文/好地网 卢丹

4月26日（周五），杭州主城区计划出让6宗地块，总出让面积281亩，总建筑面积49.2万方，总起价75.2亿元。

最近政治局会议重提房住不炒，中央多次强调货币政策不会大水漫灌，使公众产生宽松货币政策可能转向的犹疑。周四股市大跌，也是人们对此担忧的一个显性化表达，那么，在最近土拍热度较高的杭州市场，周五的土地市场是否会受到这些凉意的感染而降温呢？

周五出让的地块中，含住宅（商住）用地4宗，分布于彭埠单元（2宗）、艮北新区以及文晖单元；2宗商地分别位于桃源单元和留下单元。

位于下沙金沙湖的地块已经终止出让。

【相关链接->下沙金沙湖地块（杭政储出[2019]19号地块）终止出让】

出让地块指标表

地块位置分布图（数据来源：好地大数据）

剩余四宗宅地（含商住地）的具体情况如下：

艮北新区03地块，出让面积48953㎡，容积率2.3，建筑面积112591.9㎡，起价221581万元，起始楼面价19680元/㎡，上限楼面价25542元/㎡。地块需配建不少于11259.19㎡的公租房（若成本按4000元计算），实际起始楼面价为22311元/㎡ 。

文晖单元27号地块，出让面积24598㎡，容积率2.5，建筑面积61495㎡，起价138475万元，起始楼面价22518元/㎡，上限楼面价29185元/㎡。地块商业商务建筑面积不少于地上计容建筑面积的50%。

彭埠单元37号地块，出让面积33385㎡，容积率2.8，建筑面积93478㎡，起价160353万元，起始楼面价17154元/㎡，上限楼面价22289元/㎡。住宅建筑面积不大于地上建筑面积的40%。

彭埠单元36号地块，出让面积34489.2㎡，容积率2.7，建筑面积93120.9㎡，起价157496万元，起始楼面价16913元/㎡，上限楼面价21960元/㎡。住宅建筑面积不大于地上建筑面积的40%。

一、艮北新区地块，将超过北辰项目吗？

地块起始楼面价19680元/㎡，若配建的公租房成本按4000元/㎡计算，实际起始楼面价为22311元/㎡。

地块位于德胜快速路和杭海路交叉口西南侧，距离地铁1号线九堡站仅400米。

地块周边在2018年市场高点时（4月12日）有地块成交：位于地块的东侧200米处即为北京北辰竞得的九堡中心单元宅地，成交楼面价25720元/㎡，溢价率39%。该地块有配建10%公租房的要求（成本按4000元计算），实际地价为29022元/㎡。

艮北地块实际起始楼面价为22311元/㎡，实际上限价格为28824元/㎡，未达到北辰地块的实际地价成本。

地块与北辰地块位置关系（数据来源：好地大数据）

本次出让会，艮北地块的成本是否会超过北辰地块，将是一个看点。因为一旦超过，意味着杭州土地市场在经过大约9个月的时间，已经重新回到了历史高位。

好地研究院认为，最终超过北辰地块的可能性不高，理由如下——

①从周边在售的楼盘来看，据好地研究院调查，周边近期在售的主要为金地·玖峯汇和招商·武林郡。后者拿地开盘较早，不具备对标价值。若按照金地售价（洋房34797元/㎡）对标，实际楼面起价（22311元/㎡）堪堪保本。

地块周边成交地块和在售项目情况（数据来源：好地大数据）

②若把对标的目标放到更远的地方，艮北新城的西南端，近期有土地成交，据好地数据库，今年3月4日，中南成功拍下位于牛田的一宗宅地，楼面价为27531元/平米，实际楼面价为31034元/㎡，保本房价约4.37万元/㎡（含车位利润，车位算40万/个计算，按照住宅1：1配比车位，车位利润为每平方米2000元）。而周边在售的项目（招商越秀公园1872）售价为4.07万元/㎡（高层精装）。中南加了3000元/㎡，即7.5%左右的预期。

艮北新城南端土地成交和新房售价情况（数据来源：好地大数据）

若地块最终拍至上限，对应的保本房价为43790元/平米，与中南的保本房价差不多，如果比较两者的属性，本次出让地块区位上可以视为接近九堡，这个区位不如中南所在艮北新城核心区，因为核心区块：

一更靠近市中心；

二城市界面干净；

三优质配套集中；

而且，本次出让的地块靠近高架，噪音大；

这两个区位过去几年的楼面价差距平均在每平米五六千元。

特别需要指出的是，北辰地块有个特殊性，地块小，总价低，拿地时间又在高点，所以地价偏高，而本次地块建筑面积达11.26万方，是北辰地块的4.4倍，总起价已经达到22.16亿元 。

基于以上判断：地块拍到上限的概率较小，参照的价格应该介于艮北新城核心区和九堡之间，若最终的实际地价偏向于九堡（约2.5万），则反映房企出价理性；若偏向于艮北核心区（3万），则反映房企加预期。

二、商业比例较高的商住地块，竞争会激烈吗？

4月26日，同时出让的还有三宗商住地块，分别位于文晖单元和彭埠单元，商业比例均不低。

其中文晖单元地块商业比例不小于50%，商业体量为3.07万方；彭埠地块商业比例不小于60%，两宗地块商业体量分别为5.61万方和5.59万方。

由于大部分开发企业追求高周转，杭州的商业地块要求最小分割面积不小于300平米，所以商业开发的门槛相对较高，商业比重较高的地块，参拍的房企也较少。

最近一次杭州主城区土拍的行情也显示了这一结果：4月16日主城区土拍，关注度较高的望江单元地块报名房企达到16家，绿城包揽的三里亭和笕桥单元宅地则在10家左右，其中牛田商住地由于有50%的商业，报名的房企数量最少，仅6家，最后溢价率也是当日最低的（21.67%）。

好地研究院分析认为，即将出让的文晖、彭埠地块的市场热度，将与两个方面有关：

一是，商业部分的关注度，目前杭州热门商业地块，也是一些具有前瞻性的房企抢夺的重点，例如位于延安路核心商圈的商业地，再如位于钱江新城核心区的商业地。此次出让的三宗地块，应该说并不处于商业地产一级热度板块，但是商业价值也值得重视：

文晖单元是城市之星旅游综合体所在区域，是地铁城市之星站的上盖，也在杭州市中心的辐射范围内；彭埠单元地块则是杭州东部入城口，东站枢纽片区，商业的价值也不低。

因此，就商业部分而言，我们认为这次出让的地块中，文晖地块由于优越的地段加上商业体量较小，竞争激烈度会较高。

二是，住宅部分的价格空间，一般而言，由于有较高比例的商业，整体的评估起价会相对低一些。

文晖地块：

根据出让条件，文晖地块起拍价为22518元/㎡，商业占比为50%。

可以直接对标的地块是阳光城三塘地块（本月2号成交，总价15.7亿+22%自持、楼面价2.6万/㎡），同样在东新路上，商业比例30%，由于自持必须放在住宅部分，加上商业部分已略超过50%。

文晖地块上限楼面价（2.9万/㎡）比阳光城高3千左右。而文晖地块比三塘地块位置更好，在同等条件下，地价高出3000是合理的。因此，如果参照阳光城地块竞拍之时的行情，文晖地块的溢价不会低。

文晖地块和阳光城三塘地块位置比较图

但是，如果按照商业与住宅分开估算价值，又是另外一种情形：

①商业部分的价值

地块南侧900米处，杭州城投于今年1月29日竞得文晖单元03号商地，成交楼面价为9607元/㎡（规划要求高），而地块北侧，下城投于去年2月拿地楼面价22894元/㎡（地块较小），那么此次文晖地块商业部分按照两者平均值，取1.5万，按此地价计算，文晖商住地商业部分总价为4.6亿元。

地块周边2018年以来成交商地情况

②住宅部分的价值

若商业部分地价取1.5万，住宅部分实际起始楼面价为30036元/㎡。

板块内最近成交地块在10天前，绿城以楼面价29736元/㎡竞得三里亭单元宅地，位于此次出让地块东北方向1.3公里处。地块需配建10%建筑面积的公租房（建筑成本按4000元/㎡计算），实际成交楼面价为33485元/㎡。

但是从位置上，文晖地块要优于绿城地块。

地块位置和周边成交情况

目前地块周围无新房在售（万科·新都会1958、朗诗·乐府、朗诗·熙华府均为2015年成交地块项目，目前已经售罄）。

若向东侧城东新城看，世茂天誉最近一次（2019年3月25日）领出预售证价格为46886元/㎡（高层，含装修）；北侧拱宸桥有杭州大家项目在售，价格为48100元/㎡（高层，含装修6000）。

若以杭州大家项目房价倒推，极限地价为33132元/㎡（含2000元/平米的车位利润）。

基于住宅部分实际楼面价已经达到了30036元/㎡，对应的保本房价为44638元/㎡（建安按照9000元/㎡计算，车位利润按照2000元/㎡计算），如果按照上限价格成交，商业按照1.5万元/㎡计算，住宅部分的楼面地价为43371元/㎡，对应的保本房价为60409元/㎡，按照这个价格对标，目前市中心超过这个价格的有在售楼盘有绿城·凤起潮鸣，钱江新城有保利滨江上品、信达滨江·壹品和滨江保利·翡翠海岸等。由于地处市中心，紧邻5号线城市之星站，6万的价格未来可以预期。

不过地块体量较小，即使以封顶价成交，地价总额为17.9亿元，不排除有些预期较高，对做高档住宅有自信的品牌开发商给予较高的预期，即达到上限。但是，比例较大的商业部分可能将拖累该地块给予更高的估值，即达不到上限。

彭埠地块：

彭埠单元37号地块，起始楼面价17154元/㎡；彭埠单元36号地块，起始楼面价16913元/㎡。2宗地块位置相邻，商业比例要求均为60%，紧邻在建的4号线明石路站，是典型的“TOD”项目。

①商业部分的价值

地块西侧200米处，去年1月19日，祥生以楼面价9697元/㎡竞得1宗商地，溢价率0.67%。若按此楼面价计算，彭埠37号地块、彭埠36号地块商业部分总价分别为5.44亿元和5.42亿元。

②住宅部分的价值

若商业部分参照祥生彭埠22号商地的拿地价格，彭埠37号地块、彭埠36号地块住宅部分实际起始楼面价分别为28340元/㎡和27737元/㎡。

板块内，2宗地块东侧一路之隔，港中旅于今年1月29日竞得彭埠19号宅地，成交楼面价27148元/㎡，溢价率17.1%。地块需配建的12607.2平米公租房（按3500元/㎡成本计算），实际楼面价为30553元/㎡。

若按照港中旅地块的实际楼面价做为此次出让的2宗彭埠商住地住宅部分实际地价，则2宗地块成交楼面价为18039元/㎡，溢价率分别为5.16%和6.66%。

周边成交地块情况

地块所在的城东新城目前楼盘众多，较贵的有首开东城金茂府、世茂钱塘天誉，售价均超过4.6万元/平米；普遍的售价是都会风华、森林海尚等项目，也达到了4.5万元/平米。

我们取普遍售价4.5万作为参照，倒推极限地价为32219元/平米（含2000元/平米的车位利润），此时2宗地块成交楼面价为18706元/㎡，溢价率分别为9.05%和10.6%。

地块周边在售项目情况