好地网11月6日消息（研究员 孙航海）明天（11月7日），萧山区1宗商住地出让。地铁5号线停车场上盖区地块出让面积106532㎡，容积率1.6，建筑面积170451.2㎡。

地块起价204541万元，起始楼面价12000元/㎡，上限价格265541万元，上限楼面价15579元/㎡。限商品住宅新房销售均价25600元/㎡（含装修3000元）。

地块住宅建筑面积不大于159000㎡（占比约93.3%），上盖区公共服务设施建筑面积不大于13000㎡，商业商务建筑面积不大于4000㎡。此外，地块还需配建18班幼儿园一所，用地面积9132㎡，容积率0.7。

地块指标表

地块位置图（数据来源：好地大数据）

一、地铁公司将摘牌

此次出让地块为地铁5号线停车场上盖地块，值得注意的是，出让须知中特别约定：地块竞买人需具备轨道交通线路建设及运营技术能力,具体由市轨道交通工程建设指挥部办公室负责审查，并出具竞买资格证明。

由此，基本可以确定的是，该宗地块的得主将是地铁公司无疑。而据好地数据库，由于地块开发与地铁开发密不可分的关联性，必须由地铁摘牌的项目在杭州已有先例，并且往往都是底价摘牌。而地铁公司往往不直接开发房地产部分，而会选择引入房企进行合作开发。

此前的先例最具代表性的有两个：

1、地铁绿城·杨柳郡项目

2014年10月30日，杭州地铁置业底价竞得的七堡车辆段综合体，后引入绿城操盘，平安地产参股，即目前的地铁绿城·杨柳郡项目，总体量54万方。

2、地铁万科天空之城项目

去年7月6日，杭州市地铁集团有限责任公司以总价138.3亿元包揽地铁5号线五常车辆段综合体项目，该项目由东区、中区、西区3块商住地组成，总体量78.2万方。

随后与万科联合开发，打造地铁万科天空之城项目。万科需支付权益地价72.59亿元，获取五常车辆段项目51%的权益占比，权益建筑面积39.9万方。值得注意得是，五常车辆段综合体项目出让条件中设置了“需具备轨道交通线路建设及运营技术能力”和“不接受联合竞买报名”等要求。

二、万科将再次成为合作方吗？

杭州目前已经开通地铁线路为4条，2022年之前还将开通6条。在大规模进行地铁开发的背景下，也催生了Tod项目的开发机会。

目前已经有万科、绿城率先在此方面涉足，但也有更多的房企虎视眈眈。

而好地网认为，若地铁公司后续引进合作方，显然万科已经占据了天时和地利。

此次出让的上盖地块西侧（仅一路之隔），一个多月前（9月26日），万科以上限价格331243万元竞得杭州地铁5号线停车场盖下区地块，总体量23.2万方，成交楼面价14275元/㎡，溢价率29.78%，竞配自持面积比例为4%（约9281.6㎡）。

2宗地块紧紧相邻，万科停车场盖下区地块规划要求有：1、向杭州萧山地铁投资开发有限公司交纳人民币5亿元，作为项目开发建设保证金。2、竞得者需在竞得后引入至少一家地铁建设投资50亿以上的股东（总持股比例不少于20%）。以及其它与地铁建设相关的各种条例。

与万科地块的对比情况如下：

1、此次出让停车场上盖地块住宅体量为15.9万方，略小于万科地块的16.8万方，但住宅占比93.3%高于万科地块72.4%；

2、万科地块最终成交楼面价为14275元/㎡，高于停车场上盖地块起始楼面价12000元/㎡，超出了2275元/㎡。

若计算地块商业、配建等因素后，万科地块实际地价为17320元/㎡，比停车场上盖地块实际地价（12572元/㎡）高出了4748元/㎡。

2宗地块指标对比如下

周边成交地块、新房销售情况

周边房价：地块西侧，位于南站单元内的奥克斯·金宸玖和府最近一次领预售证时间是9月29日，高层均价2.97万元/㎡，高出5号线停车场上盖地块新房限价（2.56万元含装修）4100元/㎡。虽然奥克斯·金宸玖和府更靠近萧山中心城区，但本次出让地块作为地铁站上盖，具备交通优势。

明天（11月7日），地块出让结果如何？以及未来合作情况？好地网将持续报道。