核心提要：
一、为何昨天热今天冷？
二、合景为何出手？
三、华丰地块：联合体三成员各司其职
文/好地网 陆盈 孙航海
今天，杭州主城区成功出让2宗商住地，4宗商地、1宗租赁宅地和1宗加油加气站用地。
其中关注度较高的2宗商住地均位于地铁站旁，商业占比较高，最终溢价率较低；
笕桥单元商住地竞得者为合景泰富，拿地总价20.58亿元，成交楼面价19742元/㎡，溢价率10.76%；
华丰单元商地由杭州地铁&下城城投&蓝绿双城以总价20.55亿元联合竞得，楼面价13728元/㎡，溢价率5.12%。
另外6宗地块成交情况如下：
杭州城遇投资底价11073万元竞得拱墅上塘单元租赁住宅用地，楼面价4618元/㎡；
杭州中赢底价37160万元竞得滨江区中兴单元商地，楼面价6804元/㎡；
杭州西供联底价22974万元竞得西湖转塘单元商地，楼面价6124元/㎡；
德信以溢价0.87%竞得下城文晖单元商地，总价58165万元，楼面价11476元/㎡；
位于康桥单元的加油加气站用地成交总价17611万元，溢价率114.48%，得主为杭州慷能控股。
地块成交情况
地块位置分布（来源：好地大数据）
一、为何昨天热今天冷？
元旦刚过，杭州在1月2日、1月3日连续两场土拍，市场呈现出“一冷一热”的反应：
1月2日出让的余杭临平北两宗地块其中一宗地价竞拍至封顶，另一宗溢价率达到23%，平均溢价率25.86%；
而今天出让的华丰地块溢价率为5.1%，笕桥地块溢价率为10.8%，平均溢价率仅7.87%。
缘何连续的两场土拍却表现出大相径庭的市场反应？好地研究院分析，主要原因来自于，今天两宗地块的商业比例都较高，开发成本不低，而昨天的地块基本上算是纯宅地。
余杭临平北两宗地块虽为商住用地，但商业占比小且未做最低比例要求；而华丰地块商业占比要求不小于25%（约3.74万方），且须自持50%的商业商务40年，笕桥地块商业占比要求不小于30%（约3.13万方）。
商住地块中，商业占比较高的项目，其开发与运营的难度较高，这相当于提高了竞拍的门槛，从而使参拍房企的数量减少，导致最终的地价及溢价率普遍低于纯住宅项目的地价。
而杭州自2019年中推行“双限”政策之后，由于价格透明，房企为保持竞争力唯有压缩成本、提高周转速度，否则就必须压缩利润空间。显然，商住综合地块中的商业部分很难做到快周转，反而容易沉淀资金甚至影响项目整体盈利。
因此，许多房企尤其是缺乏商业开发运营经验的房企，普遍对商业比例要求较高的商住地块热情进一步下降。
但是，随着地铁的延伸，杭州商住综合体推出的越来越多，这给一些有商业开发与运营经验的开发商带来了新机会
二、合景为何出手？
笕桥单元近期出让地块较多，目前有龙湖大家九龙仓·璟宸府项目，最新拿到的预售证预售证价格与本次出让地块新房限价（4.08万元/㎡）持平。
璟宸府项目无需摇号，但去年5月16日领出预售证的242套房源迄今已经网签183套，半年卖掉75%，算是中等成绩，也就是说，这个价格做不到快速去化，但是还是有效的市场价格。
如果将本项目商业部分按照住宅售价的60%折算，计算出零利润状态下商业部分的地价接近1.6万/㎡，这与昨天按照周边东泽地块（20119年1月2日竞得的杭政储出[2018]48号）推算的商业地块成本相近，按照这个测算，本项目的销售利润率起码超过10%。
按照商业地块1.6万/㎡的地价推算，本宗地块的住宅部分实际价格为24159元/㎡，比相距仅仅300米的金隅地块（实际地价26695元/㎡）要低2536元/㎡，而新房售价却是相同的，这相当于比金隅项目多出了的大约3.94亿元的利润，将用于商业部分的开发成本，而今天的得主合景，在商业开发中具有比较优势。
地块位置图
地块位置图
合景泰富集团于2003年正式开拓商业地产版图，积累了丰富的商业开发与运营经验。先后在广州、北京、上海、苏州、南宁等城市CBD打造了多座写字楼和产业总部基地。并且以住宅地产与商业地产并举的开发模式，创建出悠方与摩方两大自持商业品牌。
因此，合景如果能项目设计上，有效利用地块毗邻地铁的优势，提升商业产品溢价，就能使商业部分产生较好的效益。
这也是时隔三年零五个月之后，合景在申花拿地之后，再次在主城区拿地。
作为外来房企，合景投资能力较强，2013年首次进入杭州时，即深耕未来科技城板块，先后开发了四个项目，收获颇丰。在外来开发商不适应杭州楼市的水性容易呛水的现象，并没有在合景杭州之路上出现。
2016年，合景走出未来科技城，于5月5日竞得萧山成交1宗宅地（合景·天誉），同年7月8日竞得申花宅地（合景·天銮），以及11月1日竞得临平新城商住地（绿地合景·璞丽东方）。目前开发过并已售罄的7项目，无一亏损，而其中有些项目，收益较高。
合景在杭项目分布
在限房价地推出的今天，纯宅地已经成为红海或者开发商将沦为代建商的时候，而具备商业项目开发能力的房企，将建构起一定的竞争优势。
在土地竞拍结束后，好地网采访了合景浙江区域相关负责人，对方表示：
此次拿下的价格还可以，项目有一定的利润，合景将发挥商业地产建设和运营的优势，在项目设计上下足功夫；
该宗地块处于笕桥板块的中心位置，又距离地铁很近，是一块好地，商业部分将包含写字楼和配套商业，将弥补笕桥板块目前商业配套的不足。
三、华丰地块：联合体三成员各司其职
今天出让的华丰地块，也是一宗特殊的地块：地铁下穿过该地块，最后由地块的一级开发商下城城投，杭州地铁集团、蓝绿双城联合体三家联合拿下。这是一个较好的结果：有地铁集团作为股东，在项目规划与开发的沟通上，为开发商沟通带来了方便；由下城投参与，便于协调；由蓝绿双城操盘，三家各司其职。
华丰地块，商业建筑面积的50%需自持40年，计算一下，这里的体量大约有1.87万方，光地价就需要2.57亿元，这是长期的重资产沉淀需要住宅部分的利润来弥补；但是住宅部分的限价3.3万/㎡能否卖到，市场是存疑的，因为周边缺乏明确的在售项目作为参照，所以只能以低溢价成交来控制成本。
华丰地块位置图
值得一提的是，这是蓝绿双城第一次在杭州的招拍挂市场联合拿地。
这家成立才一年多的房企在杭州已布局了打铁关地铁上盖物业、三浦国际康养中心项目、湘湖高端定制项目等。
今天主城区2宗商住地的出让，再次彰显了杭州土拍市场的一个新趋势——
在限价地竞争激烈的杭州市场，随着地铁建设的快速推进，这些地铁轨道附近的商住综合体地块比重越来越大，由于此类项目无法走快速开盘，高周转的模式，反倒为一些综合能力较强的房企找到了新的突围之路，针对地块商业部分或其他规划要求，有特殊开发能力的房企将有较大的优势。
例如联合杭州地铁集团打造多个轨道项目的万科、绿城，或者有自带商业品牌的龙湖（天街）、宝龙（城市广场）等都是典型的例子，而今天合景泰富出手拿下笕桥地块，意味着主城区商住综合体市场新添了一个竞争者。