文/好地研究院 方晓泉 孙航海

10月18日，萧山钱江世纪城将出让1宗宅地、1宗商地。

其中，宅地为市奥体博览中心BJ1705-11/12/13地块，出让面积45932㎡，容积率3，建筑面积137796㎡。起价347246万元，起始楼面价25200元/㎡，上限总价451246万元，上限楼面价32747元/㎡。

限商品房均价47000元/㎡（含装修4500元/㎡）。地块需配建面积为6890平方米的公租房，建成后无偿移交萧山钱江世纪城管理委员会；需代建一处用地面积为6559平方米的幼儿园（容积率不大于1）。

若配建公租房和代建幼儿园面积成本按4000元/㎡计算，起始地价对应实际地价为26937元/㎡，上限地价对应实际地价为34882元/㎡。

世纪城南单元XSCQ0403-05/04商地出让面积50796㎡，容积率6，建筑面积304776㎡。起价167627万元，起始楼面价5500元/㎡。地块需全部自持。

地块指标表

地块位置图（数据来源：好地大数据）

好地研究院对钱江世纪城宅地分析如下：

1、地块属性：优

作为杭州“钱塘江时代”的城市中心，又是亚运会主体育场、亚运村所在地，钱江世纪城板块是当前萧山甚至全杭州最受开发商关注的板块之一，经过多年的发展，钱江世纪城核心区已经较为成熟，可出让宅地已所剩无几，稀缺度高。

地块航拍图（来源：好地大数据）

2、周边房价：高层4.7万元/㎡，去化快

①保利澄品9月24日最新领出预售证精装洋房均价约5.6万/㎡、精装高层均价约4.7万元/㎡。中签率24.7%。

②周边二手房方面，融创时代奥城挂牌均价约4.8万元/㎡。

3、周边地价：滨江集团3.29万/㎡

①时间上最接近：2019年7月29日，滨江集团以总价432980万元竞得萧政储出(2019)26号世纪城核心区块单元SJC0305-03/04/05/06/09/11地块，成交楼面价31266元/㎡，溢价率24.07%。地块实际地价32900元/㎡（配建幼儿园12358㎡成本按4000元/㎡，自持养老院5377㎡不计成本）。

该地块为限房价地块，商品房毛坯最高均价40500元/㎡，毛坯最高单价44550元/㎡，装修标准4500元/㎡。

②距离最近：地块北侧一路之隔的保利澄品项目，2018年3月30日出让，保利以1009861万元竞得，楼面价32277元/㎡，溢价率48%。

地块周边情况

4、板块库存：低

存量较低。除了刚拿地的滨江集团项目（住宅库存13万方），没有其他待售项目。

在售项目有保利澄品（剩余库存18.3万方）、保亿绿城·奥邸国际（剩余库存3.6万方）。合计总存量34.9万方。

5、测算：按照项目新房限价推算项目的溢价。

①零利润情况下的溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯42500+装修4500）倒推，实际地价为35007元/㎡，计算配建公租房和代建幼儿园成本后，名义地价为32866元/㎡，溢价率为30.42%，超过上限楼面价（32747元/㎡）97元/㎡。

②10%销售利润情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应实际地价为30444元/㎡，名义地价为28531元/㎡，溢价率为13.22%。

③若按照滨江集团今年7月竞得的世纪城核心区地块实际地价（32900元/㎡）倒推，名义地价为30865元/㎡，溢价率为22.48%。此时对应成本为44830元/㎡（精装，含车位利润），尚有4.6%利润率。

6、谁将出手：

据悉，此次报名房企不足10家，仅在7家左右，相比7月29日大约16家争夺，减少超过一半。参拍房企超过一半为板块内房企，如滨江集团、保利、新希望、保亿；意图进驻板块的房企包括金地、中梁、时代。

7、预测：

进入四季度，房企资金紧张的压力不见缓解，因而参拍房企数锐减。但从地块自身稀缺性，以及保利澄品的去化情况来看，此次竞拍将依然激烈。

若按照上一次滨江的实际地价倒推，此次成交溢价率将为22.5%。由于本宗地块属性略好于滨江集团地块，且新房限价高出2000元，因此此次成交溢价率较大可能会高于22%。但由于买家减少，或将降低竞争的激烈度，溢价率也有可能低于22%。