文/好地网 徐路加

今天，余杭塘栖镇出让1宗商住地。

仅挂牌期间1轮报价，杭州瑾帆投资管理有限公司（绿地）以底价119199万元竞得塘栖小城市核心区商住地块7地块，楼面价6480元/㎡。

该地块，是绿地在余杭的首宗涉宅地，也是2019年杭州土拍实行限房价后，绿地首次拿下的涉宅地。

地块成交情况

周边成交地块及在售项目（数据来源：好地大数据）

今天的土拍结果，低于预期。从测算角度来说，即使拍至封顶，仍能实现资金平衡，如今底价成交，项目预期利润较好。

若自持的3万方集中商业和1万方酒店全部按零地价计算，则可售部分实际楼面价8281元/㎡。

若以限价销售，加上精装成本但已经扣除了车位利润之后，成本为17436元/㎡，可售部分总利润达到81538万元。扣除自持商业部分建筑成本36000万元，总体可盈利45538万元，销售利润率有13.7%。

如昨天我们指出的，要实现上述利润的前提是，设定的23100元/㎡这个价格能顺利去化，而这一点的不确定性导致了今天成交价低于预期。

一、市场转“冷”了吗

对比今年3月份杭州市区出让的两宗涉宅地，萧山新塘地块拍至自持，余杭良渚地块拍至盈亏临界线，本宗地块为何在预期利润较大情况下，仅一轮报价即成交呢？开发商的主要顾虑在哪？

好地研究院认为，阻碍房企拿地热情主要原因可能是：

①住宅体量达13.8万方，去化时间可能较长。塘栖板块目前总体去化量较小，若以板块总体月均去化量0.76万方/月计算，本项目去化时间将达到18.2个月。与杭州限价后市场总体高周转的趋势相比，该项目的去化周期偏长。

②自持商业的运营顾虑。板块尚处于建设中，市区人口的流入以城市主干道秋石快速路为主，地铁9号线通达塘栖尚处于规划中，以目前周边的人口基数，自持商业的盈利预期较低，与同板块的嘉凯城城市客厅项目也存在竞争关系。

也就是说，在塘栖这样一个主城区相对边缘的、去化较慢的区域拿地，加上有较高比例的商业，今天的地块有一定的非典型性，无论是区域还是地块，关注、追捧的房企本来就不够多，底价成交也在情理之中，因此，不能简单地说市场已经转冷。如果今天这宗地是纯宅地，估计溢价率将较高。

地块航拍图（来源：好地大数据）

二、绿地大体量“商业+住宅”的拿地模式

绿地在杭州最亮点住宅项目当属市中心的绿地·华家池印（2013年拿地，已售罄）。

除本地块外，2015年以来在杭州仅出面拿地2宗，即2018年9月27日底价竞得的临安滨湖新区2宗姊妹地块（在售项目案名绿地亚洲公园）。两宗地块合计可建建面23.49万方，其中住宅可售面积17.62万方，商业5.87万（商业占体量25%）。

目前，绿地亚洲公园项目已销售6.38万方，可售11.24万方。项目设置有高层和叠墅产品，高层均价18250元/㎡（毛坯），叠墅销售均价为21605元/㎡（毛坯，上叠25388元/㎡，中叠21764元/㎡，下叠17663元/㎡）。价格来看，叠墅较高层均价上涨18%。

根据目前签约数据，绿地亚洲公园项目高层去化率61.7%，叠墅由于2019年底开盘目前尚未签约。考虑到住宅部分实际地价约8400元/㎡，对应毛坯保本房价仅14700元/㎡，项目预期有较大利润。

对于绿地临安地块占比25%的商业部分，规划建设为商业综合体、临街商业。

从商业占比，产品设计来看，今日成交的地块，有望成为绿地亚洲公园在塘栖的复制。

绿地2015年以来在杭州市区拿地分布图（数据来源：好地大数据）

预期利润幅度较大的情景下，绿地以底价竞得塘栖地块，也是增加土地储备的迫切需要：

①首先，通过本宗地块，绿地在杭州的宅地储备得到提升，将增加13.8万方的可售住宅量；此前土地储备仅只有11.24万方左右。

②其次，有别于一般房企在杭州的高周转，绿地通过临安项目已有成功操盘经验，在非快销区域，低价拿地，留足利润，稳步销售是可行的。同时在有可售项目下，不急于变现，团队运作也将得到稳定延续。

另外，地块自持商业部分零地价折算后，可售部分实际楼面价8281元/㎡，若以限价23100元/㎡销售，加上精装成本但已经扣除了车位利润之后，成本为17436元/㎡，存在5664元/㎡的利润空间，可以通过产品创新或适当降价的方式顺利去化，风险较小。

而出手大体量的“商业+住宅”地块，符合绿地一贯的拿地模式。

绿地大体量“商业+住宅”的拿地模式，在杭州，早期的绿地·华家池印项目，近期的绿地亚洲公园；在浙江的其他区域，也有较多该种模式拿地案例。

以目前行情，在杭州的快销区域，房地拿地难度较大，最终竞得房企预期利润率普遍也较低。

而在市场去化较慢区域，若设置商业方面的要求，土拍竞争相对不激烈，可能底价或者低溢价拿地，即以较高的利润空间来对冲去化速度缓慢，提高投资的安全边际，不失为在杭州拿地的另一种途径。

绿地2018年以来在浙江竞得的商住地统计表

绿地2018年以来在浙江竞得的商住地分布图