好地网4月22日讯（研究员 徐祥） 今天上午9:30，常州天宁区郑陆镇板块JZX20190701号季子公园西侧地块开拍。地块位于天宁区郑陆镇季子路北侧、迎宾路西侧，出让面积53936㎡，容积率1.8-2.2，建筑面积118659.2㎡，起始价49000万元，起拍楼面价4129元/㎡。
地块在自由竞价阶段已有7轮报价，限时竞价经过40分钟24轮报价，最终大发以64500万元竞得该地块，楼面价为5436元/㎡，溢价率31.63%，首入常州天宁区。
地块信息
地块位置图（来源：好地大数据）
起拍楼面价不低，参拍房企热情不减
若按照本次出让的天宁区郑陆镇季子公园西侧地块起拍楼面价4129元/㎡测算，则本案地块的保本毛坯房价在9500元/㎡左右，合理房价（10%利润）约在11400元/㎡左右。
据了解，郑陆镇目前周边新房仅剩金域东郡等，目前也是尾房在售，高层售价9000元/㎡左右。地块周边以创新花园、申达花苑、德胜花园、怡港花苑等老小区为主。其中创新花园与该地块仅一路之隔，目前二手房成交价在12000元/㎡左右；北侧的申达花苑二手房成交价在9400元/㎡左右。由此来看，季子公园西侧地块起拍楼面价测算房价已经与周边二手房时点房价相差无几，甚至超过。
据好地网了解，本次土拍吸引了中海、华润、大发、中梁、港龙、新城、世茂等多家房企参与，而在竞拍过程中房企热情不减，互相厮杀，每逢地块倒数计数时就有房企不断出价，一定程度上体现了地块关注度高。
大发为何两次超预期拿地，加大布局常州乡镇
若按照本次出让的天宁区郑陆镇季子公园西侧地块成交楼面价5436元/㎡测算，则本案地块的保本毛坯房价在11000元/㎡左右，合理房价（10%利润）约在12300元/㎡左右。这一价格高于周边在售新房和二手房均价，属于较为典型的加预期拿地。
而上周大发竞得礼嘉镇地块同样是周边售价不支撑现有的地价，大发为何两度拍出超预期的价格拿下常州乡镇地块？好地研究院认为——
①板块内无新房库存，具有区域定价权
大发竞得的礼嘉镇和郑陆镇两宗地块所在板块，新房存量稀缺，几无竞品，板块急需供应，项目入市时具有区域定价权。
②近期常州乡镇楼盘表现活跃，购买力强
近两年，常州乡镇楼盘成交亮眼，乡镇板块崛起尤为明显。
2018年6月，位于武进洛阳镇新城明昱玖园首次开盘，推出423套高层房源，开盘即清，全盘631套房源1个月内销售完毕，均价11300元/㎡；
2018年8月，位于武进横林镇港龙紫御府首开推出100套高层，开盘即售罄，后期共计加推三次，基本即清，均价11700-12000元/㎡；
2019年1月，位于新北孟河镇嘉宏MOOCstar星光城首开推出288套高层，开盘当天去化70%，均价11000-12000元/㎡；
2019年1月，位于新北孟河镇嘉宏MOOCstar星光城首开推出288套高层，开盘当天去化70%，均价11000-12000元/㎡；
2019年4月，位于武进南夏墅镇中梁百悦城首开推出287套高层，不到3小时售罄，均价在9500-10000元/㎡；
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常州近两年乡镇土地及住宅市场持续火热，更多房企走向乡镇，常州乡镇板块大多藏富于民，市场购买力强劲，本地内生型需求大量激发，供地稀缺的乡镇板块仍旧需求旺盛。
③区域配套基本成熟，满足基本生活所需
季子公园西侧地块配套图（来源：好地大数据）
好地简评：
区位：地块位于季子公园西侧，位于郑陆镇核心区，西接天宁经济开发区，南接武进区，东北临江阴，和常州江阴市区等距相望。郑陆镇常驻人口超15万人，工业总产值位居全国乡镇前列，是常州四大重镇之一，也是常州东大门重要组成部分。
交通：南侧季子路，西侧常郑路等城市道路可以通达武进以及常州城区，北侧镇南路、福阳路对接青洋路高架，沪宁高速青洋互通。
生活配套：地块北侧就是郑陆镇大型商业集中区，集合了金源商业广场以及郑陆消费品综合市场。郑陆实验学校以及郑陆中学也就在地块东侧。地块北侧靠镇南路就是武进人民医院（郑陆卫生院），应该说配套资源相当丰富。
郑陆镇特色小镇
2017年1月，天宁区政府与中国交建华东总部、绿城理想小镇建设集团有限公司（绿城中国控股有限公司子集团）签署框架协议，涵盖八大项目，联合打造郑陆镇特色小镇。
根据协议，中国交建、绿城中国将积极参与郑陆镇特色小镇及相关基础设施的投资建设，提供投融资、策划、设计、建设、运营等全产业链服务，并积极联合中青旅、港中旅等单位，整合相关资源，共同策划运营文化旅游、农业等相关产业。
三方合作内容为郑陆镇特色小镇建设项目，主要包括郑陆镇中心镇区改造升级、焦溪古村特色小镇、舜山森林公园、黄天荡湿地公园、郑陆镇全域生态整治、现代农业示范区、农民智能居住示范区、新型纺织产业园和郑陆镇其他相关基础设施建设等。项目将按照郑陆镇总体规划，结合区域特色优势及周边优势产业，采用特许经营、土地二级开发、PPP、EPC+产业基金等模式，打造成若干特色小镇组团，分期建设、滚动开发。
