好地网4月25日讯（研究员 顾磊）今天，通州高新区R2018-029号地块成功出让，地块在自由竞价和限时竞价阶段共483轮报价，经过近6小时激战，最终荣盛以59148.4万元竞得该地块，楼面价为8529元/㎡，溢价率61.11%，刷新地区历史楼面价（7825元/㎡），成功首入南通通州区。

成交信息

今日土拍回顾

上午10:00，通州区R2018-029号地块开拍。地块位于通州高新区崇德路西侧、杏园路南侧。地块在自由竞价阶段共18轮报价，限时竞价共465轮报价，最终荣盛以59148.4万元竞得该地块，楼面价为8529元/㎡，溢价率为61.11%。

上周五即4月19日，荣盛同样鏖战近6小时，最终以11167元/㎡竞得海门市秀山路南侧、江海路东侧地块，创下海门历史次高楼面价，成功首入南通及海门。时隔不到一周，荣盛再次强势入驻通州，创下地区楼面价新高。

通州城区己亥年首拍，激烈角逐的背后，原因几何？又有哪些看点呢？

一周内落子南通两城，或开启南通拓展步伐

今日土拍，有超10家房企角逐，包括荣盛、神辉、东宝、华德、弘阳、蓝光、融创、金科、华润等，多为本土和南通深耕房企，作为新进房企的荣盛能从众多有力竞争者中脱颖而出，显示出不凡的实力。

时隔6日，荣盛拿下南通区域第二块宅地，继海门市后首次入驻通州区，步伐十分迅速。

至此，荣盛已在南通大市拿下2宗区域核心地块，挥金18.5亿元，总体量约18.2万方。

荣盛在南通拿地情况分布

多因素推动土地市场表现良好

（1）价格双洼地，存在市场机遇

在地价方面，2018年，南通主城区宅地平均地价为8901元/㎡，通州区为4934元/㎡，溢价空间超过50%。跟南通主城及苏南环沪城市相比，通州也依旧是价格洼地。

本次成交地价为8448元/㎡，接近但仍低于南通主城平均地价，同时，最高楼面价方面，仍低于南通主城及海门和启东两县市，与苏州市区县市相比，仍有一定的差距。

地价对比图

从房价方面，通州区新房价格与周边区县存在明显价差，通州核心区典型项目均价1.3-1.4万元/㎡，与港闸区、崇川区之间存在最高达1万/㎡的价差；与开发区及海门市之间也存在3000—4000元/㎡的价差。价格剪刀差将成为外溢的动力之一。

从本次成交地价上来看，地块成交楼面价推算保本房价约为15154元/㎡，10%利润房价为16669元/㎡。相较于南通主城区仍有一定价格差距，考虑到通州城区利好和主城外溢等因素，未来仍有一定的操盘空间。

南通主城及县市房价对比情况

（2）新房市场健康，供需存在缺口

近一年来，通州城区商品住宅累计销售144.98万㎡，月均销售约12.08万㎡。均价方面，基本保持波动平稳，截止2019年3月，商品住宅平均销售价格为10591元/㎡。

据好地研究院统计，通州区近5年宅地成交建面422.6万方，商品住宅成交504.4万方，供需缺口达81.9万方。

截止2019年3月，通州城区商品住宅存量为59.02万㎡。目前，通州存量去化周期只有5个月左右。

   在新房市场表现健康的情况下，无疑成为推动房企积极拿地的重要因素之一。

（3）市场普遍回暖，热度逐渐传导

进入三月以来，土地市场纷纷转暖，土拍激烈火热，苏南各地土地市场迎来“暖春”，各地最高楼面价纷纷被改写。据好地研究院统计，截止目前，从区县层面上，苏南四市总共有8区县最高楼面价再创新高，普遍步入万元地价时代，可谓是遍地开花。其中，常州钟楼区涨幅最大，高达88.68%。此外，无锡江阴本月挂牌敔山湾地块，楼面价首次破万，若5月成功出让，地区历史价格又将被改写。

作为通州己亥年以来主城区首拍，正逐渐受到周边地区热度传导，未来可能热度将进一步蔓延。

近期苏南各区县最高楼面价变化情况

（4）众多发展利好，投资前景广阔

通州，三面环绕南通主城区，是人口最多、地域最广、经济规模最大的市辖区。

在长三江一体化进程中，与上海毗邻是通州发展的重大优势，经苏通大桥到虹桥机场仅60分钟，经崇启大桥到浦东机场仅90分钟，未来沪通大桥通车后到上海仅40分钟。

通州作为“江北第一区”，地处沿海发展带与沿江发展带交汇处，坐拥江海联动发展的高地，现正围绕“1+4”工作体系，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，全力打造彰显高质量发展新要求、立足扬子江城市群、具有区域影响力的产业腹地、创新智谷、城市绿洲、幸福家园。

通州把握争抢上海的人口、资源外溢这一核心机遇，同时，上海主动配合，促进打造“沪通枢纽+南通两大机场+南通西站+北沿江高铁”的长三角北翼路空核心枢纽。同时，轨道交通正加速通州与主城融合，轨交二号线预计将于2022年3月试运营。

通州自身有较强的产业基础，第二产业发达，工业企业5000家以上，其中规模企业800家，产业基础优势明显。相对上海、苏南区域等周边城市后发优势更显突出，推进建设用地增减挂钩和占补平衡。