文/好地研究院 潘志彬

今日，佛山南海里水“桥头围”、旧工业区“勿什围”地段地块出让。

地块用地面积6.8万㎡（A区58187.3㎡，B区9391.9㎡），最大容积率为3.0，最大计容建筑面积20.3万㎡。

地块起价232404万元，楼面起价11463元/㎡，上限价310188万元，上限楼面价15300元/㎡。本地块设有保密底价，采用“最高限价+竞自持70年租赁住房面积” 数量最高者为竞得人。

该地块吸引了16家房企报名，其中13家房企参与报价。最终，经过107轮竞价，佛山市时代天峰房地产开发有限公司（时代）以上限价310188万元+自持71000㎡租赁住房竞得该地块，成交楼面价15300元/㎡，实际成交楼面价18424元/㎡。

地块指标信息表（数据来源：佛山市公共资源交易中心）

注：实际成交楼面价=成交地价/（可售建面＋自持建面*60%），考虑配建面积共5980㎡（社区用房2200㎡、幼儿园3780㎡ ）。

区位图（来源：好地大数据）

四至图（来源：好地大数据）

看点一： 为什么是时代？

（1）坐拥地价返还优势

时代作为该地块的一级整理方，坐享溢价返还的先天优势。

据悉，龙光、中海两巨鳄与时代进入最终角逐，但时代拥有“增值收益奖励比例”50%的优势。

（2）已深耕周边，品牌已打响

回顾广州金融城地块，一级整理方仍然是时代，但被最终合景泰富以上限价37.1亿元+住宅自持55%强势竞得。

这缘于，珠江新城-金融城片区算得上是合景的“势力范围”，合景有着打造出成功案例的丰富经验及信心。

而时代早在2015年便布局里水、大沥，深谙片区内住房需求，可继续发挥品牌效应，打造更好的产品。

看点二：成交超预期，但仍属合理水平

据好地研究院了解，本宗地块的竞拍结果略超大多房企的预期。但好地研究院认为，该地块成交结果仍处于合理的水平。

经好地研究院测算，在不考虑返还的情况下，本案剔除配建后实际楼面价达到18424元/㎡，假设加上4000元/㎡建安成本和2068元/㎡装修成本（房价的7%），综合考虑财务成本等费用，保本房价在29540元/㎡左右，与恒大金名都此前推出的精装高层均价基本持平；

时代项目保本房价测算一览表（单位：元/㎡）

看点三：后市挑战及机遇

高达7.1万方的自持物业，占总计容建面35%，确实并非小数目。该部分物业面临着的资金回收周期过长的巨大压力。如何利用65%的可售物业价值来弥补自持物业缩水的价值，是时代面临的最大挑战。而与之并存的机遇则在于，里水金沙洲区位优越且供应紧缺，是承接广州外溢需求的桥头堡，随着交通利好的逐步兑现，本案将有较大的升值预期。