核心提要：

一、新政的核心内容

二、9宗试点地块，分别是哪些？

三、好地评论：限房价竞地价的措施，有必要吗？

好地网6月29日消息（研究员 陆盈）业界最近一直盛传的限房价限地价的新规则，今天得到了证实，早上9点，杭州首次集中推出了一批限价房试点地块。

9宗分别位于主城区望江单元，钱塘新区新湾和金沙湖，萧山区南部卧城、经开区、空港新区和钱江世纪城，以及余杭区乔司板块，总出让面积639亩，总建筑面积122.4万方，总起价226.8亿元。

一、新政的核心内容

自此，杭州从限地价拍自持养老的调控措施，上升到房价、地价双重限制的更严厉调控。

二、9宗试点地块，分别是哪些？

根据挂牌信息，此次集中推出的9宗地块，萧山有5宗，供应量最大；钱塘新区有2宗；主城区和余杭区各有1宗。

地块指标表格

以下为出让地块的具体指标及位置情况：

●主城区：1宗，总起价94.2亿元

望江单元商住地块

地块东至新开河、规划绿化，南至规划婺江路、望江单元SC0402-R21/B-14地块等，西至规划海潮路，北至规划近江路，出让面积93364㎡，容积率3，地上建筑面积393886.1㎡。其中，地上商业商务建筑7万平方米自持不少于40年，9万平方米自持不少于20年(自通过用地复核验收之日起算)，自持部分在约定年限内不得分割、不得转让。

起始总价942187万元，起始楼面价23920元/㎡，上限楼面价31080元/㎡。限商品房毛坯最高均价63800元/㎡，毛坯最高单价70180元/㎡，装修标准6000元/㎡。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

●钱塘新区：2宗，总起价41.7亿元

1、下沙中心区单元JS0410-10地块

地块东至海达南路绿化，南至海通街，西至下沙南路，北至天城东路，出让面积61284㎡，容积率2.8，建筑面积171595.2㎡。

起始楼面价20215元/㎡，上限楼面价26276元/㎡。限商品房毛坯最高均价33500元/㎡，毛坯最高单价36850元/㎡，装修标准4000元/㎡。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

2、新湾街道抢险湾东商住用地地块（新湾综合体）

地块东至新湾大道，南至复兴路，西至抢险湾绿化带，北至横一路，出让面积60149㎡，总建筑面积146496.6㎡。

起始楼面价4875元/㎡，上限楼面价6336元/㎡。限商品房毛坯最高均价15000元/㎡，毛坯最高单价16500元/㎡，装修标准3000元/㎡。

地块分两部分组成：

（1）DJD1106-15地块为商业用地，用地面积21400㎡，容积率不大于2.5，须投资建设五星级酒店，地上计容面积不少于32000㎡，且酒店不得分割转让；

（2）DJD1106-16地块为住宅地块，用地面积38800㎡，容积率不大于2.4。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

●萧山：5宗，总起价88.9亿元

1、蜀山西C-07地块

地块东至规划崇化路，南至规划沿河绿地，西至规划小白线，北至南环路，出让面积20840㎡，容积率2.6，建筑面积54184㎡。其中，商业占比不小于50%；需配建需配建面积为1355平方米的公租房。

起始楼面价9500元/㎡，上限楼面价12342元/㎡。设商品房毛坯最高均价24300元/㎡，毛坯最高单价26730元/㎡，装修标准3500元/㎡。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

2、市北西单元B-23地块

地块东至规划萧邮路，南至规划兴九路，西至规划风情大道防护绿带，北至规划B6路，出让面积25603㎡，容积率2.4，建筑面积61447㎡。需配建面积为3073平方米的公租房。

起始楼面价20000元/㎡，上限楼面价25940元/㎡。设商品房毛坯最高均价34000元/㎡，毛坯最高单价37400元/㎡，装修标准3500元/㎡。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

3、市北东单元F-03地块

地块东至宁东路、南至庆丰路、西至绿地、规划居住用地、北至建设二路，出让面积60767㎡，容积率2.5，建筑面积151917㎡。配建18班幼儿园1所，用地面积9330㎡，容积率1；需配建面积为7596平方米的公租房。

起始楼面价20000元/㎡，上限楼面价25990元/㎡。设商品房毛坯最高均价34000元/㎡，毛坯最高单价37400元/㎡，装修标准3500元/㎡。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

4、空港核心区1号地块

地块东至潮都西路，南至空港新城城市示范村（南阳区块）二期，西至南阳大道，北至港城大道，出让面积44603㎡，容积率2.1，建筑面积93666㎡。商业设施建筑可结合地铁站点布置，建筑面积不少于地上建筑面积的40%；需配建面积为2810平方米的公租房。

起始楼面价6700元/㎡，上限楼面价8707元/㎡。设商品房毛坯最高均价17000元/㎡，毛坯最高单价18700元/㎡，装修标准3500元/㎡。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

5、世纪城核心区块单元SJC0305-03/04/05/06/09/11地块

地块东至永晖路，南至经二十一路，西至纬二十一路，北至飞虹路，出让面积49746㎡，容积率3，建筑面积138484㎡。此外，需代建一处幼儿园（18班），用地面积12358㎡，容积率1。

起始楼面价25200元/㎡，上限楼面价32710元/㎡。设商品房毛坯最高均价40500元/㎡，毛坯最高单价44550元/㎡，装修标准4500元/㎡。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

●余杭：1宗，总起价1.7亿元

乔司新城中心区D2-6地块

地块东至相邻土地、南至相邻土地、西至规划道路、北至保庆街，出让面积9427㎡，容积率1-1.3，建筑面积12255.1㎡。

起始楼面价14001元/㎡，上限楼面价18162元/㎡。限商品房毛坯最高均价25200元/㎡，毛坯最高单价27720元/㎡，装修标准3500元/㎡。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

以上这些地块的限制房价，与所在板块的房价有何孰高？按照上限价格拿，有利润？好地研究院稍后为你带来快速测算。

三、好地评论：限房价竞地价的措施，有必要吗？

文 好地研究院 朱祖渊

一、引发热议的“土拍新政”

踩着2019年上半年的尾巴，今日杭州挂牌了9宗涉宅地块，其中主城区1宗，余杭1宗，钱塘新区2宗，萧山5宗。而引发热议的并不是挂牌时间少有的选在了周末，而是杭州首次出现了“限房价竞地价”这一新鲜事物。

仔细推敲此次新政背后的逻辑，我们不难发现：

1、杭州此次土拍规则的调整与此前的几次调整都采用了同一种方式，即并未专门发文，明确新的土拍规则适用的范围、持续的时间等问题，而采用直接在地块挂牌出让文件里“添加要求”。

2、作为杭州“限房价竞地价”的首批试点地块，“试点”一词也意味着新政后续的推行还存在不确定性。

作为杭州落实房地产市场调控“一城一策”的举措之一，新政具有可根据杭州房地产市场发展情况灵活性调整的特征。

这也引发众多业内人士的热议，业内比较一致的观点是：如果杭州的房地产市场持续“高烧不退”且房价地价上行压力大，那么新政将持续，且覆盖范围可能扩大；

反之，如果杭州的房地产市场得到有效控制，地价房价走稳或回调，那么新政也随时有可能适度松动甚至退出。

这方面的预期是有前例可循，在2017年3月，为了抑制地价过热，推出了溢价50%需现房销售的规则，结果实行了4个多月，现房销售要求在土拍规则中消失。

二、“限房价竞地价”北京与湖州两种模式比较

其实早在杭州之前，全国已经多地试点“限房价竞地价”的土拍方式，以最具典型的北京以及距离杭州最近的湖州为例，我们做个简单的比较。

杭州

查看杭州此次挂牌的地块文件可知：杭州的土拍政策继续沿用了此前的“竞地价-竞自持-竞养老用房”方式，在此基础上增加了对地块所建商品住房毛坯销售价格与装修价格的限制。

也就是说，除了“限房价”以外，杭州的土拍政策还是原来的味道。

北京

北京作为“限房价竞地价”的典型代表城市，早在2010年就有过一宗试点， 2016年北京政府发布《京政办发〔2016〕46号》文件，其中提到“强化“控地价、限房价”的交易方式”，此后，北京的“限房价竞地价”成为北京主流的土拍政策。

北京的土拍竞价模式与杭州有些区别，采用的是“竞地价-竞自持-竞方案”方式，而且往往还会捆绑其他条件，比如“70/90”要求、5年限售要求等等。

但进入2019年，北京的“限房价竞地价”政策引来的逐步的松绑，2018年全年北京仅成交1宗不限价地块，而2019年上半年已成交6宗。

湖州

2017年6月28日，湖州集中出让19宗“限价地”，由此开启了限房价、竞地价模式的浙江试点：地块明确限定了住宅毛坯的售价、车位售价，以及最高的装修价格。

相比之下湖州的“限房价竞地价”模式更为简单，是在限房价的基础上采用“价高者得”的方式。

湖州“限房价竞地价”刚刚实行不久，湖州的土地市场就受累于巨量供应不断降温，因此这一政策持续的时间也非常短暂。

虽然各个城市采用的“限房价竞地价”模式都有所差异，但相同的是都是直指房价这一调控的主要目标，皆因市场“热而生、冷而退”。因此，杭州此次新政能走多久能走多远关键还是看接下来的市场表现，我们且拭目以待。

三 、限房价竞地价有必要吗？

杭州出台限房价竞地价的措施，有业界人士向本网表达了担忧：

本来的限房价是暗盘，就是说，没有在出让条件中写明房屋预售价格，拿预售证时还有争取价格上涨的空间，现在限死了价格，使原先涨价的念头被彻底断了，那么，唯一的弹性空间只有缩短时间，即早点开盘，节约资金成本。其他的成本能省则省，这样快速开发，能否保证房屋质量，存疑。

好地研究院认为，以房价为调控核心的调控措施，到今天已经实施了2年零9个月，越来越严，最后锁死房屋预售价格，是房价调控必然的发展逻辑。这是因为：

房价上涨压力巨大。由于可以拉低均价的低成本项目销售殆尽，市场缺乏低成本项目的对冲，相当于缺乏低价的“原酒”。

万人摇号项目列表

原先在2016年和此前低成本拿地的项目目前大部分已经售罄，这是维持这些年红盘与对冲均价的核心力量，这些项目由于拿地成本低，即使明显低于开盘时周边的市场价格，也能有一定的利润，所以对于限价能够忍受。实施摇号之后，总共有12个万人参与摇号的红盘（共9个项目），只有一个是2017年拿地的，其他的都是2016年或之前拿地的。但是，当大量高价高成本项目入市，整个市场的均价水平将大幅提升之时，恰好又是低成本项目在市场上的比重越来越低之时，相当于新酒上市需要大量陈年基酒勾兑之时，“三年陈”“五年陈”基酒越来越少，这个时候，整个市场均价的大幅提升不可避免。当前的限房价，就是在这个市场背景下出现的不得已措施。

今年下半年开始，2017年起成交的大量高价现房销售项目将入市，房价具备非常大的上涨压力！

基于此，只有通过锁死房价这最后的一招，迫使房价从不断上涨的轨道上切换到相对平滑的曲线中。

此举是现实中的迫于无奈，但是，又埋下了一个更大的压力：

除了前面说过的有关部门需要加强对房屋质量监督的工作之外。

更为重要的是，如果锁死房价之后，变成了计划定价，定什么价格，将是未来调控的核心环节。

由于高成本的项目较多，出让时定的预售房价如果与此前持平，均价上涨压力依然较大；如果定价向下压制，会引导市场的价值中枢向下，这对原先高价拿地的项目，将面临较大的亏损压力。

由于封死了新房的预售价，一旦市场下行，则按照原先限价拿地的项目，则又会面对需要承担较大亏损的挑战。

调控逾33个月之后，房价最后一锤固定，这是调控的必然，带来的震荡可能超过以前几次。

附：京政办发〔2016〕46号

关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施

为增加房地产市场有效供应，优化供应结构，强化交易管理，促进房地产市场平稳健康发展，现提出如下措施：

一、加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构

积极推进土地供给侧结构性改革，进一步加大住宅用地供应力度，并结合年度土地供应计划，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%，在满足刚性住房需求的同时，兼顾满足改善性住房需求。

二、加快自住型商品住房用地供应

为有效稳定房地产市场，各区要进一步加大自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。

三、强化“控地价、限房价”的交易方式

在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。

四、进一步完善差别化住房信贷政策

购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

五、加强对房地产开发企业及其销售行为的管理

对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，不得把明码标价变成口头告知，不得采取拖延开盘时间或控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张气氛；不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者，侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。

六、加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理

在全市全面实施存量房交易资金监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动，受客户委托对外发布真实的房源和价格信息，不得违规独占房源信息、哄抬房价。房地产经纪服务实行明码标价，不得利用虚假或容易使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

七、严肃查处房地产市场违法违规行为

由市住房城乡建设委、市规划和国土资源管理委员会会同市发展改革委、市工商局等部门联合开展专项治理，加大市场监管执法力度，依法严肃查处、严厉打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地，以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。同时，对开发企业及房地产经纪机构的违法违规行为予以公开曝光，并纳入企业信用档案，由相关部门实施联合惩戒。

八、切实加强组织领导

建立本市加强房地产市场监管工作联席会议制度，由市住房城乡建设委牵头，市发展改革委、市规划和国土资源管理委员会、市地税局、市工商局、市金融局、市政府新闻办、市网信办、人民银行营业管理部、北京银监局等单位参加，负责指导、协调推进全市房地产市场监管工作，加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，及时完善相关监管措施。联席会议办公室设在市住房城乡建设委。

北京市人民政府办公厅

2016年9月30日