文/好地网 卢丹

今天，在经历了一波三折之后，临安两宗宅地终于迎来了成功出让，最终的结果是：

青山湖科技城地块经过25轮报价，达到上限溢价，由荣盛摘牌，地块成交楼面价为9748元/平米，自持比例为26%；

这是荣盛首次在公开市场成为最终的得主，在与多家开发商决战至最后未果后，终于如愿叩开了杭州土地市场的大门。

据好地网了解，此前荣盛曾参拍了三塘、祥符及良渚地块的竞拍，出价均非常积极，例如祥符地块中，与金地拼抢，在三塘地块中，与阳光城拼抢至最后一轮的均是荣盛。

至此，荣盛成为了2019年度第四家通过公开市场入杭的外来房企，拿地金额13.27亿元仅次于甘肃建总笕桥地块总金额17.14亿元。

滨湖新区地块，则经过36轮报价，由西房竞得，地块楼面价为8732元/平米，溢价率8.14%。这是西房时隔9个月再次在杭州公开市场上拿地，这也是西房时隔一年半再次在临安拿地。

成交情况表

地块位置分布

1、荣盛自持创新高的压力大吗？

这是临安首次拍到上限价格，并且26%的自持比重已经创下了杭州十区春节后自持比例的新高。（比望江08地块高出4个百分点）

好地研究院分析，青山湖科技城地块之所以拍出如此之高的自持，可能是两方面因素：

一是地块的起价偏低，地块楼面起价为7500元/平米，上限楼面价为9748元/平米，按照上限楼面价测算，地块保本房价为16311元/平米（不含车位利润，毛坯），与旭辉中粮朗香郡最近预售的价格19294元/平米（毛坯）相比，存在2983元/平米的利润空间。

地块建筑体量较大，达13.6万方，即便不考虑车位利润，也是一块利润达4个亿的大蛋糕。

目前在杭州拿地，普遍需要加预期（即当前拿地成本需要基于预期房价需要上涨一定的幅度才有能保本），相比之下，青山湖科技城这宗地，达到上限价还有看得见的利润，自然成为了众房企抢夺的香饽饽。

二是周边的房价预期在上涨中，当下拿地最大的风险是限价，其次是房价高位的去化。而就在地块毗邻的位置，旭辉中粮朗香郡为该宗地块提振了市场信心。一方面是价格的信心，另一方面是去化的信心。

旭辉中粮朗香郡历次开盘去化情况

虽然有这两大因素在支撑，那么最终26%的自持比重，荣盛的压力大不大？

据好地研究院测算，可售部分面积为100738平米，如果荣盛的项目未来售价与旭辉中粮朗香郡（19294元/平米，持平），则将有3983元/平米的利润（含1000元车位利润），总利润是4.01亿元；

自持部分建筑面积为35394平米，需要沉淀的资金为4.8亿元（按毛坯成本），可见按照当前的售价，4个亿的可售部分利润覆盖自持部分沉淀的资金，还有0.8亿的缺口。

当然，自持部分也能产生一定的收益，测算如下：每套90方住宅的成本是121.86万元（毛坯），租金按照2000元计算，每年的收益为1.97%。

因此，若市场处于上行的通道，或至少平稳的通道，荣盛今天拍下青山湖科技城的风险相对可控，但也存在一定的压力：因为若要新增0.8亿的利润，需要房价每平米上涨794元/平米方可保本。

2、西房退而求其次的选择，是另一种刚性补仓策略

最近火热的杭州土地市场中，刚性补仓的力量特别抢眼，包括佳兆业、合景泰富等在内，由于库存告急，再不拿地面临团队解散的问题，这些房企不惜以较高的代价获取土地。

例如佳兆业在闲林，合景泰富拿下塘栖的地块。

刚性补仓的房企，瞄准的地块，往往面积并不是特别大，需要的资金量也有限，但由于竞拍激烈，最终的代价不低。

西房作为杭州本土房企，主要拿地范围在杭州八区，此前2017年8月曾在临安拿下西房湖滨外滩目前在售，距离此次竞得地块仅800米，此外，还有位于崇贤的拱宸外滩在售。

而算上今天竞得的临安宅地，西房目前有3个可售项目，总体量17.7万方（不含自持），而在售的两个楼盘，湖滨外滩和拱宸外滩可售体量仅约7.7万方，货值约13.7亿。

西房目前在售、待售项目分布

今天，西房竞得的滨湖新区地块，也符合规模小，总价低的特点，但是最终竞拍却不是特别激烈，拿地的价格也不高。

西房滨湖新区地块，成交楼面价为8732元/平米，溢价率8.14%，测算保本房价为16214元/平米（精装，不含车位），并且地块容积率仅1.2，可以配置洋房等低密产品。

据好地研究院调查，板块内高层房源在1.7万/平米左右（毛坯），洋房能够多卖1-2千元/平米。测算保本房价与周边的可比售价相比，还存在一定的利润空间。

我们认为，西房在滨湖新区拿地，体现出刚性补仓房企另外一种拿地策略。即：

①在地块区域的选择上，避开最热门。青山湖科技城是大走廊上的节点，杭临城际轨道连通，是目前主流开发商关注的热门区域；而滨湖新区则可以视为临安传统城区拓展发展的区域，虽然也有融杭和青山湖的概念，但是热度上是要比青山湖科技城低一些；

②在地块选择上，避开热门地块。今天成交的滨湖新区地块，虽然容积率比较低，但是形状不规整，并且被包围在山体内，大部分房企看不上这样的地块，因此最终的竞争也就没那么激烈了。