文/好地网 陆盈 孙航海

今天，余杭区东湖板块出让两宗商住地，和一宗租赁住宅用地。

其中，新希望以上限价格134634万元竞得东湖板块64号地块，楼面价12342元/㎡，未竞拍自持面积；

中天以总价181741万元竞得东湖板块63号地块，楼面价11686元/㎡，溢价率23%。

位于星桥街道的租赁住宅用地由杭州余杭区保障房建设有限公司底价31231万元竞得。

地块成交情况表

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、地铁仅一站路的距离，地价差为656元/㎡

今天出让的2宗商住地均位于余杭东湖板块，地铁9号线附近。两宗地块直线距离约1.3公里，若计算2个地铁站点间的距离为1.25公里。

新希望竞得的64号地块靠近北沙路站，成交楼面价12342元/㎡；而中天竞得的63号地块则在新洲站附近，成交楼面价11686元/㎡。

两宗地块均无配建公租房和其他特殊设施要求，商业占比也不大于10%，可将成交楼面价视为地块住宅实际地价成本。

因此，新希望64号地块实际地价比中天63号地块高出了656元/㎡。

缘何会有这个地价差？

好地研究院分析，除了地铁远了一站路之外，还主要有三个原因导致了价差：

1、中天63号地块体量更大，总价更高

中天63号地块建筑面积为15.55万方，新希望64号地块则为10.9万方。

最终中天地块溢价23%的成交总价锁定在18.17亿元，比新希望地块竞拍至上限的价格（13.46亿元）高出了4.71亿元。

2、新希望64号地块的周边环境较好

据好地大数据中卫星图可以清楚看到，新希望64号地块周边均为成熟小区，居住氛围好，还有商业中心万宝城。

而中天地块周边还未开发，东侧为大面积厂房，地块属性要略逊一筹。

当然，随着东湖板块开发的推进，未开发空间逐步被填平的话，地块周边环境对于项目的价值影响将减小。

地块周边卫星图

新希望64号地块航拍图

中天63号地块航拍图

3、中天63号地块规划要求提高了成本

中天63号地块规划条件中，城市设计及建筑控制要求第一条提到：项目“建筑风格、色彩、造型、体量等需符合开发区中心城市设计要求；建筑外立面形态须公建化，阳台须设置封闭式凹阳台，不得采用涂料、面砖材质；”，而新希望64号地块则无该条要求。

据好地研究院调查，该条件的设置，提高了项目的建设成本，也直接导致了项目最终的地价要低一些。

二、两宗地块的销售利润预测

东湖板块的楼盘项目，基本是不愁卖，据好地研究院调查，距离2宗地块较近的上坤·山语四季2019年12月11日最新领出洋房精装，预售证均价约2.2万元/㎡，最近领出高层精装预售证是在去年6月3日，价格1.9万元/㎡。

另外，瑞达思数据库显示，山语四季已经网签761套，整个项目成交均价20163元/㎡。且上坤山语四季今年开盘都是逢开必罄，摇号中签率多数在20%以下，去化情况好。

此外，华润御山道壹号2019年11月16日洋房精装预售证均价2.18万元/㎡，此前高层售价1.95万元/㎡。

基于这样的行情，我们可以认为，未来两宗地块以新房上限价格（2.08万元/㎡）销售，去化应当不成问题：

但是，新希望地块的销售利润空间将非常有限，要获取利润将在于控制成本，加快开盘的速度；

而中天地块位置和配套等方面均要差一些，建设成本却要高出不少，最终的利润空间也将比较微薄。

据好地研究院了解，新希望也参拍了中天地块，最终因为地价超预期而放弃，可见新希望认为两宗地块的价差应当在656元/平米以上。

而新希望最终选择“贵”的，舍弃“便宜”的，也说明了从临平南拓展到临平北，新希望更加看中地段的要素。

因此，对于两宗地块而言，均是赚流量的项目。

周边新房销售情况

三、中天首次在余杭区拿地，新希望从临平南拓展至了临平北

据好地大数据，从2003年至今，中天在杭州已经竞得地块24宗，含20宗涉宅地和4宗商地。

但今天竞得东湖板块63号地块，是首次涉足余杭区公开土地市场。

截止今天，中天在杭州有3个项目待售，分别是今天竞得的余政储出〔2019〕63号东湖板块项目，2019年6月19日竞得的临政储出（2019）28号昌化镇项目和6月24日竞得萧政储出（2019）18号城厢单元住宅项目。3个项目总体量22.6万方。

中天在售、待售项目分布图

在刚刚过去的12月30日，新希望斩获萧山科技城地块，今天再度出手，共斥资13.46亿元。

可见，新希望将岁末年初视为当前拿地的窗口期。

这也是新希望二度在余杭拿地，上一次，是在去年3月29日，以总价346064万元竞得余政储出〔2019〕16号杭州九乔数字商贸城地块，楼面价21008元/㎡，溢价率31.3%，首次进驻余杭。

算上今天竞得地块，新希望在余杭区已有库存37.4万方，拿地金额48.07亿元。

新希望在杭州拿地项目分布