文/好地网 卢丹 徐路加

4月16日，杭州土地市场战况激烈，七宗地块均成功出让，成交总额达126.3亿元，其中四宗宅地（含商住）平均溢价为26.1%（上限溢价为30%）。望江地块进入了自持竞拍的环节，并且比例高达22%。

在本次出让的地块中，望江08地块位置最好，总价也最高，对房企的吸引力也最大。据好地网了解，在四宗涉宅地块中，望江地块的报名房企数量最多，有15家以上。

望江08地块，成交楼面价高达45325元/㎡，在杭州历史上仅次于绿城·凤起潮鸣45368元/㎡，居第二位！该地块自持面积比例高达22%，这在成交楼面价4万元/㎡以上地块中，也拍排到第二位（最高的是保利滨江·上品，44460元/㎡，自持23%）；成交总价高达52亿元，成功挤入单宗地块总价排名前20位。（注：仅统计杭州市住宅和商住地块）

地块成交情况

四宗地块，共产生了三个得主，特征也非常明显——

①滨江，抱着势在必得的决心，以上限楼面价45317元/平米拿下望江08地块，自持比例达22%。望江新城是杭州新的豪宅成长区，4万+的地价成本之下，必然将是一个豪宅项目，滨江集团缘何不惧在豪宅区高比例自持拿地，背后的原因值得进一步分析。

②绿城，是今天土地市场上竞拍最为积极的身影，三宗纯宅地，成功拿下了两宗（笕桥和三里亭地块）；并在望江08地块的争夺战中，与滨江拍至最后一轮。据了解，绿城并未参与牛田地块（商业占比50%）的竞拍。这说明了此次绿城携重金而来，是为了包揽三宗纯宅地，最终的战果也算丰硕。

③越秀，是深耕牛田的大地主，最终也是成功“守门”。由于牛田地块要求50%的商业比例，所以参拍的房企较少，最终溢价率21.67%，是四宗地块中最低的一宗，地块成交楼面价17744元/㎡，若商业部分取招商地产2017年9月在牛田板块竞得的商地楼面价（10787元/㎡）计算，则地块住宅部分的实际成交楼面价为24701元/㎡，这一价格与牛田板块近期成交的地块（中南地块，楼面价27531）相比，低了不少。从这个角度看，越秀“守门”的成本相对并不高。

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

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滨江集团缘何不惧在豪宅区高比例自持拿地

在今天出让的地块中，望江08地块位置最好，总价也最高，对房企的吸引力也最大。据好地网了解，在四宗涉宅地块中，望江地块的报名房企数量最多，有15家以上。

最终竞拍激烈在情理之中，拍至上限也在意料之内，但是自持比例达22%却让市场有些意外：22%自持的代价有多少？按保本房价56483元/㎡（装修、建安成本9800元/㎡，不计税费、营销和财务成本）测算，本次自持将沉淀资金14.26亿。根据滨江集团2018年年报，集团净资产为147亿元，仅此一块地就占了集团净资产9.7%。

滨江集团为何敢如此重价拿下此地？好地研究院将从以下三个方面进行剖析。

①滨江先入为主的底气。

滨江集团在望江板块内拥有滨江金地·御品地块的低成本存货，在整个钱江新城片区还有翡翠海岸、上品等项目储备，拿地的先发优势明显，后续将钱江新城板块供应的豪宅地块悉数收入囊中，做大做强，即便在市场行情不是特别好的时候，也能掌握板块的定价权慢慢卖，这样的动力意愿也是显露无疑的。

南星单元的保利滨江·上品上个月最新开盘价格为69800元/㎡（含精装修7800元/㎡），此次拿下的望江08地块（不考虑自持）保本房价为65993元/㎡，地块可售面积8.95万方，大致利润为5.65亿元。

此外在2018年8月27日，滨江以29976元/㎡的楼面价摘得滨江金地·御品地块，该楼盘可售住宅面积78570.7㎡，按目前市场行情，滨江可分得利润8.08亿元（售价按保利滨江·上品最新69800元/㎡，成本49232元/㎡，利润20568元/㎡，滨江占50%）；

单单这两块地，账面上按权益保守估计，可以有收益13.73亿元，基本上可以抵掉14.26亿元的自持沉淀资金，因此我们可以理解，滨江是以利润换来了固定资产，而且是杭州稀缺豪宅区的固定资产。

滨江集团在该区域拿地情况

②滨江自持物业的十年计划。

在房地产新常态下，滨江集团积极转型升级，布局小镇建设和长租公寓，开拓海外市场、对外多元投资，全面开启了“以房地产为主体、金融、服务为两翼”的多元发展新蓝图。据悉，未来十年，租赁将成为滨江集团重要组成，目标是2019年开始每年平均增加16万方自持面积，2028年滨江集团自持物业200万方，年收入20亿以上。因此可以说，本次在优质地段自持2.5万方是符合滨江战略发展方向的。

望江单元发展规划

③滨江自持的两个出路。

从企业角度出发，自持部分面积作为固定资产，是活的。

一方面，可以此作为抵押，向银行取得贷款；

另一方面，将自持部分作为出租，也可以取得稳定的收益。

另据悉，今天拿下的望江08号地块，滨江将引进合作伙伴一起开发，自持货值将分摊，增加了流动性，降低了风险。

基于以上的考量，滨江今天以高昂的代价拿下如此高的自持货值。以巩固钱江新城豪宅霸主的地位。

而同样作为豪宅开发商的绿城，在此区域已无可售楼盘，也能理解为什么最终会退出了。

作为一般开发商，特别是资金高周转的开发商，好地研究院认为，如此高比例、大金额的自持对今后企业发展、资金流动是具很大风险的。

= 2 =

近期，绿城频频出手，抢下了哪些地块？

最近，杭州土地市场上，绿城的身影频频出现，而且斩获的土地也不少。

今天，绿城虽然在望江08号地块上折戟，但是收获了剩余的两宗纯宅地（均含10%公租房）。

其中笕桥地块实际楼面价为30903元/平米，对应的保本房价为44500元/平米（含2000元/平米的车位利润），这个价格与德胜路以南，距离仅600米的世茂天誉（46886元/㎡，高层含装修4500元）比，价差约2000元/㎡。

测算公式：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（房价的7%）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.06）-车位利润（2000）

三里亭地块实际地价成本为33485元/平米，对应的保本房价为47639元/平米（建安与利息，精装修成本8200/平米，含2000元/平米的车位利润），这个价格接近拱宸桥板块杭州大家在售48100元/平米的售价。

可见，虽然今天抢下的两宗地块，成本不低，但是从售价预期上，均有可操作的余地。

据好地数据库，在春节前后，绿城已经开启了拿地季，从2019年1月份到现在，在浙江省共已经斩获9宗涉宅地，斥资总额为139亿元。

绿城2019年以来拿地情况

杭州市内，除了今天拿下主城区两宗地块之外，还在杭州萧山、余杭各一宗：

3月29日，绿城以上限价格196994万元竞得萧政储出(2019)4号市北西单元兴议区块B-16地块，楼面价25768元/㎡，溢价率49.81%。竞配自持面积比例22%。

1月30日，绿城补仓闲林，以总价96472万元竞得余政储出〔2018〕45号未来科技城YH02南区块居住地块二，楼面价14508元/㎡，溢价率26.15%。

除了杭州竞得的几宗地块外，还值得关注的有宁波鄞州区2宗商住地：

4月3日，绿城以上限价格233995.56万元竞得宁波鄞州区东部新城核心区地块，楼面价20740元/㎡，溢价24%，并配建人才房面积21200㎡。

据好地研究院测算，若21200㎡人才房按建安成本4500元/㎡计算；商业部分地价按周边2018年12月13日成交的商地（3640元/㎡）计算，则实际地价为28937元/㎡，对应保本房价42437元/㎡（车位售价按25万元/个，成本10万元/个）。

测算公式：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（3000）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.06）

3月28日，绿城以总价269073.43万元竞得鄞州区YZ02-02-d4(投创地段)地块，楼面价18080元/㎡，溢价率36.97%。

绿城拿地项目分布图

从今天绿城出价的动作来看，虽然已经收获了这些土地，但绿城再拿地的胃口还比较大，预计后续将会在土地市场上继续有积极的表现。