核心提要：
1、景观环境全面升级，城市空间更加合理
2、配套项目密集实施，城市功能渐趋完备
3、项目周边市场分析
文/好地网研究员 纪红蕾、娄卓颖
4月18日，钱塘新区正式登上历史舞台。
新区的成立，使得大江东和下沙这两个区域，无论从空间、人才、平台、产业，还是配套等的角度，都切实实现了“1+1＞2”的效应。
尤其对于大江东来说，在钱塘新区成立的重大战略背景下，叠加随之而来的政策优势，必将带来区域价值的整体提升。
那么，刚刚挂牌的杭钱塘储出(2019)3号新湾街道五星级酒店商住地块（预计7月29日出让），或许就是对大江东商务配套投资价值的一次重新评估和定位。
地块指标清单
地块DJD1106-15内须建设一幢五星级酒店，地上计容建筑面积不小于32000平方米，该酒店不得分割转让。
此外，需要指出的是，根据挂牌文件：
“限地价”：
1.当地块挂牌价格未达到92818万元时，实行自由竞价，按照“价高者得”的原则确定竞得人。
2.本次挂牌地块设定上限价格为92818万元，当竞买人报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上投报所建商品房屋自持比例程序。
“限房价”：
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于15000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于16500元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。
地块内部现状
地块在钱塘新区区位图
本次出让的地块位于新湾的枢纽位置，毗邻规划高铁江东站，距离地铁8号线新湾路站点仅840米。
根据出让要求，地块须投资建设一五星级酒店，新建酒店地上建筑面积计容部分不小于32000平方米。三万多方的酒店体量，意味着这是新湾乃至大江东的一个重要配套即将落地。
项目所处大环境的快速升级毋庸置疑，值得一提的是，周边环境及配套项目也将带来惊喜。
PART.1
景观环境全面升级，城市空间更加合理
继河道治理完成后，新湾街道正在实施滨水景观建设：打造盛陵湾景观长廊、冯娄横河及抢险湾“一纵一横”景观带，以绿带和水系贯通城市综合体各区块。串联新老城区，形成全域景观。
本网获悉，盛陵湾景观长廊打造预计今年年底完工，“一纵一横”景观带力争8月招标，9月启动建设，工期一年。
新湾街道星级酒店商住地块项目正处于三条景观带围合的黄金位置，无缝毗邻抢险湾景观带，坐享水清、岸绿的一线景观。
位于酒店商住地块项目北面的南沙大堤东段沿线整治也提上日程，计划通过拆除老旧厂房，盘活土地资源，打开新湾新城东北部城市空间，美化居住环境，打造生态绿带，与盛陵湾景观长廊相互贯通，目前正在稳步推进当中。
PART.2
配套项目密集实施，城市功能渐趋完备
近年来，作为江东枢纽的新湾，城市建设持续发力，路网通达、环境提升、城市界面改造、基础配套完善，也吸引了滨江、宋都先后入驻。
新湾境内，一高铁双地铁的大交通布局已经明确，城市地位得到了显著提升。除了本次出让地块中确定的五星级酒店，新湾城市综合体区域内一大波配套项目正在密集实施。
一个商业综合体：今年拟出让的新湾2号地块内，将兴建一个7万方的商业综合体，同时覆盖前进和临江工业园区，填补周边商业空白。
一座体育场馆：冯娄横河以南，占地58亩的体育公园及大型体育馆正在进行方案设计，预计2020年开始实施。
一所民校：地块周边，拟引进一所高品质民办学校。
一个禅修文化园：东海禅寺以南，拟打造一个占地100亩集旅游、商业、体验于一体的禅修文化体验区。目前方案正在设计中，预计可于年底开始实施。
据悉，中科院大学附属钱塘医院将落户大江东片区，这是大江东首个省属综合性三甲医院，一旦落地，将对周边板块带来利好。
新湾综合体项目后续将继续出让，成为板块的配套
项目周边配套
大型体育场馆(规划)效果图
PART.3
项目周边市场分析
钱江新区挂牌之后，大江东还没有宅地出让。
随着区域价值的提升，板块的市场潜力也将迎来新的爆发。好地研究院分析，板块的市场优势也是非常之显著。
一是板块内竞品少。
放眼整个江东新城，新湾街道五星级酒店商住地块周边新房项目主要包括在售的滨江新希望新城·未来海岸、龙湖·江与城，以及待售的至高项目、融创城和杭房悦东方，总存量约54.13万㎡，去化周期14.6月。
预计新湾街道星级酒店商住地块项目上市时，主力竞品为位于江东新城板块的融创城项目，但融创城位于江东新城板块，不形成直接的竞争关系。
二是板块去化不愁。
新湾板块内目前唯一在售项目——滨江新希望新城·未来海岸，自进入2019年以来共计摇号4次。
第一次摇号日期为3月3日，中签率为33.5%。但是接下来三次摇号中签率均在15%以下，摇号日期分别为3月28日、4月24日和5月27日，中签率分别仅为9.05%、12.6%和11.15%，可谓是一房难求。
而且该项目目前高层房源已经全部售罄，仅剩少量排屋在售，后续也没有房源加推。可以推知，目前新湾市场正热，而需求并未完全释放，板块去化不愁。
三是地块要求配3.2万方的酒店，是挑战也是机遇。
本次出让的地块开发体量包括9.31万方的住宅和5.35万方的商业，商业部分要求按五星级标准进行设计、建设一个不小于3.2万方的酒店。
3.2万方的酒店配建要求，对于后期产品运营推广可能存有一定的挑战。
但是，有高铁江东站的预期，加上大江东范围内目前还没有五星级酒店，新湾该宗地块的出让，将给江东片区带来首个五星级酒店，这又不失为一个机遇。