好地网7月2日消息（研究员 宣烨锋）明天（7月3日），珠海斗门区白藤湖腾达一路东侧、平华大道南侧地块将挂牌出让，地块起价13亿，楼面起价7192元/㎡，将于明天10点进入网上限时竞价。

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地块指标

地块指标分解

地块位置图 

据好地研究院最新了解，该地块吸引了近10家房企参拍，从报名房企数量来看，明天竞争或将接近3月底金湾航空城地块的热度。

吸引众多品牌房企报名，好地研究院认为主要有2个因素推动：

一、地块属性佳

1. 区位

地块位于珠海西部中心城区，片区定位为粤港澳合作的高端要素聚集区，规划起点高。而地块位于片区的地理中心，处于斗门、金湾的中间位置。

西部中心城区区位图

2. 交通

地块临近湖心路（272省道），南北向可迅达斗门、金湾中心城区，北侧临近在建香海路，香海路是连接珠海东西城区的第二条主动脉，建成后从斗门至香洲城区只要20分钟车程，时空距离将缩短一半。

地块区位及周边交通

3. 居住氛围

地块周边配套资源较为齐全，同和医院、白藤东小学、家和城广场、白藤湖均在1公里范围内，且东侧紧邻友谊河，具备景观资源。

此外，地块周边已有时代、奥园、建发、中铁建等品牌房企入驻，未来周边规划同样以居住用地为主，居住氛围渐成。

地块周边配套及楼盘分布

地块航拍图

二、起价设置合理

地块为二类居住、服务设施（二类）、小学用地，扣除配建配套（12710㎡）及小学建面（23329㎡），地块可售部分实际楼面价9730元/㎡。

注：配建建安按3000元/㎡计算，下同

1. 对比周边成交土地

2018年上半年，厦门建发与中国铁建在片区内拿地，2宗地块距离出让地块1公里左右，价格参考性较强。

其中，厦门建发地块（建发央玺），扣除配建配套（6220㎡）及人才房建面（6601㎡），地块可售部分实际楼面价15500元/㎡左右。

中国铁建地块（中国铁建湖心公馆），扣除配建配套（6527㎡）及人才房建面（3979㎡），地块可售部分实际楼面价14000元/㎡左右。

与建发央玺、中国铁建湖心公馆的拿地楼面价相比，出让地块有明显的价格优势。

 地块周边地价、房价情况

2. 对比周边房价

地块实际楼面起价9730元/㎡，对应保本房价17500元/㎡，而目前周边在售的金碧丽江东海岸精装均价18500元/㎡、嘉珠·香海壹号在售精装均价19000-20000元/㎡，有6%-14%的利润空间。

注：保本房价=实际楼面价+契税（地价3%）+建安成本（3500元）+装修（房价的7%）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）

价格预测：较难达到限价，溢价率或超20%

如果地块竞拍至上限价195000万元，按照上述测算方法，地块实际楼面价将达到14250元/㎡，保本售价约23400元/㎡，需要在目前房价基础上加23%的涨价预期，较难实现。

好地研究院认为，在当前政策环境下，未来售价有5%-10%的上涨预期较为合理，因此地块溢价率超20%的概率较大。更为激进的话，溢价率在30%-40%也有可能。

价格的简单测算表