好地网7月31日讯（研究员  王迪）今天，张家港金港镇成功出让3宗连体地块，建发以总价12.45亿元，零溢价将3宗地块打包收入囊中，在金港插上了自己的第一面旗帜，也是建发进驻苏州以来首次将优质产品带入乡镇板块。

地块位于滨江新城板块，江海路东侧、镇山路北侧，即奔球制管A、B、C三个地块，其中A地块需配建商业服务设施，三宗地块总占地面积166013.07㎡，总建筑面积365228.76㎡，容积率均为1.0-2.2，成交楼面价3409元/㎡。

据了解，此次有建发和美的两家企业参与竞拍，最终由建发底价成交，成交总价12.45亿元。

建发缘何开始布局张家港乡镇板块？又缘何落子金港？

地块信息表

地块航拍图

地块位置图（数据来源：好地大数据）

建发底价竞得三宗连体地，再次布局张家港

自2016年底，建发入驻张家港以来，3次拿地已斩获7宗涉宅地块，总出让面积42.72万方，总建筑面积87.37万方，成交总价49.38亿元，平均溢价率32.5%。

2016年12月，建发首入张家港就在城北科技生态城板块拿下3宗商住用地，地块最高容积率为2，当时拿地楼面价6083元/㎡，溢价率62.21%。

2018年3月，建发再次落子张家港，在城东文化区板块拿下1宗商住地块，地块容积率为1.8，当时拿地楼面价10854元/㎡，溢价率31%。

时隔3年，今天建发再次连下三城，拿下金港滨江新城板块的连体宅地，可见深耕张家港意愿非常强烈。

建发在张家港拿地情况表

建发在张家港拿地分布（来源：好地大数据）

乡镇首站缘何选择金港  补仓滨江新城高层市场空缺

好地大数据显示，2015年以来，金港滨江新城板块共计出让了10宗涉宅地块，总出让面积45.29万方，总建筑面积75.63万方，成交总价31.8亿元，成交楼面均价4204.38元/㎡，平均溢价率19%。

值得一提的是，此前滨江新城板块内出让的涉宅地块相对容积率都比较低，大多在1.3-1.5之间。开发商拿到地之后，纷纷做起了洋房、叠墅甚至联排等低密度产品。一开始，在金港改善型需求的促动下，这些产品都受到了市场的追捧，但随着出让地块增多，金港产品开始趋于同质化，低密度产品的去化周期也有所增长。

与此同时，板块内的高层产品已所剩无几，据了解，目前金港镇在售多为低密度项目和安置房项目，高层商品房产品非常稀缺，急需补仓。

在高层商品房断供的情况下，今天建发拿下的3宗地块，2.2的容积率已是近五年来板块出让涉宅地块中容积率最高的地块，而3409元/㎡的成交楼面价，则是同期板块内成交楼面价最低的，可见地块后期开发空间比较充足。建发此次入驻金港，相信将会补仓板块的高层产品，为板块注入新的活力。

滨江新城近五年土地成交情况（来源：好地大数据）

教育、交通、商业等配套不断完善，板块未来前景看好

金港镇位于张家港市的西郊，规划为现代化保税港区、长江下游重要的物流贸易中心，临港制造业基地，区域性的生态旅游度假区，张家港市经济、政治、文化的市域副中心和市对外开放的重要窗口。

金港镇也是国际贸易港口——张家港港口的所在地，港口对张家港的经济发展影响深远，围绕港口，张家港很早就确立了“以港兴市”和“沿江开发”战略，建立起了强大的制造业和港口物流业，为张家港经济迎来了巨大的腾飞。

长江最大的国际贸易商港——江苏省张家港保税区也坐落在金港镇区内，保税区规划面积4.1平方公里，是全国首家内河港型保税区，唯一的区港合一的保税区，江苏省唯一的保税区。2008年11月张家港保税区经国务院批准，升格转型为保税港区，成为中国目前政策最优、功能最齐全的特殊经济区域。

2018年，金港镇实现地区生产总值744.13亿元，在张家港各个镇区中，仅次于杨舍镇（784.1亿元），排名第二，增速则达到6.9%，排在第一梯队。

此次出让的3宗地块位于金港滨江新城板块，而滨江新城是张家港“一核双副四中心”的重要组成部分，与高铁新城共同成为未来张家港市重要的城市副中心。滨江新城是金港片区的核心镇区，主要的居住、行政板块，金港片区的主要房地产开发区域。 

近几年，城市建设不断推进，在教育、交通、商业等方面的配套不断完善，板块未来前景看好。

教育方面：苏州外国语学校落户金港滨江新城内，是由苏州光华教育投资集团投资8亿全新打造的一所半寄宿制k-12国际学校，15年一贯制，学生总数预计为3300名。

据了解，目前幼儿园已经拿地并开工建设，且开始招生；小学、初中规划位于文化中心南侧，地块也有望于近期挂牌出让。

苏州外国语学校的落成，很可能会吸引苏北、张家港市区甚至常熟等地的学生来此读书，而一些投资需求或将随之产生，相对于叠排，此次建发拿下2.2容积率的地块打造高层产品显然更适合投资。再结合724苏州新政，张家港目前还没有纳入限购的范围，在苏州市区严格的限购、限售政策下，部分投资需求外溢至张家港也是很有可能的。

交通方面：总投资1.8亿元的镇山大桥，预计今年11月底12月初建成通车，届时滨江新城从河东到河西的通行时间，将从之前的20分钟缩短到1分钟，将大幅改善区域的交通条件。

商业方面：此次出让的地块周边，未来将有6万方的商业综合体。

休闲方面：位于滨江新城核心区内，投资4.5亿元、总建筑面积3.8万方的金港文化中心，目前已完成主体工程建设，预计今年年底将正式投入使用，提升板块的宜居度。

后续供应：随着城市规划逐步落地、建设进程逐渐推进，各类配套的不断完善将迅速提升板块价值，而与城市建设同时发生的是土地存量不断减少，据了解，滨江新城可出让宅地已所剩不多，或将在再推3-4块地后面临无地可挂的尴尬状态，板块需求恐将只能向香山板块外溢。

 房企简介：

建发房产是建发集团旗下的专业房地产开发企业。厦门建发集团有限公司系隶属于厦门市政府(副省级城市)的大型国有投资企业集 团，资产总额与年营业收入均超千亿，连续多年位居福建省企业集团 100 强首位，2018年位列《财富》世界500强第362 位。2017年，建发集团位列中国企业500强第112 位，中国服务业企业500强第 49位。主营业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展业、 投资等。

建发房产拥有37 年成熟开发经验，始终将“打造钻石人生”作 为企业的品牌理念，业务遍及上海、深圳、成都、长沙、苏州、合肥、杭州、南京、 南宁、福州、泉州、漳州、龙岩、南平、三明、香港等逾 20 座城市，成功开发了90余个高品质房地产项目，产品涉及城市精品住宅、高 端别墅、写字楼、商业及综合体、学校、医院、会议中心、五星级酒 店、大型公建等类型。

在苏南市场，建发已经凭借着一系列优质产品，在市场中建立起了非常好的品牌度和美誉度。苏州的建发独墅湾、建发泱誉，张家港的御珑湾等，都成为受购房者追捧的网红盘。而此次在金港连拿三宗地，它又会给张家港乡镇板块，带来什么样的品质的提升，非常值得期待。