核心提要：

一、钱塘新区诞生，大江东高端酒店市场亟待抢滩

二、立足高铁，新湾将形成核心商务圈

三、开辟商业新蓝海，新湾提前布局城市功能项目

文/好地网研究员 娄卓颖、纪红蕾

在最美的人间四月，钱塘新区的宏伟图卷徐徐展开。

各方对大江东和下沙新城两区整合以后最大的期待即，优势互补、拥江发展，创国家级新区。

可以说，钱塘新区是带着创建国家级新区的使命诞生的。

站位高起点高规划，在实现“2022年新区主要经济指标力争进入国家级新区前10位的发展目标”过程中，钱塘新区可凭借什么平台、能整合哪些资源？

在这个进程当中，商业地产的价值点和机会点又在哪里？

已经挂牌的新湾街道五星级酒店商住地块项目，作为钱塘新区首发的商务配套项目，将占据怎样的商业商务地位？如何审视其投资价值？好地研究院进行解读。

地块指标

地块实景图

一、钱塘新区诞生，大江东高端酒店市场亟待抢滩

钱塘新区挂牌成立，大江东和下沙整合为一，为两个板块的发展装上了动力引擎。

以钱塘江为界，细数两岸的高端酒店配套，我们发现，目前钱塘新区内的五星级酒店共有4家，均位于下沙,分别是开元名都、皇冠假日、希尔顿和莎玛和达，大江东境内暂无五星级酒店。

钱塘新区内高星级酒店分布情况（截图来源：去哪儿网搜索结果）

根据6月28日杭州统计局公布的人口数据，杭州人口正式破千万。其中，大江东以27.86%的人口导入增速排名第一、贡献巨大。迅速上升的人口量正客观反映出大江东的产业硬实力和良好的发展前景预期。

显然，对比乐观的发展预期和不断提升的市场容量，大江东板块内高端酒店数量是滞后的，其品牌的量和质都有很大的提升空间。

二、立足高铁，新湾将形成核心商务圈

位于新湾的江东高铁站作为浙江大湾区规划交通大网络的重要项目之一，在钱塘新区的地位不言而喻，新湾“钱塘枢纽、高铁新城”的定位已经明晰。在江东站的强势带动下，以江东站为圆心辐射的高铁商务圈必将顺势而生。

江东高铁站作为杭州六大铁路枢纽之一，建成后将打通大江东对接杭州湾城市群的快速通道，为新区带来一条集合客流、物流、资金流、信息流的商业鎏金之路。同时，也将在新湾形成漏斗效应，以双地铁和高铁组成的交通枢纽为中心，逐步形成核心商务圈。

高铁商圈示意

新湾高铁商务圈的衍生和发展，势必将迅速圈粉，形成颇具规模的企业和商业集群。此次挂牌项目正处于高铁商务圈一线核心，作为首发商业配套，势必将成为高铁商务圈的重要组成。

同时，酒店项目将对新湾周边各个工业园区形成有力辐射，为其提供重要的配套支持，并借助高铁带来的利好推动园区产业实现创新升级。

本案可辐射园区范围示意

三、开辟商业新蓝海，新湾提前布局城市功能项目

在大江东版图中，新湾正处于产业功能与城市功能的过渡区。背靠大交通网络的支撑，新湾承担了辐射东部产业园区的城市功能。

目前新湾板块内尚无集中且高端的商业项目，整个大江东板块内现有的大体量综合体也仅为义蓬购物中心、英冠天地以及宝龙城市广场，且均在本案的8公里商圈之外。

至于高端的酒店和写字楼项目，更是空白。从新湾高铁新城的定位出发，一定体量的商业配套和商办项目不仅是大江东板块区域发展的需要，也是服务东部产业园区的必要。

大江东商业布局示意

为全方位承接江东高铁站带来的利好，填补区域商业空白，新湾提前进行了城市功能项目布局。 

新湾沿东升路以东规划了城市综合体项目，含五星级酒店、大型商业综合体、公园绿地等重磅配套，本次出让的地块，正是规划中五星级酒店所在。

该宗地块将为大江东板块引入第一家五星级酒店，也将成为新湾城市形象的标签，为城市商圈的形成树立标杆。

本案位置及周边配套

此外，本网获悉，新湾紧接着还将挂牌出让1宗面积42.3亩的商业商务用地——新湾街道闸口路南商业商务地块，容积率3.2，该项目位于五星级酒店项目南侧不到300米处。届时该项目可与酒店项目形成商业商务联动与互补，高铁商圈雏形初现，未来可期。

地块指标表

地块位置