导语：继江海02、03号地块的激烈竞争、超预期成交后，明日江门新会区迎来2019年的第二拍，据好地研究院了解，地块有超过10家主流房企报名，地块是否会延续之前的高热行情，并为接下来枢纽新城地块打好预热战，值得期待。

文/好地研究院  钟绮雯

明日（5月6日），江门出让1宗商住地，位于新会区冈州大道东76、78号。

地块出让面积29372㎡，最大容积率为2.5，最大计容建筑面积73430㎡（其中商业≤计容建面10%）。地块起价38184万元，楼面起价5200元/㎡，上限价50623万元，上限楼面价6894元/㎡。本地块采用“最高限价+承诺配建住宅建筑面积及有产权的标准小汽车停车位”数量最高者为竞得人。

地块指标信息表（数据来源：江门市公共资源交易网）

区位图

四至图

据好地研究院了解，该地块报名房企超10家，这块地的看点在哪里？

1、总价不高

地块起价38184万元，对于目前资金充足的房企来说没有压力，门槛不算高。

2、价格优势大

地块起拍楼面价为5200元/㎡，加上公建成本实际楼面价为5270元/㎡.

按照楼面价5270元/㎡，假设加上3500元/㎡建安成本，综合考虑装修成本、财务成本、营销管理费、税费等，保本房价在10748元/㎡左右（见下表）。

保本房价计算详情表

而目前区域内在售新盘较少，以珑城半山为例，在售毛坯均价13400元/㎡左右，地块仍存在2652元的盈利空间，还有一定升值空间。

3、竞拍预测（仅供参考）

依照珑城半山目前在售均价13400元/㎡，粗略计算其保本地价为7484元/㎡（见下表），已超过地块的最高楼面地价（6894元/㎡）。

保本地价（参照房价13400元/㎡）

假设本案到达以上测算的保本地价（7568元/㎡），以此倒推，计算本案最大限度能实现的配建住宅建筑面积及有产权的标准小汽车停车位数目。具体测算过程如下：

地块相关指标信息表（数据来源：江门市公共资源交易网）

①   第一步：假设未到达竞配建阶段，配建住房建面为X㎡

参考公式为：楼面地价=（地价+公建成本+配建成本）/可售建面，其中公建、配建建安成本均按3500元/㎡计，

即7484=[50623*10000+（620+X）*3500]/（73430-620-X）

②   第二步：计算得出X的结果约为4034㎡＜65467㎡（最高配建住房建面），假设成立。

结论：当竞配建阶段所产生的竞配建政府物业约为4034㎡时（按照200㎡/次，即竟配建区间在4000-4200㎡区间），本案楼面价接近保本楼面价（参考房价13500元/㎡）。若最后拍出的结果高于该面积，则说明拿地房企对新会的后市预期较高。

明天，该地块是否会超预期成交，外来房企接连破城的行情能否得到延续，本土深耕房企是否会奋起守卫，敬请关注好地网后续报道。