文/好地研究院 方晓泉 孙航海
明天（1月3日），杭州主城区将出让8宗地块，总出让面积310.7亩，总建筑面积48万方，总起价55.9亿元。
其中，备受关注的是2宗商住地，分别位于江干区笕桥单元和下城区华丰单元。值得一提的是，两宗地块均有较高商业比例和公租房配建要求。
地块指标
地块位置分布（数据来源：好地大数据）
好地研究院分析两宗商住地，认为笕桥和华丰两宗地块虽然按10%销售利润率倒推，以起价算，均有大约18%上下的溢价空间，但是两宗地块所处的板块特殊性决定了在成交行情上，可能出现分化的结果。
1.笕桥地块的确定性：地块大概率将经过充分的市场竞争，溢价率在20%左右。
这是因为：
①笕桥地块40800元/平米限价有持续去化的市场基础，可参照在售的龙湖大家九龙仓·璟宸府项目，2019年5月16日领出的高层精装预售证价格40800元/㎡，虽然无需摇号，但开盘的242套房源迄今已经网签183套，说明40800元/平米是能够去化的有效市场价格。
②报名的房企数量较多，有板块内的，也有板块外的；
③有鲜明的地价参照系：2019年9月份金隅在板块内竞得2宗宅地，其中9月24日竞得的笕桥单元52号地块（实际地价26695元/㎡）距离即将出让的笕桥70号地块更近，更具有参考性。
两宗地块相距仅300米，金隅笕桥52号地块为纯宅地，没有大面积商业配建的负担；但是笕桥70号地块紧邻地铁四号线笕新路站，能否利用地铁站的优势打造地块配套的商业产品是关键。
若取笕桥70号地块住宅部分对标金隅地块，预计结果如下。
与金隅地块实际地价持平的情况下，对应成交溢价率为19.73%。若住宅部分按4.08万元/㎡（含装修）的新房限价销售，销售利润率约为8.3%。
（注）实际起拍价测算说明附后
2. 华丰地块的溢价率变数。
这是因为：
①华丰地块限价高于周边项目售价近10%，能否去化存疑。周边近期无可比的出让地块，距离较近的可比楼盘是位于丁兰新城的龙湖·武林上城，最近于2019年9月18日开盘，高层精装均价3.02万元/㎡，小高层精装3.15万元/㎡。摇号中签率4.74%。
而华丰地块新房限价均价为3.3万元/平米，比武林上城高出9.27%。虽然华丰地块的地铁优势比较明显，但是从居住环境来看，华丰单元不如丁兰新城，最后能否卖到3.3万，或者3.3万的价格下去化速度如何，还存在不确定性。
华丰地块与龙湖·武林上城位置关系
②按照地块未来的新房限价（毛坯29500+装修3500），有10%销售利润率时对应实际地价为19710元/㎡，名义地价为15643元/㎡，此时溢价率为19.77%。
若按照丁兰新城龙湖·武林上城新房售价3.02万元/㎡（高层精装）倒推，实际地价为20739元/㎡，名义地价为16337元/㎡，则溢价率将是25.1%。此时的销售利润率为8.5%。
③由于板块内无在售项目，所以无守门员，加上报名参拍的房企数量也不多，有可能竞争并不十分激烈。
当然，正是因为板块内无合适竞品，给了参与者关于新房供应短缺的想象空间，也可能引发房企积极出价。基于此，明天华丰地块的出让行情，将存在一定的变数。
附：两宗商住地的测算说明
一、笕桥单元商住地
1、地块指标：
杭政储出[2019]70号江干区笕桥单元JG0601-R/B/S2-04地块，规划为住宅用地、商业商务用地兼容城市轨道交通用地。
地块出让面积43435㎡，容积率2.4，建筑面积104244㎡。其中，住宅建筑面积不大于地上计容总建筑面积70%（计72970.8㎡），且不少于7298平方米作为配建公共租赁住房。
地块起价185795万元，起始楼面价17823元/㎡，设上限地价240795万元，上限楼面价23099元/㎡。
实际楼面价测算：
若商业地价取2019年1月2日杭州东泽实业以总价68911万元竞得的杭政储出[2018]48号笕桥单元JG0601-B1/B2-18地块，楼面价8003元/㎡，溢价率0%。考虑到东泽实业商地为杭州笕桥镇黎明社区10%留用地，杭州笕桥镇黎明村经济联合社应持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产，且不得转让。商业部分地价按16006元/㎡，同时配建公租房成本按4000元/㎡计算，起价对应实际地价为21114元/㎡，上限价格对应实际地价为29488元/㎡。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于36800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于40480元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米。
地块航拍图
2、周边房价：
地块所在的笕桥目前就龙湖大家九龙仓·璟宸府在售，2019年5月16日领出的高层精装预售证价格40800元/㎡（无需摇号），也一直是周边地块的新房上限均价。
3、周边地价：
地块所在的笕桥单元，去年9月24日出让了1宗宅地，金隅以总价17.5亿元竞得杭政储出[2019]52号笕桥单元03地块，楼面价23625元/㎡，溢价率12.2%。该地块需配建7404.1平方米的公租房，成本按4000元/㎡计算，实际地价为26695元/㎡。
值得一提的是，金隅在笕桥生态公园单元，靠近德胜快速路位置，在19年9月10日竞得1宗宅地，楼面价24060元/㎡，溢价率14.86%。配建8352.2㎡公租房，实际地价为27178元/㎡。
金隅竞得的2宗地块均为限房价地块，新房最高销售均价40800元/㎡。
周边成交地块、新房销售情况
4、测算：按照项目新房限价推算地块的溢价率
①零利润情况下的溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯36800+装修4000）倒推，实际地价为29982元/㎡，对应名义地价23410元/㎡，此时溢价率为31.35%。超过上限楼面价（23099元/㎡）311元。
②10%销售利润情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应实际地价为26021元/㎡，名义地价为20915元/㎡，此时溢价率为17.35%。
③若按照最近金隅竞得的笕桥单元03地块（实际地价26695元/㎡）倒推，名义地价为21339元/㎡，溢价率为19.73%。
注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（5000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）
车位利润=（成本*10.5-10万元）/110
二、华丰单元商住地
1、地块指标：
杭政储出[2019]72号下城区华丰单元XC1004-R/B-06地块，规划为商住用地。
地块出让面积68040㎡，容积率2.2，建筑面积149688㎡。其中，住宅建筑面积不大于地上计容建筑面积的75%（计112266㎡），且不少于11226.6平方米作为配建公共租赁住房。
受让人自持商业商务部分的50%，自持年限40年，自持年限内不得分割、不得转让。
地块起价195493万元，起始楼面价13060元/㎡，设上限地价253493万元，上限楼面价16935元/㎡。
商业地价取板块内，2017年11月27日，浙江跨贸小镇竞得的华丰单元XC1003-10地块，楼面价10553元/㎡，容积率3，自持70%；配建公租房成本按4000元/㎡计算，起价对应实际地价为15884元/㎡，上限价格对应实际地价为21624元/㎡。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于29500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于32450元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。
地块航拍图（来源：好地大数据 摄于2019.11.5）
2、周边房价：
地块所在的下城北无新房在售，周边丁兰新城内，距离较近的龙湖·武林上城最近9月18日开盘，高层精装均价3.02万元/㎡，小高层精装3.15万元/㎡。摇号中签率4.74%。
3、周边地价：
地块所在的下城北板块，2019年成交了1宗商住地和1宗宅地。
宅地为西房9月10日竞得的东新单元05地块，楼面价23782元/㎡，溢价率3.04%。配建公租房3560.76㎡按4000元/㎡成本计算，实际地价为26869元/㎡。
商住地为阳光城4月2日竞得的三塘单元52地块，楼面价26263元/㎡，商业部分占比30%，竞配自持22%，综合实际地价约35194元/㎡。
相比东新单元、或者是三塘单元更接市中心板块，此次出让地块位于下城北北端，靠近丁兰。
丁兰新城19年5月17日，中国电建以总价115179万元竞得丁桥单元03地块，楼面价13468元/㎡，配建公租房25656.75㎡，自持26%。若仅考虑配建公租房影响，实际地价测算为20954元/㎡。
周边成交地块、新房销售情况
4、测算：按照项目新房限价推算地块的溢价率
①零利润情况下的溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯29500+装修3500）倒推，实际地价为22913元/㎡，对应名义地价17805元/㎡，此时溢价率为36.33%，超过上限楼面价。
②10%销售利润情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应实际地价为19710元/㎡，名义地价为15643元/㎡，此时溢价率均为19.77%。
③若按照丁兰新城龙湖·武林上城新房售价3.02万元/㎡（高层精装）倒推，实际地价为20739元/㎡，名义地价为16337元/㎡，此时溢价率均为25.1%。
注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（5000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）
车位利润=（成本*10.5-10万元）/110