尾盘在售（位于2宗地块南侧1Km），总库存仅0.4万㎡。
先来看看设定的新房均价是否涨了？
板块内的龙湖·春江天越与金地宋都·都会钱塘项目（西区）是拟出让地块最合适的对标项目：
龙湖项目高层精装均价24300元/㎡，小高层精装售价27855元/㎡，洋房精装售价29175元/㎡。从销售情况来看，高层平均中签率16.97%，小高层、洋房流摇，但去化仍较好，目前仅29套洋房未售。整个项目成交均价26597元/㎡，开盘1年去化率达97.3%。
另外，板块内去年售罄的金地宋都·都会钱塘项目（西区）均价与龙湖项目相近——整个项目成交均价26191元/㎡，一年全部售罄。
本次出让的11号地块容积率2.7,17号地块容积率2.5。对比春江天越地块（2.3）和都会钱塘（西区）地块（2.4），容积率略有上升。
考虑到本次2宗地块与上述项目位置相近，仍可采用高层+洋房/小高层的配置，本次设定的26200元/㎡，与上述两项目均价相近，没有涨价。按照这个价格，预计可较快去化。
二、11号地块或将封顶，17号地块预计溢价率可能在18%附近
两宗地虽然相邻，但是起价相差较大，11号地块为7806元/㎡，17号地块为14180元/㎡，两者相差6374元/㎡。主要原因在于11号地块需要配置59310㎡的公租房，若计算公租房部分成本，11号地块实际楼面起价仅低1633元/㎡ ，但是体现在名义上的溢价率将有较大差别。
这两宗地竞争将比较激烈，主要原因在于：
1、最近房企拿地欲望强烈，目前土拍市场热度较高；
2、两宗都是纯宅地，最近纯宅地拼抢都十分激烈；
3、总价20亿出头一点，有胃口吃下的房企不少，却都有快销盘的属性，如果开发与去化速度快点，年内即可清盘。
若以预期销售利润率10%测算：
①11号地块，倒推实际楼面价为15326元/㎡（含公租房成本），对应成交楼面价为9789元/㎡，此时溢价率25.40%；
②17号地块，倒推实际地价为15326元/㎡，对应成交楼面价也即为15326元/㎡，此时溢价率8.08%。
由于本次两宗地块具备快销条件，如果预期销售利润率按今年以来平均4.14%测算：
①11号地块，倒推实际成交楼面价16816元/㎡（含公租房成本），对应成交楼面价10852元/㎡，此时溢价率39.0%，已超过溢价率上限，进入自持阶段；
②17号地块，倒推实际地价16816元/㎡，对应成交楼面价16816元/㎡，此时溢价率18.6%。
好地研究认为，11号地块由于需配建59310㎡的公租房（占总建面28.65%），或将影响房企拍地热情，即封顶可能性大，但是在拍自持时争夺预计不会激烈；
17号地块无公租房要求，容积率略低（2.5）。有可能超过平均利润率，即超过18.6%的溢价率。
不过17号地块溢价率达到26.02%时，利润为零，可以以此为溢价率上限。
三、谁将出手
据本网了解，本次土拍报名房企众多，数量应该不亚于上周的新塘与良渚地块。
板块内深耕的房企应该不会错过此次土拍，如金地、保利等，存在较大的补仓需求；也有近年来在钱塘新区其他板块拿地的，如阳光城、德信；另外，一些尚未进入新区的房企，也可能强势介入。
附：地块指标与测算分析
1.地块指标
①下沙大学城北单元JS0603-11地块
地块东至云涛北路绿化，南至水云街、空地，西至文淙北路，北至银海街规划绿化。出让面积79617㎡，容积率2.6，建筑面积207004.2㎡，其中不少于59310平方米（占总建筑面积的28.65%）作为配建公共租赁住房。
地块起价161588万元，起始楼面价7806元/㎡，上限价格209588万元，上限楼面价10125元/㎡。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于23200元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于25520元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。
②下沙大学城北单元JS0602-17地块
地块东至文淙北路，南至银海街规划绿化，西至春新路，北至新农路、空地。出让面积57309㎡，容积率2.5，建筑面积143272.5㎡。
地块起价203161万元，起始楼面价14180元/㎡，上限价格263161万元，上限楼面价18368元/㎡。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于23200元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于25520元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。
2.周边房价
目前板块内已基本无库存，仅两宗地块南侧900米的龙湖·春江天越项目尾盘在售。
龙湖·春江天越项目2019年2月19日首开，最近一次领出预售证为2019年10月18日，小高层精装售价27855元/㎡，洋房精装售价29175元/㎡。此前已售罄的高层精装均价24300元/㎡。从销售情况来看，高层产品需要摇号，平均中签率16.97%，而小高层、洋房项目普遍流摇，但去化率仍较好，目前仅20多套未售。整个项目平均成交均价26597元/㎡，开盘1年去化率达97.3%。
2019年售罄项目为11号地块西南角的金地宋都都会钱塘项目，项目2018年7月23日首开，于2019年售罄。项目分毛坯和精装两类，精装部分中，高层成交均价约23000元/㎡，需要摇号，中签率53.99%，洋房成交均价约27000元/㎡，无需摇号，但全部售罄；毛坯部分为现房销售（东区），2019年9月30日一次性推出793套现房房源，不到一个月售罄，洋房毛坯24652元/㎡，高层毛坯21900元/㎡。
二手房方面，大学城北板块次新房较多。中国铁建保利像素最近成交价格26691元/㎡（精装）；宋都东郡之星最近成交价格23451元/㎡（毛坯）；保利城市果岭最近成交价格25468元/㎡（毛坯）；宋都东郡国际最近成交价格23564元/㎡（毛坯）。
3.周边地价
板块内最近一次出让地块在2018年1月，龙湖以上限263610万元竞得杭政储出[2017]80号大学城北单元JS0603-10住宅地块（在售项目案名龙湖·春江天越），楼面价为16480元/㎡，溢价率69.4%，自持面积比例20%。若自持部分以6折计算，实际楼面价为18128/㎡。
钱塘区域内，出让时间最近且距离较近的地块为2019年11月13日广宇底价竞得的下沙沿江单元R21-A09地块。地块位于大学城北板块南侧的下沙沿江板块，距离本此两宗地块2.9Km，楼面价16630元/㎡，计算配建公租房后实际地价18922元/㎡，新房限售价格30000元/㎡（含装修3500元）。若以限价销售，加上精装成本但扣除车位利润之后，预计利润率为5.9%。
4.测算
①零利润情况下的溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯23200+装修3000）：
11号地块，实际地价为17870元/㎡，计算配套公租房成本后，名义楼面价11604元/㎡，溢价率为48.65%，超过上限值；
17号地块，无公租房要求，对应地价为17870元/㎡，溢价率26.02%。
②10%利润率情况下的利润率：
11号地块，实际楼面价15326元/㎡，计算配套公租房成本后，名义楼面价9789元/㎡，溢价率为25.40%；
17号地块，对应地价为15326元/㎡，溢价率8.08%。
③按照杭州市区2020年以来宅地平均预计销售利润率4.14%计算：
11号地块，对应实际地价16816元/㎡，名义楼面价10852元/㎡，此时溢价率39.0%；
17号地块，对应实际地价16816元/㎡，名义楼面价16816元/㎡，此时溢价率18.6%。
注：成本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（装修标准一半）+建安成本（4000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）
车位利润=（房价*10.5-10万元）/110
