文/好地网 卢丹
杭州土地市场正呈现供需两旺，其中纯住宅市场的竞争已经白热化，在普遍限价的大背景下，住宅拿地的代价也不低，顶牢限价，或高于限价预期拿地，已经成为拿住宅地块的标配。
而随着杭州城市能级的不断提升，产业格局的蜕变，商业地产的关注度越来越高，例如近期近江单元成交的商业地块，金地商置以溢价30%摘牌，楼面价16089元/平米；
又例如，越秀昨天竞得牛田一宗商住地块，若商业部分取招商地产2017年9月在牛田板块竞得的商地楼面价（10787元/㎡）计算，则地块住宅部分的实际成交楼面价为24701元/㎡，这一价格与牛田板块近期成交的地块（中南地块，楼面价27531）相比，低了不少。
当宅地市场居高不下，可以预见，一些商业比例不低的地块也将成为有战略眼光的房企抢占的香饽饽，这是因为：
①商业的价值正处于成长期，房企可以收获城市发展所带来的市场红利；
②商业比例较高的地块，目前对一些传统住宅开发的企业来讲，还存在门槛，所以竞争相对小一些，拿地的房企还可以以较低成本获取到住宅部分。
据好地网了解，4月26日，位于杭州城东门户的区位，为建地铁4号线明石路站的上盖物业，有两宗商住用地将出让，两宗地块商业比重均为60%，预计将成为城东新城的双子地标项目。
这两宗地属于零距离地铁上盖物业，又处于杭州城市新老中心交汇的地方，周边的新兴品质城东居住区对高档配套又有强烈需求，应当重视这两宗地块的商业价值。
地块指标
地块位置
1、自带流量：工作、生活、出行均非常便捷的小生态
即将出让的彭埠地块，容积率为2.7和2.8，因此从最终业态来讲，可能会包含高层公寓、写字楼和部分底商。
因为这块地不仅仅是地铁上盖，而且本身就位于杭州东站交通枢纽，板块内拥有三条地铁线和1条机场快线，而周边的品质居住区又决定了居民多是高收入高学历的城市精英人群。
所以，彭埠地块出让之后，本身就可以形成一个小生态：从居住到工作，再到出行，可以形成一个完整的链条体系。
商业建筑的价值在于流量，把交通变成场景，把客流变成流量，这正是TOD作为“垂直城市”的活力所在。
这种以轨道交通站点为中心，以400-800米（约5-10分钟步行行程）为半径，高密度开发集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的“城区”，既使公共交通的使用最大化，还能实现城市结构的优化，因此也被称之为“迷你城市”或者“垂直城市”。
2、地标，超级“IP”杭州东站的引流
除了是地铁4号线明石路站的上盖以外，彭埠两宗地块还将是杭州城东入城口的门户和形象。
高速德胜口即位于这里。而随着沪杭高速的抬升工程建设，地块与城东牛田等板块的阻隔会消弭，彭埠地块对于大城东的地标意义会更加得以彰显。
拿下这两块地，无疑也是抢占大城东的战略高地。
我们可以这样来综述两宗地块的优势：
①交通便。不仅地铁4号线是从滨江到紫金港的跨江线路，而且明石路站到火车东站仅两站路，而火车东站是4号、1号、6号线三线交汇，而且杭州城市中轴线机场快线也经过火车东站。通过火车东站的换乘，明石路站商住地块可以便捷到达杭州城市的各个重要节点。
②体量够。两宗地块加起来面积达到67874平方米（约101.8亩），而其商业部分总共达到11.2万方。
②位置亮。彭埠两宗地块位于德胜快速路、沪杭甬快速路交汇处，无论是从东西向过往，还是从南北向过往，都能跃入眼帘。
此外，在杭州东站和“一街一中心”的IP效应推动下，将不仅仅为地块带来人流量，还将大大提高地块的辨识度。
杭州东站，杭州的中央车站