好地网4月17日讯（研究员 顾磊） 今天，启东市吕四港镇1913和1914号地块成功出让，两地块在自由竞价和限时竞价阶段均超过50轮竞价，最终均由启东中邦房地产开发有限公司（碧桂园）竞得该地块，平均楼面价为6457元/㎡，平均溢价率37.85%，两地块先后刷新地区历史楼面价，成为吕四港新地王。
成交信息
地块位置图
今日土拍回顾
上午10:00，启东市1913号地块开拍。地块位于吕四港镇仙鹤新村东侧。地块在自由竞价阶段共4轮报价，限时竞价共47轮报价，最终启东中邦房地产开发有限公司（碧桂园）以12885万元竞得该地块，楼面价为5907元/㎡，溢价率为24.07%。
上午11:00，启东市1914号地块开拍。吕四港镇仙陈涛路东侧。地块在自由竞价阶段共4轮报价，限时竞价共59轮报价，最终启东中邦房地产开发有限公司（碧桂园）以13882万元竞得该地块，楼面价为7068元/㎡，溢价率为53.70%。
一、乡镇地区楼面新高，靠拢启东主城
本次地块成交价分别为5907元和7086元/㎡，接连刷新启东吕四港镇和启东乡镇地区历史成交楼面价，相比较18年2月启东仁德置业有限公司拿下的1801号乡镇地王楼面价分别高出1239元/㎡和2418元/㎡，增幅分别达26.53%和51.80%。
对标启东市主城，1914号地块与启东市1777号地王相比，也仅有1774元/㎡的价差，占据启东市历史第四高位。
从苏南四城县市来看，据好地研究院统计，本次1914号地块7068元/㎡楼面价，除海门外，普遍高于南通其他县市最高楼面价；相较于苏南其他三市，除苏州以外，普遍接近甚至超过无锡和常州县市最高楼面价，彰显出本次土拍火热的同时，也进一步推动启东乡镇地区地价实现跨越式发展。
苏南四市各县市最高楼面价情况
二、新房市场空白，步入“万元”房价时代
本次出让地块周边无新房在售，少量二手房均价为6000-9000元/㎡，处于市场空白区域。同时，周边500米范围内有老吕四中学和鹤城初级中学，距离吕四港镇政府仅800米左右，可谓是镇区核心学区地段。市场空白和区位优质或成为本次土拍大幅刷新历史成交记录的主要原因。
从房价上看，1913号地块推出的保本房价为11841元/㎡，10%利润房价为13025元/㎡；1914号地块推出的保本房价为13354元/㎡，10%利润房价为14690元/㎡，显然，房价未来将全面进入万元时代。
三、碧桂园久未出手，或持续深耕县市乡镇地区
据好地研究院统计，苏南四市范围内，碧桂园自2018年5月拿下太仓高新区商住地块后，截止年末未曾拿地。进入2019年以来，碧桂园先后在南通如东县和启东市先后拿下3宗涉宅地块，似乎显示出对南通以及县市乡镇地区的“偏爱”。
2019年至今碧桂园在如东县拿地情况
自14年开始，碧桂园在苏州县市乡镇地区不断拓展自身版图，截止到2018年，累计拿地44宗，总建筑面积高达447.6万㎡，平均楼面价为4678元/㎡，平均溢价率为24.06%。南通县市方面，碧桂园自16年开始，先后进驻启东、如东和如皋地区，且主要在县市主城拿地，本次启东启隆镇拿下两宗宅地，或显示出进一步深耕乡镇地区的战略意图，也可见启东市作为环沪地区价值所在。
四、体量小，区位优，拿地压力小
本次出让地块总量较小，1913号地块体量仅为2.2万㎡，1914号地块体量仅为2.0万方，成交总价为2.68亿元，开发商拿地压力较小，土拍热情较高。
同时，地块紧邻老吕四中学和鹤城初级中学，学区优势明显；距离吕四港镇政府0.8公里左右，为镇区核心区域，一定程度上推动本次土拍高走。
地块配套图
交通：2宗地块周边有建设路、府前路、吕北公路等主干道，通过建设路向北1.5公里可以达到黄海，通过府前路向西约40公里可以达到通州城区，向西约70公里可以到达南通主城，通过吕北公路向南约25公里可以到达海门市区，交通较为便利。
教育：教育资源上，板块内包含了鹤城中学、吕四中学、桂林小学、大洋港小学等学校，教育资源充足。
商业：板块内包含了吉买盛生活购物广场、大润发、鹤东市场等商业，缺乏大型商业综合体，基本满足生活购物所需。
医疗：2宗地块南侧约1.8公里有启东市第二人民医院。
生态：2宗地块西南侧约800米为鹤城公园，北侧约1.5公里为黄海，生态资源充足。
五、吕四港镇—启东第一大镇
吕四港是全国六大中心渔港之一，属国家一类开放口岸。吕四港镇位于江苏省启东市，是启东市第一大镇，地处长江三角洲，黄海之滨，是闻名世界的吕四渔港的经济、文化、商贸中心，是中国小城镇建设示范镇和国家级历史名镇，已连续多年被评为江苏省苏中农村综合实力百强镇，并跨入中国重点中心镇、江苏省首批示范型小城镇，江苏省卫生镇行列，吕四港是首批国家级中心渔港。
吕四港镇具有得天独厚的资源和区位优势。境内吕四渔港是国家级六大中心渔港之一，属国家一类开放口岸。吕四港东与日本、韩国隔海相望，距日本神户、韩国釜山仅约420海里。至上海直线距离约50公里，现在借助崇启大桥，1小时之内即可到达上海浦东国际机场。
吕四港镇是一个具有巨大扩容潜力的中心镇。吕四港深水岸线长达30公里，水道动态稳定，地质条件良好，是江苏沿海不可多得的天然深水良港，可建5-10万吨级深水港码头十多个。随着崇启大桥的开工在即和吕四大港的加快开发，吕四港面临着千载难逢的历史性发展机遇。吕四港镇将呼应大港开发，配套大港开发，打造集工、贸、渔、城、旅游为一体的滨海新城。
