文/好地研究院 方晓泉 孙航海

明天（6月26日），余杭区将出让5宗商住地，分布在瓶窑、东湖板块和未来科技城等三个板块，总出让面积490亩，总建筑面积68.6万方，总起价69.5亿元。

地块指标

地块位置分布

地块分析预测表

一、瓶窑地块：溢价率或在14%左右

瓶窑镇羊山地块东至瓶仓大道（华兴路）、南至瓶窑派出所和104国道规划绿地、西至苕溪北路、北至闻溪路。出让面积82938㎡，容积率1.5，建筑面积124407㎡。需配建不少于5%建筑面积的公租房。

地块指标

起始楼面价10000元/㎡，配建公租房成本按4000元/㎡计算，实际起始楼面价10737元/㎡，对应保本房价18152元/㎡（毛坯）；

上限楼面价12974元/㎡，实际地价为13867元/㎡，对应保本房价21947元/㎡（毛坯）。

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●对标地价与房价

1、对标地价--

碧桂园2017年12月18日以楼面价11178元/㎡竞得北侧相距400米宅地，打造为碧桂园良樾。

瓶窑地块与碧桂园地块区位相同，指标基本一致（起价均为10000元/㎡，容积率1.5），属性上的区别在于体量。此次出让地块：①建筑面积更大，达12.44万方，而碧桂园良樾仅2.2万方；②需配建5%公租房，而碧桂园良樾无需配建。

若按照碧桂园良樾拿地楼面价成交，那么此次溢价率约为4.1%。

2、对标房价--

碧桂园·良樾今年1月1日新领预售证价格20253元/㎡（叠排，毛坯）

碧桂园良樾最近一次批出预售证在今年1月1日，叠排毛坯售价20253元/㎡。这也是项目最后房源。

按照这个房价，保本地价为12470元/㎡，那么此次出让地块溢价率为14.1%。

地块与周边成交地块和新房情况

●存量：零库存

板块内仅一个项目——碧桂园良樾，总体量只有2万方，已经全部推出，预计很快就会售罄。同时，板块供地量也不大。

●板块利好：良渚申遗、毗邻西站

1、杭州“中环”和“二绕”在建，良渚申遗增添预期

2、距离规划杭州西站9公里，通过瓶仓大道直达

预测：溢价率或在14%左右。若高于14%，说明房企加预期；若低于14%，说明房企更加注重利润。

二、东湖板块地块：有可能拍到上限价

2宗地块相邻，位于临平大道和荷禹路交叉口西北侧，商业建筑面积占比均不少于35%。

其中，东湖23号地块出让面积86849㎡，容积率2.5，建筑面积217122.5㎡；

东湖24号地块出让面积90235㎡，容积率2.2，建筑面积198517㎡。

地块指标

两宗地块起始楼面价均为6700元/㎡，上限楼面价8704元/㎡。若商业部分地价取今年1月30日浙江瑞聚置业竞得的商住地（楼面价2050元/㎡），则住宅部分楼面起价均为9204元/㎡，对应保本房价17519元/㎡（精装）。上限楼面价分别为12286元/㎡和12265元/㎡。

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●对标地价与房价

1、对标地价--

①成交时间最近且地价最高的是华润项目（案名：御山道壹号），2018年4月成交，楼面价13824元/㎡。

②与地块距离最近的是上坤地块（案名：山语四季），2017年10月成交，楼面价12750元/㎡（自持2%）。

东湖23号、24号两宗地块商业占比不小于35%，住宅部分实际上限楼面价（23号地块12286元/㎡、24号地块12265元/㎡），比华润和上坤都要低。因此，按照地价对标，此次两宗地块都有望达到上限价格。

同时，此次两宗地块紧邻地铁9号线，23号地块更是绿洲路站上盖，交通优势更显著，位置属性上比上坤和华润均较好。

2、对标房价--

上坤·山语四季本月6日新领预售证19005元/㎡（高层精装）

上坤·山语四季首开时间是今年1月14日，截止目前已经开盘三次，价格均为1.9万元/㎡（高层精装），最近一次开盘是在6月6日。

若按照该房价倒推，保本地价为10344元/㎡，相比实际楼面起价（9204元/㎡），溢价12.4%。未能达到实际上限楼面价（12265元/㎡）。

地块与周边成交地块和新房情况

●存量：60万方，但距离较远

一共约60万方，包括上坤山语四季、荣安柳岸闻莺、越秀景瑞悦见山、赞成旭辉时代悦章、御山道壹号、江山风华等6个项目。但除了上坤之外，其余几个项目距离较远，且荣安、越秀、赞成项目体量不大，竞争关系较弱。

●板块利好：地铁九号线

预测：近两年房企对于临平一致看好，加预期拿地的情况频频出现，上个月，临平新城一宗商业比重较高的商住地，拍到上限价竞自持。

而此次两宗商住地紧邻地铁站，预计也会受到房企的一致青睐，较大可能也将拍出超预期的价格——拍到上限价竞自持。

三、未来科技城地块：大概率低溢价成交

2宗地块位置相邻，其中，25号地块出让面积37606㎡，容积率2.2，建筑面积82733.2㎡；

26号地块出让面积28866㎡，容积率2.2，建筑面积63505.2㎡。

地块指标

2宗地块起始楼面价均为20000元/㎡，对应保本房价31595元/㎡（精装）。达到上限价格时楼面价为25983元/㎡。

●对标地价与房价

1、对标地价--溢价空间不大

①同样位于老余杭的国开东方凤凰台，2018年8月成交，成交楼面价17185元/㎡，低于本次出让2宗地块楼面起价（2万元/㎡）。

与国开东方相比，此次两宗地块属性略好一点，但已经从地价差异上体现出：本次起价2万，比国开东方成交价1.7万要高出3千元/㎡。考虑到国开东方容积率也是1.5，3千的地价差距已经超过了属性差距。

②位于未来科技城核心区的绿城交投湖畔云庐，2018年5月成交，楼面价26993元/㎡＋2%自持。

从地块属性来看，本次两宗地块比绿城要差上许多，体现在：①容积率；绿城1.5、而本次两宗地块2.2;②区位：绿城位于未来科技城核心区，而本次两块地位于老余杭。因此可比性较小。

因此，从地块对标来看，本次两宗属性优于国开东方凤凰台，弱于绿城交投湖畔云庐，溢价空间有限。

2、对标房价--

国开东方凤凰台本月15日新领预售证28300元/㎡（高层精装）

国开东方凤凰台首开时间是今年1月5日，截止目前已经开盘四次，首次开盘价格最高，达到29500元/㎡（高层精装），此后三次开盘价格有所下降，仅28300元/㎡（高层精装）。

若按照开盘最高房价29500元/㎡倒推，保本地价为18393元/㎡，同样低于了两宗地块起始楼面价20000元/㎡。

地块与周边成交地块和新房情况

●存量

周边距离较近的仅一个国开东方凤凰台，库存不大。其他不是老盘就是距离远，竞争关系小。

●板块利好

若单从周边地价与房价看，地块即使底价成交也要加预期。但是，也有以下几大利好或将使地块最终出现溢价：

1、地块处于未来科技城扩容范围内

2、地块距离5号线延伸站金星站和杭临城际凤新路站均不到1公里。

预测：由于地块起价比较高，无论溢价多少，与当前房价相比，都要加预期。因此，预计低溢价成交。