好地网8月28日讯（研究员 王迪） 今天，苏州吴江开发区成功出让2宗连体商住地块，揽金34.9亿元。
2宗地块在开拍前的自由竞价阶段均有报价，其中太湖梢1号地块2轮报价，加价2000万元；太湖梢2号地块则是6轮报价提前加价1亿元，直接将地块推到了“现房前一手”的位置。
今天上午正式开拍后，1号地块没有新的报价产生，直接成交，最终由苏州绿杰置业有限公司（绿地香港）以172791.2万元竞得，楼面价8135元/㎡，溢价率1.17%；
2号地块则是出乎意料的踏过了现房的“门槛”，在“现房前一手”的基础上，16轮限时竞价后进入一次性报价阶段，最终由华润置地（常州）有限公司以176323.15万元竞得，楼面价8940元/㎡，溢价率11.49%。
地块指标表
地块位置图（来源：好地大数据）
地块航拍图
作为724楼市新政后，苏州首次挂牌的2宗涉宅地块，虽然限制条件严格，但起拍楼面价相对较低，今天的土拍早就吸引了一众开发商的关注，最终2宗地块被绿地、华润两大深耕吴江房企分食，一宗正常预售，一宗现房销售的结果，也算是意料之外，情理之中。
时隔4个月，苏州再出现房地块
今天土拍中最出乎意料的莫过于太湖梢2号地块能够在下半年调控增压、政策收紧的大环境下，踏过现房“门槛”，成为时隔4个月，继苏州城投吴江太湖新城、中海园区奥体地块后，苏州2019年第3宗需要现房销售的地块。
2019年苏州市区需现房销售地块分布（来源：好地大数据）
但综合地块的区位条件和成交价格、周边空白的新房市场，以及华润土地存量不足的现状，这样的结果似乎也就在情理之中了。
①成交楼面价8940元/㎡：今天出让的2宗地块虽在周边配套、环境上存在一定的短板，但区位交通优势比较突出，紧邻地铁4号线花港站，周边还有花港路、中山路、规划建设的鲈乡北路等多条道路对接吴江太湖新城、苏州主城区等地；更有控规调整的规划加持，地块周边未来将逐渐腾退部分工业用地，设置文体中心、社区中心等，优化片区居住环境。
随着长三角一体化加深，苏州的城市能级不断提升，城市价值备受认可，土拍市场上靠近主城的万元以下地块更是越发稀少，今天华润以8940元/㎡的楼面价拿下太湖梢2号地块，即使需要现房销售，价格上也仍具有一定优势。
②周边新房市场空白，老小区改善需求旺盛：今天出让的2宗地块西侧靠湖，东侧为老小区西湖花苑，周边已有近5年的时间没有出让过涉宅地块，新房市场空白，老小区改善需求也比较旺盛；时间上距离今天出让地块最近的是，2015年拿地的伟业迎春城橙家二期，目前二手房挂牌均价2.1万元/㎡左右。
③华润土地存量不足，积极补仓：2017年，华润在苏锡常通四市颗粒未收；2018年，只在苏州常熟、常州武进分别拿下1宗涉宅地块，所以华润今年“一路高歌猛进”拿地势头尤为迅猛。
据好地大数据统计，今天拿地前，华润2019年已在苏锡常通四市竞得6宗涉宅地块，总出让面积31.09万方，总建筑面积71.92万方，成交总价86.93亿元，但遗憾的是6宗地块均不在苏州城区，随着华润悦府东区等项目陆续售罄，华润在苏州市区已几乎没有土地储备，而这大概也是今天果断现房拿地的重要原因之一。
2宗连体地块，为何冷热不均？
今天土拍中另一个出乎意料的点当属明明是2宗相邻的连体商住地块，但土拍结果却表现出了明显的冷热不均。
绿地香港摘得的太湖梢1号地块，溢价率仅1.17%，成交价未超市场指导价，正常预售；
而华润斩获的太湖梢2号地块，溢价率为11.49%，不止超过竣工预售许可调整价，更超过了网上中止价格，最终需要现房销售。
为何会冷热不均？
①2宗地块限制条件不同，华润地块实际成交楼面价更低：吴江经开区今天出让的2宗连体商住地块，根据规划要求，都需要建设一定面积的自持酒店，且酒店须与住宅同步开发建设。
太湖梢1号地块内要求设 1-2 幢总计容建筑面积不低于45000㎡的酒店(100%自持），酒店内须配置不低于 5000㎡计容建筑的会议区；
太湖梢2号地块内要求设置计容建筑面积不低于20000㎡的酒店(100%自持）。
因此，若除去自持酒店的建筑面积，绿地香港太湖梢1号地块实际住宅楼面价为10322.2元/㎡，华润太湖梢2号地块实际住宅楼面价则为9949.4元/㎡，华润地块实际成交楼面价更低。
综合来看，两家房企所拿地块各有优势，绿地香港地块虽实际成交楼面价稍高，但正常预售，可以抢得先机，率先入市，占领周边空白的新房市场；而华润地块虽现房的要求会让资金成本更大，但相对较低的拿地价格也能够有所补偿。
②2家深耕房企土地存量有别，华润拿地更加迫切：今天拿地的绿地香港和华润都是深耕吴江的典型代表，据好地大数据统计，自2013年进驻吴江以来，绿地（绿地及绿地香港）已先后摘得24宗地块，目前仍有部分房源在售；而华润2014年进入吴江后，至今斩获8宗地块，且项目均已基本清盘，没有在售房源。
因此华润想要在吴江继续占有话语权，此次拿地显得尤为重要，拿地意愿也更加迫切。
华润在吴江拿地情况（来源：好地大数据）