核心提要：

一、青山湖科技城：自持的比拼，将有多高？

二、滨湖新区：低密地块，也会引发追捧吗？

文/好地网 卢丹

明天（周四），临安将出让两宗宅地，分别位于青山湖科技城和滨湖新区，总面积148亩，总起价14.5099亿元。

其中青山湖科技城地块容积率2.5，楼面起价7500元/平米，总起价10.21亿元；滨湖新区地块容积率仅1.2，楼面起价8075元/平米，总起价4.2999亿元。

据好地数据库，临安上一次出让涉宅地块是2018年10月份，迄今为止已经空窗了6个月。如今，时隔6个月再次推地，还未正式开拍就已经充满了火药味。

地块指标

根据浙江省土地使用权网上交易系统，青山湖科技城地块已经有报价记录，并且已达溢价封顶，截止到今天晚上21点，竞报自持的比重已经达到了5%。

相比之下，滨湖新区地块仅一轮报价（底价）。

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

一、青山湖科技城：自持的比拼，将有多高？

青山湖科技城楼面起始价7500元/平米，上限价格为9748元/平米，虽然正式竞价还未开启，但自持比重已经报到了5%。

地块报价情况（截图来自浙江土地使用权网上交易系统）

因此，接下来的竞拍，将是自持的比拼。据好地数据库，春节后，杭州有不少地块拍到了自持，比重最高的是22%，绿城竞得的兴议地块，滨江竞得的望江地块，均是这一比重。

那么明天青山湖科技城地块竞拍会继续吗？自持比重会创下春节后的新高吗？还是最终以当前报价直接摘牌？好地研究院分析如下：

地块上限价格为9748元/平米，按照此测算保本房价为16311元/平米（不含车位利润，毛坯），地块毗邻旭辉中粮朗香郡项目，该项目的售价情况可作为最直接的对标。

据好地研究院调查，旭辉中粮朗香郡最近预售的价格19294元/平米（毛坯），这是青山湖科技城目前领出的最高预售价格，也是旭辉中粮朗香郡截止到目前的最高预售价格，相比较此前的房源，有了一定的上涨。

若以19294元/平米作为销售价格预期，按照上限价格评估，地块还有2983元/平米的利润空间。地块建筑面积136132.5平米，若按照近期的最高自持22%来计算，可售部分利润可以达3.25亿，需要沉淀的资金为4.42亿元。若考虑车位有1000元/平米的利润（约1.36亿元），则即便不考虑持有部分的租金收益，可售部分利润也能够用于自持部分沉淀成本的平衡，因此，该宗地块的自持将极有可能创下新高。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

此外，还有两个因素将促使开发商提高拿地的预期：

一是，地块距离杭临城际轨道科技城站仅400米，比中粮朗香郡要更近一些，从位置上应该是更优；

二是，据好地网了解，参拍青山湖科技城地块的房企非常之多，无论是哪股力量，拿地的意愿都不容忽视：已经入驻临安的，包括宝龙、天阳、越秀、中粮、融创等房企几乎尽数参加；外来的包括荣盛、联发等此前未进驻临安的房企也将角逐，还有临安本土的大地主地上房产，还有近期具备刚性补仓需求的佳兆业。

二、滨湖新区：低密地块，也会引发追捧吗？

明天一同出让的还有位于滨湖新区的一宗低密度宅地，容积率为1.2，限高30米。按照此条件，地块将以小高层+排屋或洋房为主。

该宗地块优劣势都非常明显：

地块处于临安的入城口，下高速后一两分钟即可到达，交通的通达性非常好，但是地块与杭临城际轻轨站点较远，如果要面向杭州的客户，将需要通过高速来导客；

地块被山体包围，沿钱锦大道有绿化带阻隔，可打造成闹中取静的项目，但是美中不足的是项目规模小，并且形状不规则。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

所以，从地块属性本身来看，对于一些房企，可能较难有拼抢的兴趣，因此可能关注度并不高。

从市场方面来看，却也不失为房企退而求其次拿地的选择方向：

地块周边较近的在售项目不少，包括中骏·柏景湾、越秀湖山悦等在内，高层售价在1.7万左右，洋房在1.8万左右，均为毛坯。

地块起拍价为8075元/平米，测算的保本房价为14282元/平米（不含车位利润，毛坯），若整盘售价预期简单取1.75万/平米，则还有约20%的溢价空间。

从这个角度来看，若地块最终成交溢价率低于20%，则说明地块的属性对于房企出价产生了一定的影响，市场还比较理性；否则，我们可以认为，市场热度比较高，缺乏理性。