文/好地研究院 潘志彬

4月29日（周一），广州增城区计划出让1宗宅地，该地块位于增城区仙村镇沙滘村。

地块用地性质为二类居住用地，用地面积49113㎡，可建设用地为45405㎡，最大容积率为3.0，最大计容建筑面积136215㎡（其中商业≤4495㎡，安置房≥15000㎡，安置房回购价为13500元/㎡）。

地块起价122600万元，楼面起价9000元/㎡，上限价177770万元，上限楼面价13051元/㎡。本地块采用“最高限价+竞自持商品住房建面比例+摇号”确定竞得人。竞买保证金为人民币24520万元，网上挂牌截止时间为4月29日10时。

具体指标如下：

地块信息指标表（数据来源：广州市公共资源交易中心）

区位图

四至图

航拍图

据了解，本地块报名房企大致有3家。好地研究院认为，本地块大概率以底价或低溢价成交，理由如下：

（1）对标近期成交地块

近5年来，周边5公里范围内无宅地成交。故以本月15日成交的增城廖村村2宗地块作为参考，其中：

荔城街114地块共有7家房企参拍，经过24轮竞价，最终由广电以9.44亿元竞得，成交楼面价12558元/㎡，溢价率14%；

荔城街116地块共有9家房企参拍，经过25轮竞价，最终由北辰以9.78亿元竞得，成交楼面价12570元/㎡，溢价率14%。

两宗地块指标信息表

分布图

荔城街地块南侧即为成熟居住区，可享受增城区中心城区较成熟的配套，而本地块处于新塘板块与石滩板块之间，周边以镇级配套为主，缺乏大型商业、医疗配套。

荔城街地块西侧有山景。而本地块，三面临高速或主干道，且周边厂房较多且1公里左右存在发电厂，宜居性一般。

好地研究院认为，无论是片区配套还是局部环境，荔城街地块均优于本地块。故本地块的预期大概率不超过荔城街两宗地块。而荔城街地块的参拍房企数仅7-9家，溢价率仅14%，而本地块仅有3家房企报名，土拍热度预计更弱。

板块图

(2)对标周边在售的楼盘

考虑幼儿园等公共配建面积约5410㎡，成本按3000元/㎡计算，绿地按500元/㎡计算，则本地块实际楼面价为9511元/㎡。按照3500元/㎡建安成本计算，综合考虑财务成本、营销管理费、税费等，保本房价（毛坯）约为15856元/㎡，略超周边在售源海仙村一号高层（毛坯）均价15500元/㎡。

保本房价估算表（单位：元/㎡）

上述保本房价未考虑安置房的亏损。本地块需配建1.5万方的安置房（带装修）。安置房回购价为13500元/㎡，相比保本房价低2356元/㎡以上。

明日土拍状况如何，敬请关注好地网在线直播！