文/好地研究院 方晓泉 孙航海

今天，杭州余杭区出让5宗商住地，总建筑面积68.6万方，总成交金额81.7亿元，楼面均价11910元/㎡，平均溢价率17.54%。

其中：

西房以上限价格16.14亿元竞得瓶窑镇羊山商住地，楼面价12974元/㎡，住宅自持6%；

新鸥鹏首入杭州，以上限总价36.15亿元包揽东湖板块23号、24号两宗商住地，成交楼面均价为8697元/㎡，住宅自持4%；

滨江集团&兴耀竞得未来科技城25号商住地，总价16.65亿元，楼面价20121元/㎡；

金翰竞得未来科技城26号商住地，总价12.8亿元，楼面价20158元/㎡。

地块成交情况

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

相比前两天萧山区，今天余杭区土地竞争激烈度更高，有3宗地块超过预期，达到了上限价格；从报名房企数量来看，瓶窑和东湖板块商住地较多，都超过了10家；未来科技城2宗地块略少，只有4家。

同时，今天的成交地价与周边最新房价进行测算，都要加预期才能保本。

好地研究院认为，板块供地少、库存低是直接诱因。当然，也不排除以下可能：最近市场盛传土拍规则即将调整，一些房企想抢在规则调整前抓紧拿地，从而推高了今天的成交价。

一、从板块来看，地价上涨还是下跌？（比较对象：板块内时间相近、属性相似地块）

1、瓶窑地块：上涨24%（总价16.14亿、楼面价12974元/㎡、住宅自持6%）

此次西房以上限楼面价12974元/㎡（住宅自持6%）竞得瓶窑镇羊山商住地，若5%的公租房成本按4000元/㎡计算，不考虑自持，实际地价为13867元/㎡。

相比碧桂园2017年12月18日以楼面价11178元/㎡竞得精工路以北宅地宅地（即碧桂园良樾项目），地价上涨了24%。

2、东湖板块：持平（2宗商住地总价36.15亿，成交楼面均价8697元/㎡，住宅自持均为4%）

来自重庆的新鸥鹏首入杭州，这是今年新入杭州的第6家外来房企，以上限总价36.15亿元包揽东湖板块23号、24号两宗商住地，成交楼面均价为8697元/㎡，住宅自持4%。

2宗地块商业建筑面积占比均不少于35%，若商业部分地价取今年1月30日浙江瑞聚置业竞得的商住地（楼面价2050元/㎡），则住宅部分地价为12286元/㎡、12265元/㎡，相比距离最近的上坤地块（案名：山语四季，2017年10月成交，楼面价12750元/㎡，自持2%），降幅约3.7%，基本持平。

3、未来科技城：持平（滨江集团&兴耀25号地块楼面价20121元/㎡；金翰26号地块楼面价20158元/㎡）

未来科技城25号、26号商住地得主分别为滨江集团&兴耀联合体、金翰，成交楼面价20121元/㎡、20158元/㎡。

若往西向老余杭板块寻找对标地块，距离最近的是国开东方凤凰台项目，2017年8月成交，成交楼面价17185元/㎡，地价上涨17%；

若向东向未来科技城核心区找，对标地块为绿城交投湖畔云庐项目，2018年5月成交，楼面价26993元/㎡（自持2%），地价下跌25%。

不过，今天成交的2宗地块在属性上优于位于老余杭的国开东方凤凰台，但比位于未来科技城核心区的绿城交投湖畔云庐项目又要差了许多，此次拿地价格介于对标两宗地块的楼面价之间，可视为持平。

地价对比表格

二、从地块测算来看，5宗地块均为加预期拿地

五宗地块对标周边新房售价，预期溢价率测算如下：

1、西房瓶窑地块：预期上涨8.4%

瓶窑镇商住地需配建5%公租房，若成本按4000元/㎡算，实际地价13867元/㎡，对应保本房价21947元/㎡（毛坯）。

西房瓶窑地块北侧400米处，碧桂园·良樾今年1月1日新领预售证价格20253元/㎡（叠排，毛坯），房价预期溢价率需要达到8.4%。

若计算车位利润2000元/㎡，西房项目保本房价仅需19947元/㎡，还有微利。

2、新鸥鹏东湖板块地块：预期上涨13%

东湖板块2宗相邻商住地由新鸥鹏地产以上限总价36.15亿竞得，成交楼面均价8697元/㎡，住宅部分自此面积比例4%。

住宅部分实际地价分别为12286元/㎡、12265元/㎡，若与上坤·山语四季今年6月6日新领预售证19005元/㎡（高层精装）相比，房价预期上涨需达到13%。

若计算2000元/㎡车位利润后，则预期上涨不到3%。

3、滨江集团&兴耀、金翰未来科技城地块：预期上涨8%

未来科技城25号、26号商住地成交楼面价分别为20121元/㎡、20158元/㎡。相比老余杭板块的国开东方凤凰台项目，预售证最高价格29500元/㎡（高层精装），房价需上涨约8%。

若算上车位利润2000元/㎡后，预计上涨不到1%。

地块房价测算表

三、从拿地房企来看，可以分成两大类：新进与补仓房企

1、新鸥鹏地产：新进杭州

今天，新鸥鹏地产首入杭州，入主东湖CBD，包揽东湖板块2宗商住地。

2宗地块商业建筑面积达到14.5万方，足以媲美一级的商业中心项目，如果借鉴嘉里的思路，用较长的周期来开发运营，既可以让物业稳稳升值，也能够在轨道交通落地和CBD成型之后，实现住宅价值的提升。

东湖CBD公共服务中心效果图

2、滨江&兴耀：新进未来科技城

滨江集团首入未来科技城，滨江集团的大本营在杭州江干区，过往项目也多聚集在城东，此前杭州最西面的项目是滨江西溪之星。

而兴耀房产，起步于滨江区，以往项目在滨江和萧山为主，但今年积极布局余杭，早先已于上月拿下临平新城核心区商住用地，且将与滨江联合开发。

今天，滨江联合兴耀首进未来科技城板块。

3、西房：新进瓶窑+杭州补仓

由于瓶窑出地少，以往只有信达、碧桂园两家房企，今天迎接西房进驻。西房上一次拿地是在今年4月19日，竞得临安区滨湖新区1宗宅地，总建筑面积5.3万方。但目前西房仅临安区湖滨外滩和位于崇贤的拱宸外滩在售，因而有补仓需求。

4、金翰：板块深耕+补仓

金翰即融创＋金成。金成在闲林板块深耕十余年，数年前战略引入融创，目前在板块内项目只剩下融创金成·网诗网，因此今天拿地不仅是板块深耕的战略，也是出于补仓需要。

附：新鸥鹏集团介绍

据悉，新鸥鹏于1993年创立于重庆，旗下业务领域涉及教育小镇（城）运营、房地产开发、商业管理、物业服务等。目前，新鸥鹏已进入重庆、北京、四川、山东、江苏、安徽等省（市），此次在杭州拿地，也是首次进入浙江土地市场。