文/好地研究院 方晓泉

昨天（5月17日），杭州主城区土地市场热度继续上升，竞争异常激烈，四宗涉宅地均拍到上限价进自持，并且地价也创下板块新高，其中：

1、丁兰新城的33号宅地由中国电建竞得，楼面价13468元/㎡，自持26%。地块总建筑面积85522.5㎡，需配建公租房25656.75㎡，余下的可售面积中26%自持，自持面积为15565㎡。不考虑自持，实际地价达到20740元/㎡，创板块新高。此前最高为绿都·汀蘭府（成交楼面价18516元/㎡）。

2、文晖单元31号商住地则由嘉里夺得，最终成交楼面价29677元/㎡，自持8%。地块住宅建面不大于总建筑面积的49.5%（113658㎡），自持面积18369㎡优先自持住宅部分。楼面价也超过了中海项目，创板块新高。

3、祥符板块2宗宅地则分别被荣安和禹洲竞得，成交楼面价分别为24023元/㎡（自持5%，4574.5㎡）、24815元/㎡（自持3%，5067㎡）。扣除配建，实际地价分别达到28623元/㎡和27961元/㎡，创下祥符板块新高。此前最高为万科中城汇（成交楼面价25788元/㎡）。

5.17主城区地块成交情况

地块位置分布

若不考虑自持的因素，3宗宅地测算情况如下：

注：配建公租房成本算3500元/㎡、学校成本算4000元/㎡，车位利润算2000元/㎡

可以看到，自持比例最高的电建丁兰地块略有盈利，祥符两个项目还是处于亏损状态，但亏损程度小。不过考虑到电建丁兰18%的自持比例，项目盈利压力较大。

那么，在这样的情况下，为什么大家还要拼命争抢？

好地研究院认为有几方面原因。

第一，对限价放松的预期。

第二，对杭州后市的看好。

第三，房企刚性补仓的强烈需求。

今年以来，无论是房企拿地、还是城市的供地都是下降的。

先看房企：拿地的荣安、禹洲、电建、嘉里在杭州都不算主流房企，他们或是进杭州晚，或是虽然进杭州早但项目少。

此外，与嘉里争夺到最后的是龙湖华侨城联合体，其中华侨城也在丁桥地块上跟电建争到最后，表现出明显的刚性需求。

在祥符与荣安、禹洲争夺到最后的有招商、平安、越秀，当下补仓的需求也都很大。

再看杭州：经过昨天这一役，杭州土地出让金已破千亿。其中，主城区（含大江东）达711亿，比重达到7成。

今年以来杭州各县市区土地成交情况（2019.1.1-2019.5.17）

数据来源：好地大数据系统

然而，与去年前五月相比，杭州市区的出让金下降两成。由于本月杭州市区宅地已经拍完，剩余都是商业、旅游、安置房用地，总起价仅20亿，因此，这个差距不会发生变化。

数据来源：好地大数据系统

如下图所示，从涉宅地的角度来看，今年杭州市区前五月的成交宗数、出让面积、建筑面积和出让金均比去年前五月下降超过两成。

数据来源：好地大数据系统

或许，今年“供地不足”与销售回暖导致的库存创新低，是今年土地市场保持着高热度的重要原因。

2017年10月到2018年7月，土地住宅面积供应（1055.8万方）与住宅新房交易面积（1048.5万方）持平。

但自从去年8月以来，土地市场变凉，虽然新房交易略降，但土地成交下降幅度更大，实际住宅库存下降了316.7万方。

这意味着开发商卖出去的房子多了，手头资金充足，自然拿地势头变猛。

第四，探测嘉里的思路

3宗纯宅地的自持比例都不高，祥符只有5%、8%，丁桥的26%是在扣除无偿移交面积的基础上，实际只占整个项目的18.2%，而这个比例在丁桥，只能排在第四位。前面有天阳融信东方邸（自持34%）、华侨城芳菲与城（自持28%）、电建泷悦华府（自持21%）。

所以，3块地虽然加了预期，但也没太在意料之外。

只有文晖地块，超出预期较多。

基于拿地的是嘉里，我们来推测一下嘉里的思路。

第一，嘉里2005年就进入杭州，但之前只有2个项目，虽然嘉里中心项目从拿地（2005）到开业（2016）的长达11年 ，开发周期如此漫长，虽然其中一些原因并非嘉里自身的的原因，但嘉里总体开发节奏还是略慢，从这个角度，这次斥巨资拿下文晖地块，会不会用较长的周期来开发，从而使项目下穿周期，让物业稳稳地升值呢？按照嘉里中心的实践来看，可能性不小。

第二，商业部分的机会。嘉里将在办公部分下功夫，主要以写字楼为主，根据当前的区位因素，写字楼售价可以卖到3万以上，再加上地铁5号线今年就能通车，预期未来嘉里写字楼可以卖上3.5万甚至更多，另外，也可能做少量类住宅产品，在城市之星综合体这个市中心的位置，高端公寓也会有较大的吸引力。

第三，未来新房预售价格提升的预期。文晖板块的新房参照系已经过时，使未来的房价有一个不确定的提升预期，对嘉里来说，存在机会--一方面，文晖板块与市中心的融合带来的价格提升；另一方面，产品的打造带来的价值提升。

因为办公部分预期售价较高，可以把商业部分地价按照2万进行测算，那么住宅可售部分（暂不考虑自持）地价为39549元/㎡，保本房价要达到5.65万元。这个价格仅仅比朗诗熙华府的价格涨了4000元/㎡，实现的可能性较大，由于随着地铁通车、嘉里中心建设、城市之星综合体等有利因素，住宅部分的价值必然要高于此前。

第四，再造一个“嘉里中心”的愿景。湖滨的嘉里中心已经受到认可，而在城市之星综合体再造一个嘉里中心，这对嘉里来说有较大的吸引力，同时可以带动住宅、办公的销售。