好地网10月14日讯（研究员 王迪）今天，南通通州兴仁镇、高新区各成交1宗商住地块，2宗地块均由本土房企竞得，共揽金4.29亿元 。

其中，兴仁镇孙家桥村CR2019-012号商住地块竞价激烈，在5轮自由竞价、96轮限时竞价后，最终由江苏达海国际建设工程有限公司以7933万元竞得地块，楼面价2133元/㎡，溢价率64.1%。

高新区CR2019-013号商住地块则因为规划要求严苛，最终被南通华山实业有限公司底价摘得，成交楼面价3571.43元/㎡（地面资产评估价值28923.83万元人民币，故实际楼面价约为6525.51元/㎡；再加上规划要求地块现状建构筑物予以保留，部分公共设施需与华山花苑六期1-6号楼业主共用，整体开发操盘有一定难度）。

地块成交信息表

 地块位置图（来源：好地大数据）

通过今天通州的土拍，低价乡镇板块引激烈争夺是偶然吗？通州高新区土地市场也降温了吗？好地研究院对此进行分析：

一、低价乡镇板块引争抢，溢价64.1%成交，楼面价2133元/㎡

今天上午10:00，南通通州兴仁镇孙家桥村CR2019-012号商住地块正式开拍，经过5轮自由竞价、96轮限时竞价的激烈厮杀后，最终由江苏达海国际建设工程有限公司以7933万元竞得地块，楼面价2133元/㎡，溢价率64.1%。

值得注意的是，规划要求地块商业建筑面积占地面以上计容建筑面积的比例不小于70%，在地块西侧设置片区商业综合体；竞得人商业计容建筑面积中不少于18222平方米自持，自持建筑部分自领取不动产权证之日起10年内不得销售、转让。（若除去自持部分，地块实际成交楼面价约为4183.14元/㎡）

观察苏锡常通四市近2个月的土地出让情况，像今天这样乡镇非核心低价板块宅地高溢价成交的现象，并不是偶然。在资金监管严格、房企资金压力较大的下半年，开放商对低价乡镇板块的关注度明显提升，近2月，9宗溢价率超过50%成交的地块均分布于乡镇非核心板块，且成交楼面价、成交总价都相对较低，而拿地房企虽多为本土小型房企，但也不乏银城、弘阳、海伦堡这样具有一定知名度的房企。选择乡镇非核心低价板块，俨然逐渐成为开发商在市场行情不是很好时的一种拿地策略。

苏锡常通四市8月以来溢价率超过50%成交地块情况表

二、高新区商住地块规划要求严苛，最终底价成交

今天出让的另一宗商住地块，位于通州高新区，是集聚了通州区政府、市民中心、江海圆梦谷等优质配套资源的核心板块，最终却以3571.43元/㎡的楼面价底价成交，被本土房企南通华山实业有限公司底价收入囊中，低于周边地块历史成交地价。

该地块低价成交的主要原因为规划要求比较严苛，出让文件规定本宗地地面资产评估价值28923.83万元人民币，竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》时须提供《成交确认书》、地面资产对价证明或缴款凭证，否则成交无效；宗地内G3号楼中物业管理用房、公共厕所、消防控制室、弱电机房、监控室面积合计912.79平方米及宗地内配电房、门卫室、地面停车位、泵房及水池、道路、绿化、消防通道、地下网等公共设施须与宗地南侧华山花苑六期1-6号楼业主共用；宗地内地下机动车库须有偿使用，宗地南侧华山花苑六期1-6号楼业主可有偿共用。

所以地块实际楼面价约为6525.51元/㎡，这一价格比周边最近成交地块（今年7月19日，同仁置业竞得的碧华路北、希望路西侧地块，成交楼面价7021元/㎡，溢价率21%）的底价仅低495.49元/㎡；且由于规划要求地块现状建构筑物予以保留，部分公共设施需与华山花苑六期1-6号楼业主共用，后期整体开发操盘有一定难度，很可能增加开发成本，因此这样的底价成交并不能视为通州土地市场下行的信号。