核心提要：
一、市北东地块：溢价或在20%左右
二、城厢地块：有可能接近上限价
三、南站地块：较大概率拍到自持
四、蜀山西地块：实际地价可能会到1.86万
五、锦南地块：延续临安整体偏冷的走势
文/好地研究院 方晓泉、孙航海
周一（6月24日），杭州将出让8宗涉宅地，总出让面积573亩，总建筑面积84.5万方，总起价95亿。
其中5宗位于萧山区，分布在市北东、城厢、南站、蜀山西等4个板块；3宗位于临安，均位于锦南板块。
地块指标
地块位置分布
好地研究院从价格对标、存量、板块利好三个角度，对各宗地块进行分析，以预测地块竞拍结果。
地块分析预测表
一、市北东地块：溢价或在20%左右
市北东地块东至经十三路，南至规划大地路，西至通惠北路，北至建设二路、经十三路。出让面积51822㎡，容积率1-2.5，建筑面积129555㎡（其中不少于6478㎡作为配建公租房）。
地块指标
地块起始楼面价17000元/㎡，实际楼面起价为18105元/㎡，对应保本房价为29816元/㎡（精装）、27390元/㎡（毛坯）。
上限楼面价22094元/㎡，实际楼面价为23468元/㎡，对应保本房价为36605元/㎡（精装）、33626元/㎡（毛坯）。
●对标地价与房价
1、对标地价--
新希望2018年3月27日竞得市北G-16地块，楼面价21444元/㎡
市北东地块周边属性最接近且成交时间近的地块为南侧紧挨项目新希望滨江·锦粼府，2018年3月新希望以21444元/㎡的楼面价竞得。若按照这个价格成交，那么市北东地块的溢价率为18%。
2、对标房价--
新希望滨江锦粼府，高层毛坯28004元/㎡，小高层毛坯31610元/㎡，最新预售证是5月7号小高层
地块南侧紧邻新希望滨江锦粼府，属性相近，都靠铁路，容积率都是2.5。
锦粼府的最新售价高层毛坯28004元/㎡，小高层毛坯31610元/㎡；按照高层2.8万元/㎡、洋房3.2万元/㎡测算，根据容积率设置高低比6:4，因此整体均价按照2.96万元/㎡，考虑车位利润（按2000元/㎡），对应保本地价为22151元/㎡，溢价率为22%，未达上限（23468元/㎡）。
地块与周边成交地块和新房情况
●存量
板块内存量较大，有新希望、新城、大名城、中旅等多个在售项目，总存量约50.51万㎡，但由于限价，去化速度尚可，特别是高层房源，以锦粼府为例，摇号中签率仅为3成左右。
●板块利好
市北东板块区位交通优势明显：北接奥体，南邻萧山城区，市心路、地铁2、7号线穿过。近几年随着不断改造开发，板块由原来的工业区逐渐向居住区转变，城市面貌逐步改善。
地块所在板块情况
●预测：溢价率或在20%左右，具体来说是在18-22%这个区间，若超过22%则说明加预期，若低于18%说明市场变冷。
二、城厢地块：有可能接近上限价
城厢地块东至通惠路，南至徐家河公寓，西至回澜北路，北至育才东苑。出让面积32802㎡，容积率1.73，建筑面积56649㎡（其中2833㎡作为配建公租房，1500方作为配套用房）。
地块指标
起始楼面价18000元/㎡，实际楼面起价为19158元/㎡，对应保本房价为28797元/㎡（精装，不含2000元/㎡车位利润）。
上限楼面价23384元/㎡，实际楼面价为24826元/㎡，对应保本房价为36095元/㎡（精装，不含2000元/㎡车位利润）。
●对标地价与房价
城厢地块位于供地量较小的萧山老城区，周边无论房价与地价，均缺乏直接参照系，因此以萧山城区板块的价格来对标：高层房价3.4万、排屋4.8万。
根据本地块的条件，可设置20%排屋，那么整体均价为3.48万（不含2000元/㎡车位利润），倒推保本地价22458元/㎡，对应溢价率为17%，低于上限价（24826元/㎡）。
地块位置图
●存量
由于萧山老城区出地少，板块内没有竞品。
●板块利好
萧山老城区板块具备传统居住氛围，同时，拆迁改造将带动居住环境的较大改善。
●预测：城厢地块的稀缺性比较高，溢价大概率高于17%，有可能拍到接近上限价。若拍进自持，则说明热度升高；若溢价低于17%，则说明市场变冷。
三、南站地块：大概率自持
南站19号地块东至高新五路，南至官河，西至郎家浜河，北至商聚街。出让面积45333㎡，容积率2.2，建筑面积99732㎡（其中4987㎡作为配建公租房）。起始楼面价12700元/㎡，上限楼面价16460元/㎡。
南站20号地块东至长山直河，南至官河，西至高新五路，北至郎家浜河。出让面积27782㎡，容积率2.2，建筑面积61120㎡（其中3056㎡作为配建公租房）。起始楼面价12700元/㎡，上限楼面价16496元/㎡。
地块指标
19号，20号这两宗地块的公租房成本按照4000，那么实际起价为1.36万元/㎡，实际上限地价1.75万元/㎡。
●对标地价与房价
1、对标地价--
奥尔斯2018年7月11日竞得南站D-14地块（属性相似同时成交时间近），楼面价18400元/㎡，比两块地的上限价要高出900元。
2、对标房价--
奥克斯金宸玖和府4月28日新领预售证价格（48700元/㎡，排屋毛坯）
板块内只有奥克斯金宸玖和府推出了排屋项目，最新售价毛坯排屋均价48700元/㎡，这是一个比较高的价格，与萧山城区持平。
地块与奥克斯金宸玖和府项目位置图
●存量
目前板块内存量不大，此前仅有奥克斯与华宇两个项目，总库存11.94万方。
●板块利好
打造南站新城的打造，高铁、地铁、城际铁路交汇。
●预测：从奥克斯排屋价格来看，萧山政府对于南站新城这个板块的定位比较高，因此在新房价格预期上可以对标城区，19号、20号两宗地块大概率拍到自持。若未拍到自持，则说明市场热度变冷。
四、蜀山西地块：实际地价可能会到1.86万
蜀山西地块南至规划南三路，北、西至规划河道绿地及规划小白线，东至规划防护绿地。出让面积44329㎡，容积率2.7，建筑面积119688㎡（需代建用地面积为9027平方米的18班幼儿园一处、配建面积为5985平方米的公租房）。
地块指标
起始楼面价13400元/㎡，实际楼面起价为15895元/㎡，对应保本房价为27019元/㎡（精装）、24820元/㎡（毛坯）。
上限楼面价17410元/㎡，实际楼面价为20481元/㎡，对应保本房价为32824（精装），30152（毛坯）。
●对标地价与房价
1.参考地价--
平安2018年8月6日竞得蜀山A-06-2地块，楼面价14189元/㎡
周边最近一次成交地价为2018年8月6日平安竞得地块，楼面价14189。但平安是在市场低点时拿地，板块内大部分项目地价普遍在1.7-1.8万元/㎡。
2、参考房价--
绿城九龙仓·桂语朝阳，5月17日新领预售证，高层精装29768元/㎡
板块内刚刚领出预售证（2019年5月17日）的项目——绿城九龙仓·桂语朝阳，均价约29800元/㎡（精装）。这个价格倒推地价为18623元/㎡，对应溢价率为17.2%。
地块与周边成交地块和新房情况
●存量：较大、但走量快
南部卧城在售与待售项目均较多，地块周边有德信碧桂园、平安、融信旭辉、佳源等6个项目在售，1个项目待售，总存量约82.49万㎡，但板块去化能力较强，可快速走量。
●板块利好
紧邻萧山城区，交通便利，有地铁2号线和市心路等主干道，在萧山中轴线范围，南部卧城的房价最低。同时，板块居住氛围较为浓厚。同时，靠近湘湖，景观资源较好。
板块情况
●预测：板块有近一年未供地，区域内房企补仓的需求将较大。实际地价或可能拍到1.86万左右。如果超过1.86万，则说明板块热度升高。
五、锦南地块：整体偏冷，29号地或有一定溢价
临政储出[2019]29号宅地天目医药港ZX11-C-05地块，北至九州街，东至珑五路，南至玲五路，西至绿地，出让面积99211㎡，容积率1-2.2，建筑面积218264.2㎡。起价148420万元，起始楼面价6800元/㎡，上限价格192420万元，上限楼面价8816元/㎡。
临政储出[2019]30号商住地天目医药港ZX11-D-01地块，北至九州街，东至飞翠路，南至五中北路，西至珑六路，出让面积57103㎡，容积率1.3-2.59，建筑面积147896.8㎡。起价81344万元，起始楼面价5500元/㎡（商业部分1500、住宅部分约7000），上限价格105344万元，上限楼面价7123元/㎡。
临政储出[2019]31号宅地天目医药港单元ZX11-A-29A-2地块，北至大冢制药，东至天伦公司，南至福兴街，西至公园绿地，出让面积23642㎡，容积率1-1.8，建筑面积42555.6㎡。起价34258万元，起始楼面价8050元/㎡，上限价格44258万元，上限楼面价10400元/㎡。
地块指标
●对标地价与房价
1、对标地价--
本月，锦南街道成交的2块地，商业部分按1500元/㎡，住宅部分地价分别在7000元/㎡和8000元/㎡左右。
2、参考房价--
锦南板块的旭辉东原·吴越府新房售价在1.6万元/㎡（高层毛坯），4月4日新领预售证。
根据这个房价，起价6800元/㎡的29号地块具有较大利润空间，而起价8050元/㎡的31号地块则预期利润较小。
地块周边成交地块和新房情况
●存量：大
锦南本月已经成交2宗商住地，而此次又出让3块地，同时，板块内的在售项目如碧桂园、旭辉东原去化速度不快。地块周边总存量约74.49万㎡。
●利好
杭临城际轻轨的终点站位于锦南，同时，亚运会将有部分比赛项目会在这里举办。
●预测：基于临安市场近期的表现，本次临安整体依然大概率以低溢价成交，但其中29号地块或可能略有溢价。若29号地块低溢价，则说明锦南板块的热度依然比较低。
基于以上分析，好地研究院认为：
1、市北东地块由于周边库存较大，热度将会略低，溢价或在20%左右；
2、城厢地块位于老城区，地段好，周边没有竞品，热度会比较高，可能接近上限价成交；
3、南站2宗地块由于起价和上限价低，板块定位高，同时周边库存不多，竞拍热度将会最高，大概率拍到自持阶段；
4、蜀山西地块由于板块限价突破，竞拍热度也将较高，溢价或在17%左右；
5、临安锦南3宗地块依然将延续比较低的热度，以低溢价成交。