文/好地研究院 方晓泉 孙航海

明天（29日），富阳区出让1宗宅地，富春湾新城1号地块，出让面积39313㎡，容积率2.6，建筑面积102213.8㎡。

地块起价81770万元，起始楼面价8000元/㎡，上限楼面价10397元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于16300元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于17930元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于2500元/平方米。

地块指标表

地块位置图（数据来源：好地大数据）

好地研究院对该地块分析如下：

1、地块周边：

地块紧邻连接江南江北的主干道--大桥南路，距杭黄高铁富阳站直线距离约2公里。

3公里范围内商业有江南国际商城、富春江商业城大型商业综合体等；教育有富阳中学、富阳区春江中心小学、富阳区江南中学等；医疗方面，浙江省人民医院富阳院区落地富春湾新城。

2、周边房价&地价：

值得注意的是，该地块曾于2018年10月8日出让，由杭州富港建设管理有限公司以底价74320万元竞得，楼面价7333元/平米，后出现退地。

此次重新挂牌与之前指标相比，出让面积从之前的38982平米变为39313平米，增加331平米，容积率保持2.6不变，建筑面积从101353.2平米变为102213.8平米，增加860.6平米。出让起始价格变更为81770万元，相比之前74320万元，增长7450万元，起始楼面价上涨了667元/㎡，也比上次的成交价涨了667元/㎡。新增了新房销售限价的条件。

不算此次退地地块，江南板块上次成交宅地是在2014年，富政储出[2013]22号大源镇旧城改造地块成交楼面价仅2645元/㎡。

5年的土地空窗期，使得当前地块周边，已无新房在售。二手房方面，澳海香樟苑今年来成交价在1.6万元/平米左右（毛坯）左右。同时该项目也是板块内最后一个新房销售项目，去年8月份开盘预售证价格为1.22万元/㎡（毛坯）。

因为江南板块不处在城区范围，发展不成熟，以工业为主，即使底价拿，未来售价和去化都将面临压力

3、测算：

①若底价成交——按照地块未来的新房限价（毛坯16300+装修2500）计算，成本为16089元/㎡（精装，含车位价格），预期利润率为14.2%。

②零利润情况下的溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯16300+装修2500）倒推，成交地价为10632元/㎡，超过上限楼面价（10397元/㎡）235元。

③10%销售利润情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应地价为8807元/㎡，溢价率为10.09%。

10%预期利润测算表

4、预测：

因为江南板块不处在城区范围，且以工业为主，板块成熟度不高，还需要时间来发展，限定售价1.88万作为板块从未有的新纪录价格，能否去化存疑，从谨慎的角度看，该地块大概率将以低溢价成交。

地块内部航拍图