文/好地研究院 方晓泉 孙航海

明天（11月19日），杭州主城区出让2宗商住地，2宗商地和1宗租赁住宅用地，总出让面积198亩，总建筑面积31.3万方，总起价49.7亿元。

滨江区西兴单元商住地建筑面积101211.5㎡，其中住宅建筑面积不大于80%，需配建不少于8096.92㎡的租赁住房。地块起始楼面价22581元/㎡，上限楼面价29300元/㎡，限新房销售均价49200元/㎡（含装修4500元）；

城东新城彭埠单元商住地建筑面积125595.8㎡，其中住宅建筑面积不大于40%且自持商业街区建筑面积20000㎡10年。地块起始楼面价16842元/㎡，上限楼面价21858元/㎡，限新房销售均价46500元/㎡（含装修4500元）；

此外，2宗商地分别位于牛田单元和米市巷单元，租赁住宅用地位于九堡中心单元。

地块指标表

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

其中位于滨江区和城东新城2宗商住地地价如何测算，好地研究院分析如下：

一、滨江区西兴单元商住地预计溢价率10%以上，最高可能达23%

1、地块指标：

杭政储出[2019]60号滨江区西兴单元BJ1302-R/B-02地块，东至规划支路，南至规划北塘路，西至阡陌路，北至滨兴路、滨江区西兴街道社区卫生服务中心及区公共卫生中心，规划为住宅兼容商业服务业设施用地。

出让面积44005㎡，容积率2.3，建筑面积101211.5㎡。住宅（含配套公建）建筑面积不大于地上计容总建筑面积的80%，其中，不少于8096.92平方米作为配建公共租赁住房。

起价228546万元，起始楼面价22581元/㎡。上限价格296546万元，上限楼面价29300元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于44700元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于49170元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。

地块北侧700米处，星耀于2017年5月24日竞得的西兴北单元B1/B2-06-2地块（楼面价6279元/㎡），考虑到地块为留用地，地价需翻倍，则商业部分地价取12500元/㎡，公租房配建成本算4000元/㎡，则起价对应实际地价为28335元/㎡，上限价格对应实际地价为37666元/㎡。

地块航拍图（来源：好地大数据）

2、周边房价：

地块西北方向800米处，绿城·晓风印月今年10月15日首开，首批预售证销售均价约4.76万元/㎡（高层精装），中签率仅9.4%。

据透明售房网，绿城明月江南（含装修）二手房近6个月成交均价46821元/㎡，近30天交易5套，签约均价52360元/㎡。

3、周边地价：

地块所在的西兴单元内，2018年7月6日，绿城以总价481053万元竞得西兴北单元R21/R22-01商住地（即绿城·晓风印月），楼面价33625元/㎡，溢价率40%。地块需配建1所18班幼儿园，地上建筑面积不少于6065平方米。若幼儿园建造成本按4000元/㎡计算，实际地价为33795元/㎡。

周边成交地块、新房销售情况

4、测算：

①零利润情况下的溢价率——由于可对标的绿城·晓风印月首开均价为4.76万元/㎡，低于地块未来的新房限价（毛坯44700+装修4500）。按4.76万元/㎡（含装修4500元）售价有一定的安全边际，按这个价格倒推，零利润状态下实际地价为36113元/㎡，扣除商业部分和配建公租房成本后，名义地价为28181元/㎡，溢价率为24.8%。

②10%销售利润情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应实际地价为31492元/㎡，名义地价为24854元/㎡，此时溢价率为10.07%。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（2250）+建安成本（5000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（成本*10.5-10万元）/110

5、预测：

绿城·晓风印月首开新房均价约4.76万元/㎡（高层精装）低于地块新房限售均价（4.92万元/㎡含装修）。如果按照4.92万元/㎡计算，零利润与销售利润率10%状态下的溢价率分别为29.58%和14.35%。

最近市场利空因素在于经济不断下行对房企拿地的预期信心有影响，但又存在着年内将推出的宅地不多，加上不少回款情况良好的房企拿地欲望有所增强这些做多的因素。

基于下半年以来，一些邻近地段属性较好的地块，如钱江世纪城、萧山经开区，最近成交的6宗宅地平均销售利润率为4.2%，如果按4.76万元的价格销售，可望达到较高的去化预期。按此测算，地块或将拍到接近18.6%的溢价率。

若按照地块设定的最高4.92万元的销售均价计算，销售利润率为4.2%时，预计地块成交溢价率为23.2%，这个可视为该地块溢价率的上限。

钱江南岸已成交6宗宅地销售利润率情况

6、谁将出手：

据悉，有多家房企报名该地块，包括在滨江区有项目开发的绿城、滨江房产、融创等；意图进驻滨江区的有金地、大家、上海绿都、西房等。

二、城东新城彭埠单元商住地商业占比60%，大概率低溢价成交

1、地块指标：

杭政储出[2019]61号江干区彭埠单元B/R-14地块，东至明月桥路，南至规划彭埠支路，西至环站东路,北至和兴路，规划为商业商务用地兼容住宅用地。

出让面积57089㎡，容积率2.2，建筑面积125595.8㎡。住宅建筑面积不大于地上计容总建筑面积40%，商业街区自持地上建筑面积不得少于20000平方米，该部分商业建筑自取得不动产权证之日10年内不得转让，10年后可整体转让，不得分割转让。

起价211529万元，起始楼面价16842元/㎡。上限价格274529万元，上限楼面价27858元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于42000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于46200元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。

若商业部分地价取去年1月19日，祥生以楼面价9697元/㎡竞得的商地，溢价率0.67%，则起价对应实际地价为27560元/㎡，上限价格对应实际地价为40100元/㎡。

地块航拍图（来源：好地大数据）

2、周边房价：

地块周边在售项目较多，有：龙湖金地商置·都会风华高层精装开盘价格45800元/㎡；龙湖葛洲坝·景粼天著9月20日高层精装开盘价格46500元/㎡；首开·东城金茂府11月1日开盘高层精装售价46812元/㎡；三湘印象·森林海尚9月4日高层精装开盘价格45800元/㎡。

目前在售价格小于等于此次新房限售均价46500元/㎡（含装修4500元）。

二手房方面，北侧德信浙旅东宸近6月最近成交均价40512元/㎡；南侧德信东望近6月最近成交均价40187元/㎡，均低于周边新房售价和地块新房限价。

3、周边地价：

由于地块商业占比较高（占总建筑面积的60%），参考周边成交地块时，比较有对比性的是今年成交的2宗地铁4号线明石路站上盖商住地，商业建筑面积同样不小于60%。

2宗地块于今年4月26日同一天成交，分别被中骏（彭埠单元36号地块，成交楼面价17128元/㎡，溢价率1%），和滨江集团（彭埠单元37号地块，楼面价17368元/㎡，溢价率1.25%）。

周边成交地块、新房销售情况

4、预测：

此次出让的彭埠单元B/R-14地块与中骏、滨江集团彭埠商住地一样，住宅建筑面积不大于40%，但是规划条件多了商业街区自持地上建筑面积不得少于20000平方米，10年后方可整体装让这一要求。

因此，可参考中骏、滨江集团成交地价，彭埠单元B/R-14地块预计低溢价率成交。