文/好地研究院 方晓泉 孙航海

明天（1月2日），杭州余杭区出让2宗商住地和1宗租赁住房用地。

2宗商住地均位于东湖板块，总建筑面积26.45万方，总起价25.14亿元，起始楼面价均为9500元/㎡，限新房销售均价20800元/㎡（含装修3000元）。

租赁住房用地位于临平新城星桥街道，建筑面积10.4万方，起价31231万元。

地块指标

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

好地研究院对东湖板块2宗地块分析如下：

1、地块指标：

余政储出〔2019〕63号新洲路与长宁路交汇东北处地块，出让面积70689㎡，容积率2.2，建筑面积155515.8㎡。其中，配套商业建筑面积不大于地上计容建筑面积的5%。

地块起价147741万元，起始楼面价9500元/㎡，上限价格191741万元，上限楼面价12329元/㎡。

地块航拍图（来源：好地大数据 摄于2019/6/15）

余政储出〔2019〕64号北沙路与雨荷路交汇东南处地块，出让面积43635㎡，容积率2.5，建筑面积109087.5㎡。其中，住宅计容建筑面积不小于地上计容建筑面积的90%，其余为商业及配套公建。

地块起价147741万元，起始楼面价9500元/㎡，上限价格191741万元，上限楼面价12329元/㎡。

地块航拍图（来源：好地大数据 摄于2019/6/17）

2宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于17800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于19580元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

2、周边房价：

距离2宗地块较近的上坤·山语四季2019年12月11日最新领出洋房精装，预售证均价约2.2万元/㎡，最近领出高层精装预售证是在去年6月3日，价格1.9万元/㎡。

距离稍微较远的华润御山道壹号11月16日洋房精装预售证均价2.18万元/㎡，此前高层售价1.95万元/㎡。

二手房方面，附近绿城莲园最近6个月成交均价为24266元/㎡；众安理想湾最近6个月成交均价为24739元/㎡。

3、周边地价：

新鸥鹏在去年6月26日首入杭州，竞得东湖板块2宗相邻商住地，位于此次出让地块周边。

余政储出〔2019〕23号成交楼面价8704元/㎡，溢价率29.90%，自持4%（注：该比例为自持住宅建筑面积占比地块实际住宅建筑面积比值）。

余政储出〔2019〕24号地块成交楼面价8690元/㎡，溢价率29.70%，自持4%（注：该比例为自持住宅建筑面积占比地块实际住宅建筑面积比值）。

2宗地块商业建筑面积占比均不小于35%。若商业部分地价取今年1月30日浙江瑞聚置业竞得的商住地（楼面价2050元/㎡），自持部分忽略不计，则23号地块住宅部分地价为12286元/㎡；24号地块住宅部分地价为12265元/㎡。

周边成交地块、新房销售情况

4、测算：按照项目新房限价推算项目的溢价

①零利润情况下的溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯17800+装修3000）倒推，实际地价为12264元/㎡，此时2宗地块溢价率为29.09%。

②10%销售利润情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应实际地价为10245元/㎡，此时溢价率均为7.84%。

③若按照最近新鸥鹏拿地住宅部分地价（23号地块为12286元/㎡）倒推，溢价率将达到29.3%。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（成本*10.5-10万元）/110

5、预测：

上坤山语四季今年开盘都是逢开必罄，摇号中签率基本在20%以下。其洋房售价2.2万元/㎡，高层售价为1.9万元/㎡。若按地块新房最高销售均价2.08万元/㎡倒推，零利润时可视为地块上限价格，即溢价率29%。

若取去年10月以来杭州八区（不含富阳、临安）成交的限房价地块，按新房上限售价情况下、平均销售利润率5.1%情况下，地块最终溢价率将达到18.25%。

如果最终溢价率超过了18.25%，预计销售利润率不到5.1%，说明地块热度高于之前的平均水平。

2宗地块相距约1.3公里，从卫星图可以看出，北侧63号地块周边处于待开发阶段，东侧还有厂房；而南侧64号地块周边均为成熟小区，配套和居住氛围较高，预计成交价格更高。

2宗地块周边卫星图