编者按：中央重提“房住不炒”后大湾区土地市场首拍，具有风向标意义，市场是继续保持此前的热度，还是开始降温，明天报名里水地块的16家房企会给出答案。因为楼面起价和上限价都偏低，明天进入竞拍自持是大概率事件。据好地研究院分析，若自持比例低于30%，可以说明市场保持理性，若高于30%，则说明加预期拿地的趋势暂时还未发生转变。

好地网4月21日消息（研究员 潘志彬）明日（4月22日），南海里水“桥头围”、旧工业区“勿什围”地段地块将出让。

地块用地面积6.8万㎡（A区58187.3㎡，B区9391.9㎡），最大容积率为3.0，最大计容建筑面积20.3万㎡。

地块起价232404万元，楼面起价11463元/㎡，上限价310188万元，上限楼面价15300元/㎡。本地块设有保密底价，采用“最高限价+竞自持70年租赁住房面积” 数量最高者为竞得人。

地块指标信息表（来源：佛山市公共资源交易网）

区位图（来源：好地大数据）

四至图（来源：好地大数据）

航拍图（来源：好地大数据）

一、地块优势

1、区位优越

地块处于广佛接壤处的金峰新城。片区东侧隔河与广州白云区同德围相望，南侧临近白云区金沙洲。地块距广州市政府8.6km，距珠江新城14.3km，距离在建棠溪火车站4.8km，距离广州站6.8km，能充分承接广州的外溢需求。

2、未来轨道交通优势

在交通方面，未来片区将构建立体交通。地块周边有1条地铁线（广州地铁6号线）已通车，1条地铁线（广州地铁12号线）在建。根据该片区的最新规划，片区内还将有1条规划地铁线（佛山地铁8号线）以及1条中运量公共交通贯穿并设站点：

（1）地块距离广州地铁6号线浔峰岗站2.0公里，乘地铁40分钟到达珠江新城；

（2）在建广州12号线（预计2023年开通）里横路地铁站0.6公里，未来乘坐12号线，可直通在建的棠溪火车站（规划为广州第二大火车站）。

里水镇金峰片区控规

3、板块土地、新房供应紧缺

地块所处的佛山南海里水金峰洲片区，居住用地占比少，地块周边3公里范围5年内无宅地供应（招拍挂市场）。

周边在售新房较少，其中，碧桂园金沙国际广场待售，而恒大金名都96㎡三房、172㎡四房尾盘约60套待推，预计售价28000元/㎡。

周边二手精装高层售价约2.4万，如下表：

可见，未来项目入市时，新房竞品较少。

4、价格优势大

地块起价11463元/㎡，按照4000元/㎡建安成本，综合考虑财务成本、营销管理费、税费等，保本售价约20500元/㎡。对标恒大金名都待推尾盘精装高层售价28000元/㎡，地块仍存在约7500元/㎡的盈利空间。

二、竞拍预测（仅供参考）

据好地研究院了解，该地块报名房企16家。

若按恒大金名都待推尾盘精装高层售价28000元/㎡，考虑税费、营销管理费、建安、装修、财务成本等费用，保本地价约为17227元/㎡，超过上限楼面价15300元/㎡。若按照自持部分建面价值为可售建面价值的60%，估算得自持比例为28%。

保本地价表（单位：元/㎡）

备注：因配建成本对楼面价影响不大，忽略不计。按照自持部分建面价值为可售建面的60%，假设自持比例为X：

楼面价=地价/（可售建筑面积+自持建筑面积 * 0.6）=地价/ [ 总建筑面积 * (1-X) + 总建筑面积 * X * 0.6 ]，推算得X=(1-地价/总建筑面积/楼面价)/0.4

整理上述地价进行分析（见下表）：

好地研究院认为：

（1）若成交地价未达到上限价，即楼面价低于15300元/㎡，说明市场变冷；

（2）若达到上限价且自持比例在28%以下，说明开发商预期适中；

（3）若达到上限价且自持比例在28%以上，说明开发商预期很高。

最终里水地块成交价格如何，会花落谁家？敬请关注好地网！