文/好地研究院 方晓泉 孙航海

今天，杭州主城区出让2宗商住地、2宗商地和1宗租赁住房用地，总出让面积198亩，总建筑面积31.3万方，总成交金额52.6亿元。

其中，滨江区西兴单元商住地花落滨江集团，成交楼面价25446元/㎡，溢价率12.69%；

德信底价补仓城东新城，拿下彭埠单元商住地，楼面价16842元/㎡；

两宗商业地块零溢价成交——红和实业竞得江干区牛田单元C2-13商地，楼面价7013元/㎡；杭州地铁集团1.12亿竞得拱墅区米市巷单元商地，楼面价16911元/㎡； 

一宗租赁地块——九堡中心单元地块，被杭州地铁置业公司以底价1.35亿元拿下，楼面价4081/㎡。

地块成交情况

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

今天市场关注点在于：

1、滨江集团拿下的西兴地块溢价率略低于预期；

2、德信底价补仓城东新城商住地；

一、从三个角度看西兴地块今天的成交溢价率

对于西兴地块，我们从三个角度进行分析：

1、地价跌了：从绝对地价来看，地价比板块内最近成交地块下降了4.4%

滨江区西兴单元商住地是今天唯一一宗有溢价率的地块，经过30轮竞价，滨江集团以总价257546万元竞得，成交楼面价25446元/㎡，最终溢价率12.69%。

地块建筑面积101211.5㎡，住宅建筑面积不大于地上总建筑面积的80%，其中不少于8096.92平方米作为配建公共租赁住房。

若商业部分（建筑面积约20242.3㎡）地价按12500元/㎡（取星耀于2017年5月24日竞得的西兴北单元B1/B2-06-2地块，楼面价6279元/㎡，考虑到地块为留用地，地价需翻倍），配建公租房成本按4000元/㎡计算，可售住宅部分实际地价为32314元/㎡。

这个价格在板块内进行对比，又如何呢？

地块所在的西兴单元内，最近的一次地块成交在去年7月6日，绿城以总价481053万元竞得西兴北单元R21/R22-01商住地（即绿城·晓风印月），楼面价33625元/㎡，溢价率40%。

地块需配建1所18班幼儿园，地上建筑面积不少于6065平方米。若幼儿园建造成本按4000元/㎡计算，实际地价为33795元/㎡。

而此次滨江集团拿地实际楼面价测算为32314元/㎡，比绿城·晓风印月实际地价低了1481元/㎡，从这个方面看，地价下降了4.4%。

周边成交地块、新房销售情况

2、溢价率走低：大幅低于今年主城区平均溢价率

今天西兴单元商住地溢价率仅12.69%，比主城区今年的平均水平大幅下降。好地大数据显示，截止昨天，杭州主城区（含大江东）已经成交宅地（含商住）34 宗，平均溢价率17.1%，今天的溢价率，只及平均水平的70%左右。

不仅如此，从最近的时间段与毗邻板块看，今年下半年以来，毗邻的萧山区钱江世纪城、经开区两个板块，共成交的6宗宅地，平均溢价更是高达21.17%，比西兴地块高出近9个点的溢价率。

3、利润增多了：与下半年毗邻板块成交地块的预期利润率相比，西兴地块预期销售利润率提高了一倍以上

滨江集团西兴单元商住地经测算，可售住宅部分实际地价为32314元/㎡。

周边项目绿城·晓风印月首开新房均价约4.76万元/㎡（高层精装）低于地块新房限售均价（4.92万元/㎡含装修），且中签率仅9.4%，有一定的安全边际，按这个价格销售，滨江集团西兴单元地块成本为43687元/㎡（精装，含车位利润），销售利润率为8.2%。

若按照地块设定的最高4.92万元/㎡的销售均价计算，成本为43742元/㎡，销售利润率最高可达11.1%。

而绿城·晓风印月去年7月6日拿地实际地价为33795元/㎡，按首开均价4.76万元/㎡（高层精装）销售计算，成本为45212元/㎡（精装，含车位利润），销售利润率5%，低于此次滨江集团地块预期利润率8.2%。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（2250）+建安成本（5000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（成本*10.5-10万元）/110

下半年以来，一些邻近地段属性较好的地块，如钱江世纪城、萧山经开区，最近成交的6宗宅地平均销售利润率为4.2%，从这方面看，滨江集团西兴单元商住地销售利润率（8.2%）高于同样位于临近板块下半年来成交项目的平均销售利润率至少4个百分点，如果能在4.92万元成功售罄，预期利润率提高了164%。

钱江南岸已成交6宗宅地销售利润率情况

二、德信缘何底价竞得彭埠单元商住地？

今天成交的另一宗商住地位于城东新城，德信以底价211529万元竞得江干区彭埠单元B/R-14地块，楼面价16482元/㎡。所建商品住房销售均价不高于46500元/㎡（含装修4500元）。

地块出让面积57089㎡，容积率2.2，建筑面积125595.8㎡。住宅建筑面积不大于地上计容总建筑面积40%，商业街区自持地上建筑面积不得少于20000平方米，该部分商业建筑自取得不动产权证之日10年内不得转让，10年后可整体转让，不得分割转让。

由于地块商业占比较高（占总建筑面积的60%），参考周边成交地块时，可对标今年成交的2宗地铁4号线明石路站上盖商住地，商业建筑面积同样不小于60%。

2宗地块于今年4月26日同一天成交，分别被中骏（彭埠单元36号地块，成交楼面价17128元/㎡，溢价率1%），和滨江集团（彭埠单元37号地块，楼面价17368元/㎡，溢价率1.25%）。

此次德信拿地楼面价16482元/㎡，低于2宗明石路站上盖商住地城成交楼面价，地价下降幅度在3.8%-5.1%。

周边成交地块、新房销售情况

本地块有5万方的宅地，货值可达到23亿，住宅部分的利润是可以预期的，但是为何德信能够抄底这宗商住地呢？主要原因在于2万方的自持，与其余5万方的商业，由于该地块商业商务用房中不得设置公寓式办公，酒店式办公等带居住功能的用房，最小产权分割单元不小于300平方米，这7万多方的商业部分开发成本较高，不少房企因为这部分的经营难度而望而却步，从而使德信得以抄底。