好地网9月27日讯（研究员 王迪）今天苏州吴中、相城集中出让7宗涉宅地块，揽金94.23亿元。

7宗地块在限时竞价阶段均无报价，最终6宗底价成交，仅一宗有溢价。苏州区属国企成为了最大的买家，底价竞得5宗地块（甪直36号地块为甪直房产&吴中地产联合竞得），拿下地块宗数占比约70%，金额占比约84.84%，如若国企不出手，这些地块难逃流拍的命运。因此，国企此番动作可以视为对苏州土地市场的护盘行动。

美的底价摘得相城黄埭小体量商住地块，成交总价4.4亿元，成交楼面价9230元/㎡；

星河首进苏州，现房摘得本场土拍唯一的溢价地块——吴中木渎37号地块，溢价率11.17%，成交总价9.95亿元，成交楼面价15379.6元/㎡，（据消息称，现房系星河操作失误，多加价一手所致）。

地块成交信息总表

 成交地块分布图（来源：好地大数据）

这样的出让结果，与本网昨天的前瞻分析基本吻合。

相关链接：9.27苏州土拍前瞻分析：非限价地将出现三个分化

为何会出现国企集体护盘的行为？与此前的行情相比，此次出让有没有出现新的变化？好地研究院对此进行分析：

一、7宗地块，区属国企托底5宗，创五年来新高

今天出让的7宗涉宅地块，5宗被区属国企底价竞得。自2015年苏州楼市转暖补涨以来，区属国企（含联合拿地、市属国企）共计竞得苏州市区涉宅地32宗，其中底价拿地20宗：2015年2宗、2017年3宗、2018年6宗、2019年9宗。

今年区属国企托底的9宗地块中，724新政前有2宗（相城元和街道安元路北地块、相城黄埭商住地块），724新政后则有7宗之多，今天单日约70%的地需要国企托底的情况创下了近五年的新高。

与刚刚过去的9.18土地出让相比：

①底价成交比例增加：9.18土拍中，1宗流拍，7宗顺利成交的地块中3宗产生溢价，4宗底价成交，底价成交比例约57.14%；今天土拍中7宗地块虽全部成功出让，但6宗为底价成交，底价成交比例约85.7%，这一比例较9.18土拍明显上涨。

②国企托底比例增加：9.18土拍4宗底价成交的地块，只有2宗是国企托底，占比50%；而今天6宗底价成交的地块中，国企托底的数量则多达5宗，占比83%，相城区的5宗地块中，若不是国企护盘，最终的结局应该是4宗流拍。

2015年以来区属国企在苏州市区拿地情况表

注：表中区属国企含联合拿地、市属国企

二、苏州的真实行情被高起价所掩盖

从成交的结果来看，底价成交依然是大基调，由于起拍价定得比较高，不少地块即使按照起价测算，利润空间也十分有限，由于国有企业护盘，所以地块最终没有流拍，成交价也没有出现明显下降，因此此次土拍并未测试出市场的真实行情。

三、破局市场的两个思路

从今天的土拍结果来看，区属国企护盘的情况主要集中在限购更加严格的相城区（相城区在苏州市区2年社保限购的基础上，还设有非苏州籍户口600积分才能购房的规定；2019年9宗国企托底地块中，相城占7宗），苏州土地市场整体表现出在调控下不能涨，也不能降的态势，区属国企托底成为了稳定地价的新手段，而这样的方式能持续吗？

好地网认为，要改变市场的现状，有以下两个举措可以考虑实施：

①降低土地出让保证金比例。724新政以来，苏州主城挂出的17宗地块保证金都在50%左右，在整体地价较高的苏州，这一要求会造成部分资金紧张的开发商望而却步；

②优选好地出让。今天底价成交的地块，多数地块属性不够好，如吴中甪直36号地块、相城澄阳街道38号地块，相城黄埭东桥40号地块；或者周边库存较高，如相城元和42号地块；接下来政府供应优质或稀缺地块，才能吸引开发商进驻，撬动需求。