文/好地网 陆盈 孙航海

今天，浙江首个带方案出让的整体“未来社区项目”成功寻得买家。

在经过424轮，7个小时的报价后，杭州国企大家以总价205800万元竞得丽水莲都灵山社区地块，楼面价4634元/㎡，溢价率43.92%。可售部分建筑面积21.4万方占比约48%。

本网获悉，包括大家、中国铁建、绿城、众安等在内的房企参与了竞拍。其中，与得主大家房产竞价至最后的是众安。

值得一提的是，竞价过程中，丽水市自然资源和规划局两度发布温馨提示：“为促进我市房地产市场健康发展，再次敬请各竞买单位理性报价”。

地块成交情况

地块位置图

一、地块指标和规划要求

地块用地性质为城镇住宅用地、商服用地（零售商业、餐饮用地、旅馆用地、商务金融）、公共设施用地。最终地块出让成交总价为20.58亿元，溢价率43.92%。

地块宗地总面积220158㎡，其中，出让面积196208㎡，综合容积率2.26，计容建筑面积不大于444100㎡；其余为配套公共绿地等用地面积23950㎡。

根据出让文件，出让部分中，住宅可售建筑面积不大于213338㎡，商业可售建筑面积不大于1089㎡。此外全部为回购的安置房、人才公寓、综合邻里中心等配套。

若回购部分和商业部分按照零地价计算，住宅实际地价为9647元/㎡。相比周边龙都置业竞得的丽水中驰蜜园西南侧地块（楼面价7775元/㎡，溢价率从10.7%，容积率1.9），高出了1872元/㎡，涨幅24.1%。

其他特别约定如下：

进度要求：

（1）施工图设计：签订《国有土地出让合同》后30日内，将建筑工程的施工图送《建筑设计方案》设计单位进行符合性审核；

（2）开工时间：在签订《国有土地出让合同》后90日内.取得施工许可证并开工建设；

（3）配建项目现场须于2022年8月底前达到竣工验收条件。

（4）灵山社区须于2023年3月底前全部竣工验收并交付使用。

开发商须对灵山社区的工程质量全面负责，灵山社区须达到丽水市“九龙杯”优质工程，争创浙江省“钱江杯”优质工程。

项目可销售住宅预售申请要求：乙方在可销售住宅预售申请前，须完成以下全部工作。

（1）完成灵山社区运营方案（即“三化九场景”落实方案）编制工作；

（2）将灵山社区运营方案报省（省发展改革委）、市相关单位审核同意；

（3）完成可销售住宅精装修“交付样板房”，由有权单位和乙方共同组织验收合格并经公证机关公证留存。

二、三个收入来源测算

本项目收入来源主要包括三大部分：（1）可销售住宅销售收入；（2）配建工程回购收入；（3）运营收入（北侧商业综合型邻里中心运营收入，物业服务等）。

1、可售部分：

这一部分主要包括了可售商品住宅部分（建筑面积不大于213338㎡）和可售商业部分（南侧商业用房面积不大于1089㎡）。

若按照周边当前新房17500元/㎡的售价，房价适当上涨（按照20%），并加上1500㎡装修售价，作为未来该社区新房售价（即22500元/㎡），对应成本为19384元/㎡，再考虑车位利润909元/㎡，最终的出住宅部分每平米利润为4025元/㎡。销售利润率为17.9%，总利润可以达到85867万元。

但是这里有两个变数：第一是销售端，如果最终售价不达预期价—2.25万元/㎡，假设只有2万元/㎡，利润就比较微薄了，销售利润率只有3%，总利润为13141.6万元。

第二个变数在成本部分，目前是按照建安成本取3500元/㎡，装修1500元/㎡，因为未来社区有三化九场景的建设要求，3500+1500的成本取值未必能够满足，因此成本可能提高，从而实际利润没有这么高。

由于以上两个变量的存在，有可能实际上达不到以上测算的8.8亿元的预期利润。

住宅部分测算利润表

同样，商业部分测算如下：

考虑可售住宅部分已分摊所有地价成本，可售商业部分不再分摊地价（即地价为0）。参照周边商业售价3万元/㎡，地块成本为8260元/㎡，每平米利润为21740元/㎡，总利润为2367万元。

以上可售部分总利润将达到88234万元。

2、回购部分：

回迁安置房、公寓式酒店、人才公寓、综合邻里中心、医养综合体，托育所，幼儿园等相关配建工程，政府方享有根据需要进行回购的权利。若政府选择全部回购，根据《丽水莲都灵山社区建设运营特别约定协议》中约定的配建面积和回购单价，最终可以获得回购总价款155062万元，用于建设相关的配建设施。

回购清单

3、运营部分：

考虑到包括但不限于北侧商业中心（综合型邻里中心），医养综合体和托育所等需要由竞得者整体运营（运营期限为10年），虽然有三年的免租期，但是通过运营产生收益的难度较大。

三、缘何如此受热捧？

从地块规划条件来看，未来社区这类项目对运营要求是较高的，但是今天几家参拍房企依旧较高的积极性，可能出于以下几个考虑。

1、战略层面上：今天出让的莲都灵山社区项目，是浙江省首批未来社区试点创建建议名单之一。不少央企、国企出于战略布局，或优先抢占市场份额，抢未来社区项目开发头口水的意图比较明显。

2、可售部分预期利润：虽然最终溢价达到了43.92%，但是可售部分也存在预期利润空间，能覆盖部分后期运营所带来的风险。

3、没有持有的负担。地块不可售部分（含回购、“三化九场景”落实等项目），将由政府按照相应的配建包干造价和装修价格回购，对开发商资金占用的要求比较低。

四、未来社区项目的机会与挑战

丽水未来社区项目正式落地，带来众多机遇同时，还有不少挑战。

机遇：

1.未来社区三化九场景的要求，有望在配套上成为丽水最好的项目，能够吸引市场需求。

2.在出让文件中未限定可售住宅部分新房的销售价格，按照预期售价，有8.8亿元销售利润。并且丽水首个未来社区项目，概念好，加上空中绿化部分不计入容积率，项目的品质预期好，市场的吸引力较大。

3.配建部分的成本，大部分采用的是回购的方式，并且回购的覆盖面较广泛，大大地降低了资金的占用率。

挑战：

1.政策的变数：因为这是浙江首次提出打造未来社区，若以后出台了更多未来社区有关的政策，本项目可能也需遵照执行，这存在着不确定性。

例如灵山社区地块在12月11日发布的补充公告中，提到“将灵山社区运营方案报省（省发展改革委）、市相关单位审核同意”，且该要求是在在可销售住宅预售申请前须完成的，给项目预售进度带来了压力。

2.售价：本文计算时，预估未来售价相比周边目前售价上浮20%。虽然目前文件未明确限价要求，但是后续在进行价格备案的时候能否备到上浮20%的目标，以及这个价格能否快速去化都存在不确定性。

3.对开发速度和质量的考验：项目要求在签订《国有土地出让合同》后30日内送《建筑设计方案》设计单位进行符合性审核；90日内取得施工许可证并开工建设；已经在2023年3月底全部竣工验收并交付使用。仅3年多的开发周期，对项目的开发要求较高。

4.运营：根据约定，商业中心（综合型邻里中心），医养综合体和托育所等项目需由竞得者整体运营（运营期限为10年）。